수원지방법원 2025타경58740. 용인시 수지구 죽전동 ‘새터마을죽전힐스테이트’ 710동 1층 102호, 전용 84.9959㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 강대원이고, 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2024.11.29 서울축산업협동조합 근저당권 240,000,000원입니다. 과거 신한은행·우리은행·국민은행·수산업협동조합중앙회 근저당과 여러 압류는 이미 말소됐고, 말소기준 이후 설정된 근저당·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 경매신청 채권자는 주식회사 엠케이자산관리앤대부이고 청구액은 225,000,000원입니다. 이 회사의 근저당은 말소기준보다 늦은 2025.06.16 설정이므로 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 즉 신청채권자가 말소기준권리자는 아니지만, 매수인에게 그 후순위 근저당이 승계되는 구조도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58740 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 죽전동 1165 새터마을죽전힐스테이트 710동 1층102호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9959㎡ · 710동 18층 건 중 1층 102호 |
| 소유자 | 강대원 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 709,000,000원 / 709,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엠케이자산관리앤대부 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제로 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 84.5%
같은 단지 ‘새터마을죽전힐스테이트’의 전용 85.0㎡ 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 839,083,333원, 최신 거래는 2026.08 805,000,000원입니다. 신건 최저가 709,000,000원은 최근 12개월 평균의 84.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 85.0㎡ | 14 | 805,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 21 | 895,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 3 | 850,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 17 | 868,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 16 | 788,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 5 | 888,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 16 | 850,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 1 | 810,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 13 | 840,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 4 | 800,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 8 | 875,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 11 | 800,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9959㎡ | 12건 | 839,083,333원 |
실거래 범위는 788,000,000원~895,000,000원이고, 대상 물건과 같은 1층 거래도 2026.07에 810,000,000원이 확인됩니다. 신건 최저가 709,000,000원은 최근 실거래 최저 788,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 제공된 거래자료만 놓고 보면 신건부터 가격상 여유가 확인되는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 709,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,490,000원 |
| 을구 11번 · 서울축산업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 을구 12번 · 주식회사엠케이자산관리앤대부 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 을구 12번 · 주식회사대진자산관리대부 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 을구 13번 · 박장흠 | 75,000,000원 | 9,510,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 예상배당 기준 총 채권액 765,000,000원 중 699,510,000원이 배당되고 65,490,000원의 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당은 후순위 채권 측 문제이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대덕초등학교 남서측 인근. 대규모 아파트단지와 상업용 건물이 혼재하는 택지개발지구이며, 각종 생활편의시설과 학교가 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편익은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 710동 18층 건 중 1층 102호. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 새터마을죽전힐스테이트는 1,998세대, 2004.06.29 준공 단지입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(죽전택지)이며 공시지가는 3,635,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·택지개발지구·비행안전제3구역(전술) 등이 포함되고, 토지거래계약에관한허가구역 지정이 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래 표본. 동일 면적 최근 거래 12건이 확인되며 788,000,000원부터 895,000,000원까지 거래됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2024.11.29 서울축산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 근저당·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 임차·점유 확인. 현재 임차인은 없지만 실제 점유상태와 인도 가능 여부는 입찰 직전 현황을 다시 확인하세요.
- 1층 가격 보정. 최근 동일 면적 1층 거래 810,000,000원이 있으나 개별 동·향·내부 상태 차이를 현장에서 확인하세요.
- 회차 시나리오. 현재 신건 709,000,000원, 1회 유찰 시 567,200,000원, 2회 유찰 시 453,760,000원으로 제시돼 있습니다.
- 배당 부족과 인수 구별. 현재 회차 미배당 65,490,000원이 존재하지만 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
- 토지이용 규제. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 각종 토지이용계획을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격이 동시에 유리한 신건
이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아니라 깨끗한 권리구조와 가격 간격입니다. 임차인은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준인 2024.11.29 서울축산업협동조합 근저당 이후 권리도 매각으로 소멸합니다. 가격 역시 신건 최저가 709,000,000원이 동일 면적 최근 12개월 평균 839,083,333원의 84.5%이며, 최근 실거래 최저 788,000,000원과 2026.07의 1층 거래 810,000,000원보다 낮습니다.
따라서 제공된 자료 범위에서는 권리상 인수 부담이 없고 가격도 최근 거래구간 아래에서 시작하는 A급 후보로 볼 수 있습니다. 다만 경매물건은 같은 단지·같은 면적이라도 내부 상태와 점유, 1층의 개별 선호도에 따라 실제 가치가 달라질 수 있으므로, 최종 응찰가는 현장 확인을 거쳐 결정하는 것이 적절합니다.
