수원지방법원 2025타경58220. 화성시 능동 동탄헤리움 6층 637호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 일프로부동산플랫폼주식회사이고, 2024.11.08. 강제경매 매각을 원인으로 2024.11.26. 소유권을 취득했습니다. 그보다 앞서 등기된 박경은의 주택임차권이 남아 있어 겉으로만 보면 선순위 임차보증금 인수형 구조입니다. 그러나 이번 사건에는 그 구조를 뒤집는 주택도시보증공사의 확약이 있습니다.
등기부상 임차권에는 임대차계약일자 2017.11.09.(1차), 2019.09.24.(2차), 주민등록일자 2017.11.10., 점유개시일자 2017.11.17., 확정일자 2017.11.10.(1차)와 2019.09.27.(2차)가 기재되어 있습니다. 보증금도 1차 93,000,000원, 2차 97,650,000원으로 이어집니다. 이는 동일 임차인 박경은의 계약 변동이므로 두 금액을 합산하거나 임차인을 2명으로 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58220 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 6층 637호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 평지붕 20층 건 내 6층 637호 |
| 현재 소유자 | 일프로부동산플랫폼주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 99,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 92,851,632원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약이 있다
현재 말소기준은 2025.10.10. 갑구 23번 강제경매개시결정입니다. 박경은의 주택임차권등기는 2021.12.15. 접수됐고 주민등록은 2017.11.10.이므로 말소기준보다 앞섭니다. 원칙적으로는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권으로 봐야 합니다.
* 임차권등기상 보증금은 1차 93,000,000원, 2차 97,650,000원이나, 2026.04.22. 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영하면 이 임차권의 매수인 실질 인수는 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 별도 임차인 아님
| 임차인 | 점유 / 이용 | 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박경은 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2017.11.10 점유개시 2017.11.17 | 1차 93,000,000원 2차 97,650,000원 | 대항력 있음 | 확정일자 2017.11.10 / 2019.09.27 배당요구 2021.12.15 | HUG 승계 실질 인수 0원* |
주택도시보증공사는 별도의 두 번째 임차인이 아니라 박경은 임차권의 승계인으로 확약서에 기재돼 있습니다. 따라서 임차보증금을 박경은 금액과 주택도시보증공사 청구액 92,851,632원으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 임차인은 박경은 1명으로 봅니다.
③ 회차 시나리오 — 확약 때문에 낙찰가와 실질취득이 함께 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 99,000,000원 | 92,851,632원 | 0원 | 0원* |
| 1회 유찰 시 · 80% | 79,200,000원 | 77,374,400원 | 15,477,232원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 · 64% | 63,360,000원 | 61,819,520원 | 31,032,112원 | 0원* |
일반적인 대항력 임차인 인수형이라면 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 커집니다. 하지만 이 사건은 확약이 있으므로 제공된 회차 시나리오 모두 매수인 인수가 0원입니다. 따라서 실질취득은 신건 99,000,000원, 1회 유찰 시 79,200,000원, 2회 유찰 시 63,360,000원으로 각각 낙찰가와 같습니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,182,000원 |
| 갑구 23번 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 92,851,632원 | 92,851,632원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,966,368원 |
99,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 2,182,000원, 주택도시보증공사 92,851,632원이 배당되고 소유자 잔여는 3,966,368원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 과거 권리 정리 — 2024년 매각 때 다수 권리가 정리됐다
과거에는 수협은행 근저당, KB국민카드·전북은행·국민은행·서울보증보험 가압류, 화성시·국민건강보험공단·오산시·서울특별시영등포구·서울특별시금천구·국의 압류, 2020년 및 2023년 강제경매개시결정 등이 순차적으로 등기됐습니다.
수협은행 근저당은 2017.11.17. 해지로 말소됐고, 2024.11.26.에는 2024.11.08. 강제경매 매각을 원인으로 과거 가압류·압류와 2023년 강제경매개시결정이 말소됐습니다. 같은 날 일프로부동산플랫폼주식회사 명의로 소유권이 이전됐습니다. 이번 분석의 핵심은 과거 채권들이 아니라 2021.12.15. 등기된 박경은의 주택임차권과 2026.04.22. 확약입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능리 교차로 북동측 인근으로, 주위에는 오피스텔·아파트단지·공장·창고·근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 20층 건물의 6층 637호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소방·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지로 업무용(오피스텔) 및 상업용 건부지로 이용 중이며, 남동측으로 주차장 진출입이 가능하고 외부 공도와 연계됩니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며 공시지가는 3,757,000원/㎡입니다.
- 제한. 비행안전제6구역(전술)·성장관리권역 등이 기재돼 있고, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 대조. 2026.04.22. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서에서 다시 확인합니다.
- 임차권등기 확인. 박경은의 주택임차권은 등기상 선순위이므로 매각 후 말소 절차가 확약 내용대로 진행되는지 확인합니다.
- 보증금 중복 계산 금지. 93,000,000원과 97,650,000원은 동일 임차인의 1차·2차 계약 금액이며, 주택도시보증공사 92,851,632원도 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 회차별 인수 일관성. 제공된 신건·1회 유찰·2회 유찰 시나리오의 매수인 인수는 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 2026.04.22. 확약 관련 내용을 입찰 전에 직접 확인합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 맞지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 물건은 겉보기 권리관계만 보면 단순한 무인수형이 아닙니다. 박경은은 2017.11.10. 주민등록을 마쳤고 2021.12.15. 주택임차권등기를 했으며, 보증금은 2차 계약 기준 97,650,000원입니다. 현재 말소기준인 2025.10.10. 강제경매개시결정보다 앞서는 만큼 원칙적으로는 매수인 인수 가능성이 핵심이 되는 사건입니다.
하지만 주택도시보증공사가 2026.04.22. 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 이 확약을 반영하면 신건 최저가 99,000,000원에 대한 실질취득도 99,000,000원이고, 유찰 시에도 낙찰가 외에 이 임차권에서 추가되는 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 결론은 “선순위 임차권 존재 → 확약으로 실질 인수 해소”입니다. 입찰 판단의 가장 중요한 마지막 확인점은 바로 그 확약과 말소 이행입니다.
