수원지방법원 2025타경58790. 화성시 반송동 센트럴에스타운 8층 835호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 125,000,000원입니다. 현재 소유자는 박경란으로, 2012.12.14 소유권을 이전받았고 당시 등기 거래가액은 142,000,000원입니다. 과거 우리은행 근저당권은 이미 말소됐으며, 현재 경매의 말소기준은 2024.10.18 무진새마을금고 가압류 206,629,480원입니다.
이 사건에서 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임차인 배규혁입니다. 배규혁은 2024.02.27 주민등록·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 50,000,000원입니다. 이후 2025.03.11 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 전입일이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58790 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 93-6 센트럴에스타운 8층 835호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중 · 지하6층/지상11층 건물 내 8층 |
| 사용승인일 | 2008.08.29 |
| 소유자 | 박경란 (2012.12.14 소유권이전 · 거래가액 142,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 배규혁 / 53,948,853원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준권리는 2024.10.18 무진새마을금고 가압류입니다. 배규혁의 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2024.02.27로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 배규혁은 대항력 있는 임차인입니다. 다만 제공된 현재 회차 배당가정에서는 보증금 50,000,000원이 전액 우선배당되고 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배규혁 | 8층 835호 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 2024.02.27 / 2024.02.27 | 2025.03.11 | 대항력 有 우선변제 有 승계 0원 |
임대차계약일자는 2024.02.20, 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 2024.02.27이며 등기된 임차보증금은 50,000,000원입니다. 등기 내용에는 월 차임 400,000원도 기재돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 합산할 보증금은 없고, 실제 임차인은 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 임차인 배규혁 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 가압류 · 무진새마을금고 | 206,629,480원 | 72,450,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 배규혁 | 53,948,853원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 260,578,333원, 예상 배당액은 72,450,000원, 미배당은 188,128,333원입니다. 임차인 보증금은 별도로 50,000,000원 전액 배당되는 가정이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 현재 계산상 임차인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 125,000,000원 | 72,450,000원 | 188,128,333원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 100,000,000원 | 47,800,000원 | 212,778,333원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 80,000,000원 | 28,160,000원 | 232,418,333원 | 0원 |
제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 물건에는 실제로 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 존재하므로, 단순히 ‘임차권등기가 매각으로 소멸한다’는 문구만 보고 판단해서는 안 됩니다. 최종 승계 여부는 실제 배당에서 임차보증금이 전액 회수되는지와 연결해 확인해야 합니다.
⑤ 가격·시장 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
센트럴S타운은 299세대, 사용승인일은 2008.08.29입니다. 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.6회입니다. 다만 이번 자료에는 이 호실과 직접 비교해 가격 메리트를 판정할 수 있는 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 신건 최저가 125,000,000원이 시세보다 저렴하거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동탄복합문화센터 북서측 인근으로 각종 근린생활시설·업무시설·숙박시설·아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 노선버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 감안한 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하6층/지상11층 건물 내 8층 835호이며 위생·급배수·난방·승강기·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 24m 내외의 차·인도 분리 왕복4차선 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 상업용, 공시지가는 6,424,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이며, 허가대상자는 외국인 등으로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 전액 배당 확인. 배규혁은 대항력 임차인이므로 실제 배당에서 50,000,000원이 전액 회수되는지 확인해야 합니다.
- 임차인과 신청채권자 관계 확인. 같은 이름의 배규혁이 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 나타나므로 임대차계약과 채권 원인을 원본으로 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2024.10.18 무진새마을금고 가압류가 말소기준이며 이후 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래 금액 없이 신건 125,000,000원의 가격 메리트를 단정하지 말고 별도로 시세를 확인해야 합니다.
- 배당 변수 확인. 제공된 배당표는 집행비용·임차보증금·가압류·신청채권을 기준으로 한 가정이므로 실제 배당표와 원본 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 현재 배당가정상 인수는 0원”
이 사건은 ‘임차인이 있으니 무조건 위험’도 아니고, ‘인수 0원이니 완전히 단순’한 사건도 아닙니다. 배규혁의 전입·점유·확정일자는 2024.02.27로 말소기준 가압류 2024.10.18보다 앞서 대항력은 명확합니다. 동시에 현재 신건 매각가 125,000,000원 배당가정에서는 보증금 50,000,000원이 전액 우선배당돼 매수인 인수는 0원입니다.
따라서 핵심은 배당 결과 확인입니다. 여기에 임차인 배규혁이 강제경매 신청채권자와 동일하다는 경고사항까지 겹칩니다. 가격 측면에서는 비교 가능한 최근 실거래 근거가 없으므로 125,000,000원을 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다. 권리는 배당 확인형, 가격은 검증 보류. 이 두 가지를 분리해서 보는 것이 이번 물건의 핵심입니다.
