수원지방법원 2025타경58770. 용인 수지구 죽전동 스마트빌스마트빌 에이동 5층 에이503호, 감정상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 272,000,000원으로 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준은 2020년 9월 24일 윤인철 근저당권이고, 같은 날 서춘희 근저당권도 설정됐습니다. 이후 한화생명보험의 가압류와 용인시 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 결론 내리면 안 됩니다. 임차인 최은미는 2020.06.22 전입해 말소기준권리보다 먼저 점유요건을 갖췄고, 매각물건명세서 비고에는 대항력과 우선변제권 있는 임차인으로 기재돼 있습니다. 매각대금에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 그런데 보증금 액수가 확인되지 않아, 현재 단계에서는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58770 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 죽전동 865-3 스마트빌스마트빌 에이동 5층 에이503호 |
| 도로명 | 경기도 용인시 수지구 용구대로2771번길 31-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 건물 내 5층 |
| 비교 면적 | 47.05㎡ |
| 소유자 | 조낙희 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서춘희 / 22,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준권리는 2020.09.24 윤인철 근저당권 11,000,000원입니다. 같은 접수일에 서춘희 근저당권 22,000,000원도 설정돼 있습니다. 이후 한화생명보험 가압류 102,676,205원, 용인시 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 우리금융저축은행 근저당과 최숙희 근저당, 이전 경매개시결정과 일부 압류는 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최은미 | 2020.06.22 | 미상 | 2026.01.30 | 있음 | 있음 | 미배당 잔액 인수 |
보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않아 실제 임차인은 1명입니다. 배당요구는 2026.01.30 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자 금액 정보가 확인되지 않아 배당으로 얼마가 충족되고 얼마가 남는지 계산할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 실질취득가는 낙찰가 + 최은미 임차보증금 미배당 잔액으로 봐야 하며, 보증금 확인 전에는 상한을 정하기 어렵습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 13.3% 높다
스마트빌(A,B)의 비교 가능한 거래는 3건입니다. 전체 평균은 257,666,666원이지만, 최근 가격 판단에서는 오래된 거래보다 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 가장 최근 거래는 2026.05, 240,000,000원이고 최근 12개월 평균도 240,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 46.24㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2021.10 | 49.62㎡ | 3 | 263,000,000원 |
| 2021.07 | 47.32㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 240,000,000원 |
현재 최저가 272,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 240,000,000원의 113.3%입니다. 따라서 신건 가격을 “시세보다 싸다”고 볼 근거가 없습니다. 더구나 최근 거래는 과거 거래 대비 9.9% 하락한 수준이어서 가격 흐름도 하락 방향입니다. 전체 평균 257,666,666원만 기준으로 가격 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,608,000원 |
| 2. 근저당 · 윤인철 | 11,000,000원 | 11,000,000원 |
| 3. 근저당 · 서춘희 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 4. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 102,676,205원 | 102,676,205원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 131,715,795원 |
위 표는 제공된 배당 가정으로, 채권 합계 135,676,205원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 131,715,795원으로 계산돼 있습니다. 그러나 최은미의 임차보증금 액수가 확인되지 않아 임차인 우선변제 및 미배당 잔액 인수 효과가 반영된 최종 배당표로 볼 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 272,000,000원 | 135,676,205원 | 131,715,795원 | 미상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 217,600,000원 | 135,676,205원 | 78,077,395원 | 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 174,080,000원 | 135,676,205원 | 35,166,675원 | 미상 |
표면적인 매각가는 1회 유찰 시 217,600,000원, 2회 유찰 시 174,080,000원까지 내려갑니다. 하지만 선순위 임차보증금이 매각대금으로 전액 변제되지 않으면 그 부족액이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 이 사건은 유찰가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 해석하면 안 되는 물건입니다. 보증금이 확인돼야 각 회차의 실제 총취득비용을 산출할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 죽전고등학교 서측 인근. 주변은 근린생활시설·다세대주택·아파트·각급 학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 5층 에이503호. 위생·급배수·개별난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 토지의 다세대주택 건부지이며 북동측으로 도로에 접합니다. 공시지가는 1,613,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·제1종일반주거지역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 확인됩니다.
- 규모. 스마트빌(A,B)은 24세대, 사용승인일은 2013.07.26입니다. 비교 거래는 3건으로 표본이 많지 않습니다.
- 공부 차이. 공부상 건물 명칭은 “스마트빌스마트빌”, 현황은 “스마트빌”인 것으로 탐문됐으며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 최은미 보증금 액수를 확인하기 전에는 매수인 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
- 배당표를 그대로 믿지 말 것. 제공된 배당 가정의 매수인 인수 0원은 임차보증금 미상 상태의 최종 결론으로 사용할 수 없습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 257,666,666원보다 최신 거래 240,000,000원과 최근 12개월 평균 240,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래보다 9.9% 낮아졌습니다. 신건 최저가 272,000,000원은 최근 시세의 113.3%입니다.
- 유찰가 착시 주의. 217,600,000원·174,080,000원으로 내려가도 임차보증금 미배당 잔액이 커질 수 있어 총취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용계획 내용을 입찰 전 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차보증금·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “2.72억보다 더 들 수 있다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 현재 신건 최저가 272,000,000원은 최신 거래 240,000,000원보다 높고, 최근 가격도 과거 대비 9.9% 하락했습니다. 가격만 놓고도 신건 메리트가 없습니다.
여기에 전입일 2020.06.22인 최은미가 말소기준일 2020.09.24보다 앞서며, 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액은 매수인이 인수하지만 그 보증금 자체가 미상입니다. 따라서 현재의 실질취득가는 272,000,000원으로 확정되는 것이 아니라 272,000,000원 + 미배당 임차보증금이 될 수 있습니다. 최근 시세 이상 가격 + 하락 추세 + 선순위 임차보증금 미상이 겹치는 만큼, 보증금 확인 전에는 보수적인 판단이 필요한 사건입니다.
