수원지방법원 2025타경58476. 오산시 궐동 대우아파트 102동 6층 603호입니다. 등기상 현재 소유자는 송문숙이고, 2017년 2월 22일 설정된 현대해상화재보험주식회사 근저당권 134,400,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 현대해상 추가 근저당, 디지비캐피탈 근저당, 경기신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 회차는 한 차례 유찰돼 감정가 253,000,000원에서 177,100,000원으로 내려왔습니다. 배당 계산에서는 후순위 채권에 미배당이 발생하지만, 그 미배당액이 그대로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가 관련 기재에는 임대관계 미상으로 적혀 있으므로 점유·임대관계는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58476 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 궐동 583-1 대우아파트 102동 6층603호 |
| 도로명주소 | 경기도 오산시 청학로173번길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 송문숙 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 177,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 186,866,319원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2017.02.22 현대해상화재보험주식회사 근저당권 134,400,000원입니다. 이후 설정된 2022년 현대해상 근저당 96,000,000원, 2023년 주식회사디지비캐피탈 근저당 36,000,000원, 2025년 경기신용보증재단 가압류 34,326,000원 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰, 그러나 실거래 시세 비교는 보류
감정가는 253,000,000원, 현재 최저매각가는 177,100,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰로 가격이 내려온 것은 분명하지만, 동일 단지나 동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어 177,100,000원이 실제 시장가격보다 싼지 여부는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 177,100,000원 | 173,820,600원 | 126,905,400원 |
| 2회 유찰 시 | 123,969,999원 | 121,434,419원 | 179,291,581원 |
| 3회 유찰 시 | 86,778,999원 | 84,816,977원 | 215,909,023원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당은 126,905,400원 → 179,291,581원 → 215,909,023원으로 늘어나지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 미배당 증가는 낙찰자의 실질취득비가 늘어난다는 의미가 아니라 채권자의 회수 부족분이 커진다는 뜻입니다.
③ 예상배당표 (매각가 177,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,279,400원 |
| 1. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 134,400,000원 | 134,400,000원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 96,000,000원 | 39,420,600원 |
| 3. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 34,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 300,726,000원 중 173,820,600원이 배당되고, 126,905,400원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.9% 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 수청동 소재 매홀초등학교 북서측 인근으로, 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 1호선 오산대역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 제102동 제6층 제603호이며 기본 위생·급배수·난방·승강기·도시가스·소화전·화재경보·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 5필 일단 토지이며 아파트 건부지로 이용 중이고, 단지 내 포장도로를 통해 외곽공도와 연결됩니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·성장관리권역·비행안전제3구역 등이 포함돼 있고 토지거래계약에 관한 허가구역도 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서에서 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 대조. 감정가 253,000,000원 대비 현재 최저가 177,100,000원만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고 동일 단지·유사 면적 최근 실거래와 비교해야 합니다.
- 후순위 미배당 구분. 현재 채권자 미배당은 126,905,400원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수와 매수인 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
- 토지이용 규제. 비행안전제3구역·교육환경 보호구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약 허가구역 등 기재사항을 실제 취득 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 최신 권리변동을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 구조는 단순, 가격 평가는 시세 확인 후
이 물건의 말소기준권리는 2017년 현대해상화재보험주식회사 근저당권이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 최저가 177,100,000원에서 계산된 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항상 임대관계가 미상이고, 최근 실거래 시세 자료가 없어 가격이 시장 대비 유리한지는 아직 판단 근거가 부족합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 채권의 미배당액이 아니라, 실제 점유관계와 현재 177,100,000원이 최근 시장가격에서 어느 위치에 있는지를 확인하는 데 있습니다.
