수원지방법원 2025타경58770. 용인시 수지구 죽전동 스마트빌스마트빌 A동 5층 A503호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가 272,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 190,400,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 거래 240,000,000원보다 낮지만, 이 사건은 가격표보다 먼저 임차인 보증금 규모를 확인해야 합니다.
최은미의 전입신고일은 2020.06.22로, 말소기준인 윤인철 근저당의 2020.09.24보다 앞섭니다. 매각물건명세서에는 대항력과 우선변제권 있는 임차인이 있고, 매각대금으로 임차보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수한다고 명시돼 있습니다. 보증금 자체가 확인되지 않은 상태라 현재 최저가만 보고 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58770 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 죽전동 865-3 스마트빌스마트빌 에이동 5층 에이503호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 47.05㎡ · 5층 건물 내 5층 에이503호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 조낙희 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 190,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 22,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 과거 우리금융저축은행 근저당과 최숙희 근저당은 이미 말소됐고, 현재 매각의 말소기준은 2020.09.24 윤인철 근저당권입니다. 같은 날 서춘희 근저당권도 설정됐으며, 이후 한화생명보험 가압류, 용인시 압류, 2025타경58770 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최은미 | 2020.06.22 | 미상 | 대항력 있음 | 우선변제권 있음 | 2026.01.30 | 미배당 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 1회 유찰로 낮아졌지만 최근 시세도 하락
스마트빌(A,B)은 24세대이며, 비교된 전용면적대의 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 257,666,666원이지만 과거 2021년 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 46.24㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 2021.10 | 49.62㎡ | 3 | 263,000,000원 |
| 2021.07 | 47.32㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 240,000,000원 |
현재 최저가 190,400,000원은 최근 12개월 평균 240,000,000원의 79.3%입니다. 다만 최근 거래 240,000,000원은 이전 거래군보다 9.9% 낮아진 수준으로, 시세 자체가 하락한 흐름입니다. 더 중요한 점은 임차보증금 미배당 잔액이 생기면 실질취득가가 190,400,000원을 초과한다는 것입니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,465,600원 |
| 임차인 · 최은미 | 미상 | 미상 |
| 2. 근저당 · 윤인철 | 11,000,000원 | 11,000,000원 |
| 3. 근저당 · 서춘희 | 22,000,000원 | 22,000,000원 |
| 4. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 102,676,205원 | 102,676,205원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,258,195원 |
위 금액 배분은 집행비용 3,465,600원, 윤인철 11,000,000원, 서춘희 22,000,000원, 한화생명보험 102,676,205원, 소유자 잔여 51,258,195원으로 산정돼 있으나, 임차보증금이 확인되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매각물건명세서상 임차보증금 미배당 잔액은 매수인이 인수합니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 190,400,000원 | 135,676,205원 | 0원 | 51,258,195원 |
| 2회 유찰 · 49% | 133,279,999원 | 130,614,079원 | 5,062,126원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 93,295,999원 | 91,216,671원 | 44,459,534원 | 0원 |
등기채권만 놓고 보면 현재 회차에서는 135,676,205원이 전액 배당되고 51,258,195원이 남는 계산입니다. 2회 유찰 시에는 5,062,126원, 3회 유찰 시에는 44,459,534원의 미배당이 생깁니다. 하지만 임차보증금이 별도로 확인되지 않았기 때문에 이 표만으로 매수인 인수액을 0원이라고 판단하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 죽전고등학교 서측 인근이며, 주변에 근린생활시설·다세대주택·아파트·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 에이503호이며, 위생·급배수·개별난방·승강기 설비가 있습니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역·자연녹지지역이 포함되고, 비행안전제3구역·성장관리권역·교육환경 보호구역 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없으며 위반건축물 사항도 없습니다. 공부상 명칭은 스마트빌스마트빌, 현황은 스마트빌로 탐문됐습니다.
- 거래량. 스마트빌(A,B)은 24세대이며 비교 가능한 실거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 최은미의 보증금 원금과 실제 배당 가능액을 확인해 미배당 인수액을 먼저 계산해야 합니다.
- 실질취득가로 시세 비교. 최저가 190,400,000원이 아니라 최저가에 실제 인수할 임차보증금 잔액을 더한 금액을 최근 시세 240,000,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 이전 거래군보다 9.9% 낮습니다. 과거 전체 평균 257,666,666원보다 최근 240,000,000원을 우선 기준으로 보는 편이 적절합니다.
- 배당요구 확인. 최은미는 2026.01.30 배당요구를 했지만, 보증금이 전액 배당된다는 의미는 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 임대차 관련 원본을 대조해 보증금과 배당순위를 확정해야 합니다.
맺으며 — “79.3%”보다 먼저 볼 숫자는 임차보증금
현재 최저가는 최근 12개월 실거래 240,000,000원의 79.3%로 내려와 있습니다. 그러나 이 사건은 단순히 “1회 유찰돼 시세보다 낮아졌다”는 이유만으로 판단할 수 없습니다. 최은미는 말소기준보다 앞서 전입한 대항력 임차인이고, 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수합니다. 보증금이 미상인 지금은 실질취득가도 미상입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 추가 유찰 여부보다 먼저 임차보증금과 예상배당액을 확정해 실제 인수액을 계산하는 것입니다.
