수원지방법원 2025타경58387. 경기도 화성시 서신면 송교리 소재 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물 등기에는 송교리 255-28, 도로명주소 송교길 98-24가 기재돼 있고, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 2층 단독주택으로 이용 중입니다. 소유자는 이석규이며, 2023.02.02 거래가액 328,700,000원으로 소유권을 이전받았습니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 수협은행의 채권최고액 483,000,000원 근저당입니다. 이후 2023.02.13 설정된 캐나다인 이상훈의 채권최고액 130,000,000원 근저당과 2025.10.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당표에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58387 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 서신면 송교리 255-25 |
| 건물 등기 주소 | 경기도 화성시 만세구 서신면 송교리 255-28 · 경기도 화성시 만세구 서신면 송교길 98-24 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 2층 |
| 소유자 | 이석규 |
| 감정가 / 최저가 | 700,435,040원 / 490,304,528원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.02.02 수협은행 근저당입니다. 김창근의 전입신고일은 2023.02.20으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않더라도 그 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 최우선변제 여부와 실제 배당관계는 매각물건명세서를 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 임차 신고 — 대항력은 없지만 권리신고 분쟁 확인
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김창근 | 2023.02.20 | 2025.12.31 | 미상 | 없음 | 미상 |
권리분석상 중요한 점은 이 분쟁과 별개로 김창근의 전입일이 말소기준권리보다 뒤라는 것입니다. 따라서 현재 자료상 대항력 인수형 물건은 아닙니다. 다만 보증금이 확인되지 않았고 배당표도 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 배당금액 자체는 확정치로 볼 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
감정가는 700,435,040원, 현재 최저매각가는 490,304,528원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 금액이 낮아졌지만, 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래가 제공되지 않았으므로 이 숫자만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 490,304,528원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,303,045원 |
| 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 483,000,000원 | 483,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 캐나다인 이상훈 | 130,000,000원 | 1,483원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 613,000,000원 중 483,001,483원이 배당되고 129,998,517원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 화남산업단지 북측 근거리에 위치하며 주위는 주택, 나대지, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 및 남측 근거리 노선버스정류장을 고려할 때 농촌지대로서 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 단독주택이며 위생·급배수·난방 등 주거용 기본설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 토지 자료에는 면적 2,690㎡·지목 도로·토지이용상황 도로등·완경사·부정형·세로한면(가)으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 74,400원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 규제. 성장관리권역 및 가축사육제한구역에 해당하고, 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 기재가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 특이사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원문 확인. 김창근의 보증금·확정일자·우선변제 여부와 2026.01.15 탄원서 및 2023.03.09 금전차용증 내용을 함께 대조하세요.
- 대항력 기준일 확인. 전입일 2023.02.20은 말소기준 2023.02.02 이후입니다. 현재 자료상 매수인 인수형 임차인은 아닙니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당순위와 금액을 다시 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 주변 단독주택·토지 실거래와 개별 토지가치를 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 건물과 각 토지의 매각 대상 및 지분 범위를 원문으로 확인하세요.
- 현장 확인. 토지의 도로 이용 상태, 형상, 경사, 실제 진입상태와 단독주택의 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “적정 가격”은 별개다
이 사건은 권리의 선후만 보면 비교적 명확합니다. 2023.02.02 수협은행 근저당이 말소기준이고, 김창근의 전입은 그 뒤인 2023.02.20이라 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다. 다만 임차 신고 자체를 둘러싼 탄원서가 제출돼 있고 보증금이 확인되지 않았다는 점은 서류 대조가 필요합니다.
가격 쪽에서는 감정가 700,435,040원에서 한 차례 유찰돼 490,304,528원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 없어 70%라는 숫자만으로 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 이 물건은 권리 인수 여부보다 임차관계 원문 확인, 일괄매각 범위, 토지의 실제 이용상태와 시장가격을 별도로 검증하는 과정이 중요합니다.
