수원지방법원 2025타경58387. 화성시 서신면 송교리 소재 단독주택과 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층이고 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2023.02.02. 설정된 수협은행 근저당권 483,000,000원이며, 뒤이어 2023.02.13. 등기된 이상훈의 근저당권 130,000,000원과 2025.10.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 신고된 김창근입니다. 김창근은 2023.02.20. 전입했고 2025.12.31. 배당요구를 했지만, 전입일이 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 별도로 이석규가 김창근의 임차인 권리신고를 문제 삼는 탄원서를 제출한 상태라 점유·명도와 임대차 실체를 서류로 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58387 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 서신면 송교리 255-25 |
| 등기 건물 표시 | 경기도 화성시 만세구 서신면 송교리 255-28 · 경기도 화성시 만세구 서신면 송교길 98-24 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 |
| 소유자 | 이석규 · 2023.02.02. 소유권이전 · 거래가액 328,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 700,435,040원 / 700,435,040원 (신건) |
| 청구금액 | 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 말소기준은 2023.02.02. 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 483,000,000원이고 토지 송교리 255-28 및 송교리 255-25 이석규 지분이 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 설정된 130,000,000원의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당표 기준 총 담보채권은 613,000,000원이며 신건 가격 가정에서는 전액 배당되는 구조입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 권리신고 다툼 확인
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김창근 | 2023.02.20 | 미상 | 미상 | 2025.12.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
실제 신고 임차인은 1명입니다. 김창근의 전입일 2023.02.20.은 말소기준일 2023.02.02.보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았고 확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없기 때문에 제공된 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계하는 보증금은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 700,435,040원이 곧바로 시세를 의미한다고 볼 수도 없고, 신건 최저가가 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 특히 대상은 아파트가 아니라 농촌지대의 단독주택 + 토지이고, 감정평가상 주변은 주택·나대지·농경지·임야가 혼재합니다. 가격 판단은 권리분석과 분리해 현장성과 개별 토지·건물 가치를 확인하는 접근이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 700,435,040원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,404,350원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 483,000,000원 | 483,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이상훈 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 78,030,690원 |
현재 회차에서는 담보채권 613,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 78,030,690원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표의 잔여금은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값으로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 700,435,040원 | 613,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 560,348,032원 | 552,344,552원 | 60,655,448원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 448,278,425원 | 441,395,641원 | 171,604,359원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 늘지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 현재·1회·2회 유찰 모두 0원입니다. 즉 후순위 담보채권의 배당 부족이 낙찰자에게 그대로 이전되는 구조는 아닙니다. 다만 이는 가격 메리트와는 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층입니다. 위생·급배수·난방 등 주거용 기본설비가 되어 있습니다.
- 주위환경. 화남산업단지 북측 근거리에 위치하고, 주위는 주택·나대지·농경지·임야 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 간선도로 접근성과 남측 근거리 노선버스정류장을 고려할 때 농촌지대로서 교통상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 토지. 제공된 토지 정보는 계획관리지역, 지목 도로, 토지이용상황 도로등, 면적 2,690.0㎡, 공시지가 74,400원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역과 성장관리권역에 속하고, 2025.08.26.~2026.08.25. 토지거래계약 허가구역으로 기재되어 있습니다. 허가대상자는 외국인 등이며 대상용도에 단독·다가구·연립·다세대주택과 아파트가 포함되어 있습니다.
- 공부상 차이. 감정요항표에는 특이사항 없음으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 농촌지대 단독주택·토지이고 비교 실거래 자료가 없어, 아파트처럼 표준화된 시세만으로 환금성을 판단하기보다 개별 현장성과 토지 이용조건을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 김창근의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서·권리신고 문건에서 확인하고, 2026.01.15. 제출된 탄원서의 주장과 함께 검토하세요.
- 대항력 기준 확인. 김창근 전입일은 2023.02.20., 말소기준 근저당은 2023.02.02.로 제공 자료상 대항력 없음 판정입니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 권리신고의 실체가 다투어지는 만큼 실제 점유자와 점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물 등기에는 송교리 255-28이 표시되고 공동담보에는 255-28과 255-25 이석규 지분이 함께 기재되어 있으므로 매각대상 토지·건물의 정확한 범위를 원본으로 대조하세요.
- 가격 별도 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 신건 최저가 700,435,040원이 저렴하다고 전제하지 말고 토지와 건물을 개별 검토하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역과 토지거래계약 허가구역 기재 내용을 실제 입찰자 조건과 이용계획에 맞춰 확인하세요.
- 배당표의 한계. 현재 배당 추정은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 수협은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당과 경매개시결정은 소멸하며, 김창근의 전입 역시 말소기준보다 늦어 제공 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건은 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 가운데 임차인 권리신고 자체를 허위라고 주장하는 탄원서까지 제출되어 있습니다.
가격도 별도입니다. 최저가는 700,435,040원이지만 비교 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시세보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다. 농촌지대의 단독주택과 토지라는 개별성이 큰 물건인 만큼 권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 임대차 실체·점유관계·일괄매각 범위·현장 가격을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
