수원지방법원 2025타경58327. 화성 산척동 호반프라자 1층 102호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설(학원)이며 상호는 ‘잉글리쉬아이’입니다. 소유자 김경철은 2023.06.30 매매를 원인으로 2023.07.28 소유권을 이전받았고 거래가액은 827,000,000원입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 877,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.
이 물건에서 가장 먼저 볼 것은 최저가가 아니라 임차보증금 인수입니다. 이그린의 전입일은 2024.07.01, 현재 말소기준은 2025.10.22 임의경매개시결정입니다. 주어진 권리판정상 대항력이 인정되고 우선변제권은 없어, 보증금 20,000,000원이 배당되는 것이 아니라 매수인에게 그대로 남습니다. 월차임은 1,100,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58327 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 산척동 787-1 호반프라자 1층102호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄신리천로1길 73 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 제2종근린생활시설(학원) · 상호 잉글리쉬아이 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 5층 건 내 1층 102호 |
| 소유자 | 김경철 · 2023.06.30 매매 · 거래가액 827,000,000원 · 2023.07.28 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 877,000,000원 / 877,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 614,751,392원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 빠른 임차인이 핵심
등기 흐름은 2019년 소유권보존과 신탁을 거쳐 2023년 김경철에게 소유권이 이전된 구조입니다. 2023.07.28 군산시수산업협동조합의 채권최고액 660,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 2024.08.07의 이전 임의경매개시결정 역시 2025.09.26 취하로 말소됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.10.22입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 임차부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이그린 | 호반프라자 102호 40.3200㎡ · 주거 | 2024.07.01 | 20,000,000원 | 1,100,000원 | 대항력 있음 우선변제권 없음 20,000,000원 인수 승계 없음 |
감정 이용상태는 공부상 제2종근린생활시설(학원)인데 임차 조사에서는 이그린의 사용용도가 주거로 기재되어 있습니다. 입찰 전 실제 점유 형태와 사용 현황을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 897,000,000원이 출발점
현재 회차는 감정가 877,000,000원의 100%인 신건입니다. 여기에 매수인이 인수할 임차보증금 20,000,000원을 더하면 실질취득액은 897,000,000원입니다. 즉 낙찰가만 보면 감정가와 같지만 실제 부담 기준으로는 감정가보다 20,000,000원 높고, 감정가의 102.3%입니다.
동일 용도·인근 비교 실거래 시세는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만으로 ‘시세보다 싸다’거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다. 특히 현재 회차는 할인 자체가 없고 보증금 인수까지 추가되는 만큼 가격 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 877,000,000원 | 20,000,000원 | 897,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 701,600,000원 | 20,000,000원 | 721,600,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 561,280,000원 | 20,000,000원 | 581,280,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 877,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,170,000원 |
| 인수 · 임차인 이그린 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 865,830,000원 |
임차인 보증금은 배당액 0원으로 계산되고 매수인 인수액 20,000,000원으로 반영됩니다. 현재 회차 시나리오에서 신청채권 청구액은 614,751,392원, 신청채권자 지급액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창의고등학교 남서측에 위치하며 주변은 아파트단지, 공원, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 대체로 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 공부상 제2종근린생활시설(학원)로 이용 중이며 상호는 잉글리쉬아이입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물의 1층 102호이며, 위생·급배수·옥내소화전·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 인접필지와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,097.1㎡, 공시지가는 2,865,000원/㎡입니다.
- 도로. 서측·남측 약 8m 내외, 북측 약 20m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))·택지개발지구 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액부터 계산. 현재 회차는 877,000,000원이 아니라 임차보증금 인수를 포함한 897,000,000원이 실질 부담입니다.
- 임차인 보증금 인수. 이그린 보증금 20,000,000원은 배당 0원·매수인 인수로 계산되어 있습니다. 명도와 보증금 반환 문제를 함께 반영해야 합니다.
- 점유·사용현황 확인. 감정 이용상태는 제2종근린생활시설(학원), 임차 조사상 사용용도는 주거로 기재되어 있으므로 실제 사용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 근저당권 흐름 원본 대조. 2023.07.28 군산시수산업협동조합 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있고, 2025.11.05 수협엔피엘대부주식회사로의 근저당권이전 등기가 존재합니다. 현재 경매개시결정일 2025.10.22와 함께 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 신청채권 배당 확인. 청구금액은 614,751,392원이지만 제시된 배당 시나리오에서는 신청채권자 지급액이 0원입니다. 배당요구와 채권양도 관계를 입찰 전 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교자료 확보. 동일 용도 실거래 시세가 제시되어 있지 않으므로 주변 1층 근린생활시설의 실제 거래·임대수익을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “8.77억 낙찰 = 8.77억 취득”이 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가는 877,000,000원이지만 대항력 임차인 이그린의 보증금 20,000,000원이 매수인에게 남기 때문에 현재 실질취득액은 897,000,000원입니다. 신건에서 이미 감정가의 102.3%를 부담하는 셈이고, 이를 시세와 비교할 직접적인 실거래 자료는 없습니다. 여기에 공부상 제2종근린생활시설(학원)과 임차 조사상의 주거 사용 기재가 함께 존재합니다.
따라서 이 물건은 최저가 숫자만 보고 접근할 사건이 아닙니다. 임차보증금 인수 20,000,000원, 실제 점유·사용 상태, 근저당권 말소·이전 흐름, 신청채권 배당관계를 원본에서 대조한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 현재 회차의 결론은 “인수 부담이 있는 신건 — 가격 판단은 보수적”입니다.
