수원지방법원 2025타경57305. 용인시 기흥구 언남동 ‘플로라하우스2’ 2층 201호 아파트입니다. 감정가는 269,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 188,300,000원입니다. 등기상 말소기준은 2021.03.15. 남인천세무서장 압류이며, 권소진은 그보다 앞선 2019.07.04. 전입·점유와 2019.06.24. 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
현재 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,436,200원을 먼저 빼고 권소진에게 보증금 170,000,000원을 전액 배당한 뒤 주택도시보증공사 가압류에 14,863,800원이 배당됩니다. 그래서 현재 회차만 보면 인수액은 0원입니다. 하지만 2회 유찰 시에는 최저가가 131,809,999원으로 내려가고 권소진 미배당액 중 40,835,341원이 매수인 인수로 바뀝니다. 3회 유찰 시에는 인수액이 79,793,807원까지 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경57305 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 언남동 385-4 플로라하우스2 2층 201호 · 도로명 구성로 64-8 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 박연숙 · 소유권이전 접수 2019.07.05 (매매 원인 2017.02.20) |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 188,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
권소진은 2019.06.24. 임대차계약과 확정일자, 2019.07.04. 주민등록·점유개시를 갖고 있습니다. 말소기준인 2021.03.15. 압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 임차권등기는 2023.07.19. 접수됐지만 대항력 판단의 핵심은 그보다 앞선 전입·점유 시점입니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류와 세금 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸 대상으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권소진 | 2층 201호 전부 · 2019.07.04 | 170,000,000원 | 有 | 有 확정 2019.06.24 · 배당요구 | 현재 0원 2회 유찰 시 40,835,341원 |
| 김한진 | 주거(임차권등기) · 전입일 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김한진은 2023.08.31. 임차권자 경정등기가 있고 배당요구도 확인되지만, 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있다고 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 보증금 규모도 알 수 없어 현재 배당표의 인수 0원만으로 전체 임차인 리스크가 완전히 해소됐다고 판단하면 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득이 그대로 내려가지는 않는다
이 물건에는 비교 가능한 실거래 금액이 제시되어 있지 않아, 현재 최저가 188,300,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 대항력 임차인이 있는 구조에서는 다음 회차부터 낙찰가 + 미배당 인수액을 합친 실질취득비용을 봐야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 188,300,000원 | 0원 | 188,300,000원 |
| 2회 유찰 시 | 131,809,999원 | 40,835,341원 | 172,645,340원 |
| 3회 유찰 시 | 92,266,999원 | 79,793,807원 | 172,060,806원 |
④ 예상배당표 (매각가 188,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,436,200원 |
| 1. 임차인 권소진 보증금 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 5,224,000,000원 | 14,863,800원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션상 권소진 보증금은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감되어 실제 배당순서와 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다. 김한진의 보증금과 대항력도 확정되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용인시 기흥구 언남동, 구성초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 및 근린공원이 섞여 있고 주위환경은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물 중 2층 201호이며, 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 어린이공원 저촉, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역 등 제한사항이 확인됩니다. 공시지가는 1,934,000원/㎡입니다.
- 환금성. 플로라하우스2는 6세대 규모이고 2017.03.22. 사용승인된 것으로 집계됩니다. 제시된 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 1.0회이며 확인된 최근 낙찰금액은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김한진 임차권 보완 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 임차권등기 관련 원문에서 대항력과 승계 범위를 반드시 확인해야 합니다.
- 세금 압류 4건 확인. 국세·지방세 중 당해세가 존재하면 0순위에 가까운 선순위 배당으로 작동해 권소진의 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰가만 보지 않기. 2회 유찰 시 최저가는 131,809,999원이지만 인수액 40,835,341원이 붙어 실질취득은 172,645,340원입니다. 3회 유찰 시에도 실질취득은 172,060,806원입니다.
- 시세 확인. 비교 가능한 실거래 금액이 없어 현재 최저가가 시장가보다 저렴한지 판단할 수 없습니다. 가격 메리트는 별도의 최신 실거래 확인 전까지 보류해야 합니다.
- 배당표 재검산. 집행비용·세금·김한진 임차권의 실제 내용에 따라 배당과 인수액이 달라질 수 있으므로 입찰 직전 최신 문서로 다시 계산해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
현재 최저가 188,300,000원 기준 배당표만 보면 권소진 보증금 170,000,000원이 전액 회수되어 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 그 숫자 하나가 아닙니다. 실제 임차인 2명 중 김한진의 대항력과 보증금이 미상이고, 세금 압류 4건의 선순위 배당 가능성도 남아 있습니다. 더구나 한 차례 더 유찰되면 권소진의 미배당액이 매수인에게 넘어가 최저가 하락분 상당 부분을 상쇄합니다. 현재 회차는 계산상 무인수, 후속 회차는 대항력 보증금 승계형. 가격이 내려갈수록 낙찰가가 아니라 실질취득비용을 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.
