수원지방법원 2025타경58491. 동탄 동일하이빌 오피스텔 20층 2009호입니다. 소유자 임혜리는 2022년 4월 29일 매매를 원인으로 거래가액 149,000,000원에 취득했고, 같은 해 5월 30일 임차인 조현기가 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2022년 11월 24일 국민건강보험공단 압류가 말소기준권리가 되었고, 2023년 8월 2일 조현기 명의의 주택임차권등기, 2025년 10월 29일 조현기의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
여기서 중요한 것은 등기상 임차권등기의 순위가 아니라 실제 대항력의 발생시점입니다. 임차권등기는 말소기준권리보다 늦지만, 임차인의 주민등록·점유개시일은 2022.05.30으로 말소기준일 2022.11.24보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력을 갖고 있으며, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 부족분이 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58491 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 106-6 동탄 동일하이빌 오피스텔 20층 2009호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 26층 건물 내 20층 |
| 소유자 | 임혜리 (2022.04.29. 매매, 거래가액 149,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 105,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조현기 / 194,313,260원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
말소기준은 2022.11.24 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 조현기의 임대차는 임대차계약 2022.04.29 · 확정일자 2022.05.02 · 전입 및 점유 2022.05.30로 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖췄습니다. 따라서 등기상 임차권이 말소되는 것과 미변제 보증금의 매수인 승계는 별개의 문제입니다.
| 임차인 | 이용 / 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조현기 | 주거(임차권등기) · 전유부분 전부 | 2022.05.30 | 2022.05.02 | 161,500,000원 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득은 보증금대에 묶인다
이 사건은 최저가만 보면 감정가의 70%까지 떨어진 물건입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃돌기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커지는 구조입니다. 즉 유찰 할인분이 매수인에게 그대로 가격 메리트로 남지 않습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 105,700,000원 | 58,079,800원 | 163,779,800원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 73,990,000원 | 89,241,820원 | 163,231,820원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 51,793,000원 | 111,039,274원 | 162,832,274원 |
현재 회차에서 실질취득 163,779,800원은 감정가 151,000,000원보다 12,779,800원 높고, 감정가의 약 108.5%입니다. 추가 유찰이 발생해도 매수인 인수액이 함께 증가하므로 총 부담은 임차보증금 수준에 가깝게 유지됩니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 기준은 105,700,000원의 최저가가 아니라 실질취득액이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 105,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,279,800원 |
| 1. 임차인 조현기 보증금 | 161,500,000원 | 103,420,200원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 조현기 | 194,313,260원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차보증금 미배당분 58,079,800원은 매수인 인수로 계산됩니다. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당순위를 바꿀 수 있는 요소가 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 26층 건물의 20층 2009호입니다. 사용승인일은 2010.09.30입니다.
- 입지. 경기도 화성시 반송동 ‘반석아트홀’ 서측 인근으로, 아파트단지·단독주택·오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재하는 중심 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측 약 35m, 서측 약 15m, 북서측 약 10m 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며, 공시지가는 ㎡당 7,714,000원입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득을 분리. 입찰가 105,700,000원만 보지 말고 현재 예상 인수액 58,079,800원을 합산해 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 대항력 재확인. 임대차계약일 2022.04.29, 확정일자 2022.05.02, 전입·점유 2022.05.30과 말소기준 2022.11.24의 선후관계를 원본 서류로 대조하세요.
- 조현기 관련 원인관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 동일하므로 보증금 지급자료, 계약서, 경매 신청채권의 원인과 금액을 함께 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시 경계. 2회 유찰 시 매각가 73,990,000원으로 내려가지만 인수액은 89,241,820원, 3회 유찰 시 매각가 51,793,000원에 인수액 111,039,274원으로 증가합니다.
- 배당 변동요소 확인. 실제 배당에서는 당해세·최우선변제 등으로 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서·배당요구·세금관계를 재확인하세요.
맺으며 — “유찰 할인보다 대항력 보증금이 더 중요하다”
이 사건의 숫자는 단순하지만 결론은 최저가와 반대로 움직입니다. 감정가 151,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가는 105,700,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 161,500,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차에서는 미배당 보증금 58,079,800원을 매수인이 인수해 실질취득이 163,779,800원이 됩니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가가 줄어든 만큼 인수액이 증가하는 방향이라 총 부담은 보증금대에 묶입니다.
따라서 이 물건은 “감정가의 70%까지 떨어진 오피스텔”이 아니라 “대항력 임차보증금 때문에 실질취득이 감정가보다 높은 오피스텔”로 봐야 정확합니다. 실거래 수치가 없는 만큼 시세보다 싸다는 판단도 할 수 없습니다. 입찰 전 가장 중요한 확인사항은 조현기의 임대차·점유·보증금 지급관계와 강제경매 신청채권의 원인을 원본으로 대조하는 것입니다.
