수원지방법원 2025타경58476. 오산시 궐동·수청동 일대 대우아파트 102동 6층 603호로, 감정평가상 현재 이용상태는 아파트입니다. 현 소유자 송문숙은 2011.03.14 소유권을 이전받았고 당시 등기부 거래가액은 126,500,000원입니다. 과거 국민은행·동부화재해상보험 근저당은 이미 말소됐으며, 현재 경매 권리분석의 기준이 되는 권리는 2017.02.22 설정된 현대해상화재보험주식회사 채권최고액 134,400,000원의 근저당권입니다.
그 뒤 2022년 현대해상화재보험주식회사 근저당 96,000,000원, 2023년 주식회사디지비캐피탈 근저당 36,000,000원, 2025년 경기신용보증재단 가압류 34,326,000원이 순차로 붙었고, 2025.10.27 현대해상화재보험주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 이 권리들은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58476 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 오산시 궐동 583-1 대우아파트 102동 6층603호 |
| 도로명주소 | 경기도 오산시 청학로173번길 12 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 송문숙 (2011.03.14 소유권이전 · 거래가액 126,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대해상화재보험주식회사 / 186,866,319원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.02.22 을구 4번 현대해상화재보험주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 현대해상 근저당 96,000,000원, 디지비캐피탈 근저당 36,000,000원, 경기신용보증재단 가압류 34,326,000원 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 253,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래가가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가나 최저가만 보고 “시세보다 저렴하다”는 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액은 계산상 253,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 202,400,000원, 2회 유찰 시는 161,920,000원이지만, 이 역시 시세와의 상대적 매력은 별도의 실제 거래가격 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,342,000원 |
| 1. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 134,400,000원 | 134,400,000원 |
| 2. 근저당 · 현대해상화재보험주식회사 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 36,000,000원 | 18,258,000원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 34,326,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 300,726,000원 중 248,658,000원이 배당되고, 52,068,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 현재 회차에서 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 오산시 수청동 소재 매홀초등학교 북서측 인근으로, 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고, 인근에 1호선 오산대역과 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 102동 6층 603호이며 기본 위생·급배수·난방·승강기·도시가스·소화전·화재경보·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 대체로 평탄한 5필 일단의 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역 등이 기재돼 있고, 공시지가는 1,152,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제3구역(전술), 교육환경 보호구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서에서 전입자와 실제 점유자를 대조해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 현재 자료에는 실거래 비교치가 없습니다. 253,000,000원이 저렴하다는 전제 없이 동일 단지·유사 면적의 최신 거래를 별도 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 신건 기준 52,068,000원의 미배당이 발생하지만, 제공된 배당 계산상 그 부족액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 202,400,000원, 2회 유찰 161,920,000원이며 매수인 인수액은 각각 0원으로 계산돼 있습니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 기재된 규제의 적용대상과 매각기일 현재 효력을 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실제 점유·체납 정보를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 2017.02.22 현대해상화재보험주식회사 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신건 최저가 253,000,000원이 실제 시장가격에 비해 낮은지는 비교할 실거래 자료가 없어 확인되지 않습니다.
또한 임차인 신고 내역이 없다는 사실과 실제 점유·임대관계가 확정됐다는 것은 같은 의미가 아닙니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 명세서 확인이 선행돼야 합니다. 결론적으로 등기 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 점유는 추가 검증이 필요한 신건입니다. “인수 0원”은 장점이지만, 그것만으로 253,000,000원의 응찰가가 매력적이라고 평가할 수는 없습니다.
