수원지방법원 2025타경58491. 화성 반송동 ‘동탄 동일하이빌 오피스텔’ 20층 2009호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)이고, 소유자는 임혜리입니다. 임혜리는 2022.04.29. 매매를 원인으로 거래가액 149,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 계약일을 임대차계약일자로 하는 조현기가 2022.05.30. 전입·점유를 시작했습니다.
권리분석의 기준은 2022.11.24. 국민건강보험공단 압류입니다. 조현기의 전입·점유일은 2022.05.30.로 말소기준보다 앞섭니다. 이후 2023.08.02. 주택임차권등기까지 마쳤고, 확정일자는 2022.05.02., 보증금은 161,500,000원입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58491 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 106-6 동탄 동일하이빌 오피스텔 20층 2009호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 동탄구 동탄중심상가1길 18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 26층 건물 내 20층 2009호 |
| 소유자 | 임혜리 (2022.04.29. 매매 · 거래가액 149,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 194,313,260원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 대항력’이 핵심
등기부만 보면 과거 한범교 근저당권 90,000,000원, 한송이 전세권 50,000,000원, 방민지 전세권 60,000,000원은 이미 말소돼 현재 인수 문제가 아닙니다. 현재 말소기준은 2022.11.24. 국민건강보험공단 압류이고, 그 뒤의 임차권등기와 강제경매개시결정 등기 자체는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조현기 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.30. 확정일자 2022.05.02. | 161,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 잔액 인수 |
조현기는 배당요구를 했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사합니다. 다만 신건 매각가 151,000,000원에서는 집행비용 2,914,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 148,086,000원만 배당됩니다. 보증금 161,500,000원과의 차액인 13,414,000원은 낙찰자 인수입니다.
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담이 크게 내려가지 않는다
대항력 임차인의 보증금이 현재 최저가보다 큽니다. 그래서 이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 커지는 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서는 151,000,000원 낙찰가에 13,414,000원을 인수해 실질취득이 164,414,000원입니다.
| 회차 | 낙찰가 | 인수액 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 151,000,000원 | 13,414,000원 | 164,414,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,800,000원 | 43,191,200원 | 163,991,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,640,000원 | 66,999,520원 | 163,639,520원 |
표면 최저가는 151,000,000원 → 120,800,000원 → 96,640,000원으로 내려가지만, 같은 방향으로 인수액이 13,414,000원 → 43,191,200원 → 66,999,520원으로 증가합니다. 결국 매수인의 총부담은 약 164,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 이 사건에서 유찰은 곧바로 가격 메리트를 의미하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,914,000원 |
| 1. 임차인 조현기 보증금 | 161,500,000원 | 148,086,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 조현기 | 194,313,260원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 151,000,000원 가정에서 집행비용 2,914,000원, 임차인 배당 148,086,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 임차보증금 미배당 잔액 13,414,000원은 매수인 인수입니다. 실제 배당은 세금·집행비용 등으로 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 반석아트홀 서측 인근으로, 아파트단지·단독주택·오피스텔이 혼재하는 중심 상가지대입니다. 인근에 각종 근린생활시설이 소재하며 입지여건은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 26층 건물 내 20층 2009호이며 사용승인일은 2010.09.30.입니다. 지역난방·승강기·화재경보·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 동측 약 35m, 서측 약 15m, 북서측 약 10m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·특정용도제한지구·지구단위계획구역(화성동탄(1))이며 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 7,714,000원/㎡. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 최저가 151,000,000원만 보지 말고 인수액 13,414,000원을 더한 164,414,000원을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수액 43,191,200원, 2회 유찰 시 66,999,520원입니다. 유찰에 따라 총부담이 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
- 임대차 실체 확인. 조현기는 임차인이면서 강제경매 채권자로 표시됩니다. 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 점유관계와 경매신청 채권의 원인을 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당·인수 재확인. 매각물건명세서상 보증금 전액 미변제 시 잔액 인수 조건을 기준으로 실제 배당액과 낙찰 후 승계액을 다시 계산해야 합니다.
- 오피스텔 이용·환금성 확인. 감정상 업무시설(오피스텔) 이용이며 중심상업지역에 위치합니다. 실제 이용현황과 수요층을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지는 구조가 아니다”
이 사건의 권리분석은 한 문장으로 정리됩니다. 조현기 보증금 161,500,000원이 낙찰가보다 크고, 전입일이 말소기준보다 빨라 미배당 잔액을 매수인이 인수한다. 현재 신건에서는 낙찰가 151,000,000원에 인수 13,414,000원을 더해 실질취득이 164,414,000원입니다. 1회 유찰 시에도 163,991,200원, 2회 유찰 시에도 163,639,520원으로 제공된 시나리오상 총부담은 비슷한 수준입니다.
실거래 시세 자료가 없으므로 이 금액이 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서 가격 메리트를 부여할 근거도 없습니다. 특히 임차인과 강제경매 채권자가 동일인으로 표시된 만큼 임대차의 실체와 보증금 지급, 신청채권의 발생원인을 반드시 원본으로 확인해야 합니다. 최저가가 아니라 실질취득액을 보는 것이 이 물건의 핵심입니다.
