수원지방법원 2025타경58790. 화성시 반송동 센트럴에스타운 8층 835호로, 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 소유자는 박경란이며 2012.12.14 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 2024.10.18 무진새마을금고 가압류와 그보다 앞선 임차인의 전입입니다.
배규혁은 2024.02.27 전입하고 같은 날 확정일자를 받았으며 보증금은 50,000,000원입니다. 이후 2025.03.11 주택임차권등기가 됐습니다. 전입이 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 있고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58790 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 반송동 93-6 센트럴에스타운 8층835호 |
| 도로명 | 경기도 화성시 동탄구 메타폴리스로 47-25 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 소유자 | 박경란 · 2012.12.14 소유권이전 · 거래가액 142,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 53,948,853원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
2012.12.14 설정된 우리은행 근저당권 85,910,000원은 2016.04.11 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2024.10.18 무진새마을금고 가압류 206,629,480원이며, 이후의 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기 자체가 소멸하는 것과 임차보증금 인수 위험은 별개입니다. 배규혁의 전입일이 가압류보다 앞서기 때문에 배당 부족분은 매수인에게 남을 수 있습니다.
② 임차인 — 현재는 전액 배당, 낮아지면 인수
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배규혁 | 건물 8층 835호 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2024.02.27 | 2024.02.27 | 50,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
③ 회차별 배당과 인수 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 87,500,000원 | 225,053,333원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 61,249,999원 | 250,830,834원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 42,874,999원 | 260,578,333원 | 8,296,751원 |
이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 무조건 유리해지는 구조가 아닙니다. 현재 회차와 2회 유찰 시에는 임차보증금 50,000,000원이 전액 배당되지만, 3회 유찰 시에는 보증금 일부가 미배당으로 남으면서 인수액이 발생합니다. 따라서 추가 유찰 이후에는 최저가만 비교하지 말고 낙찰가 + 실제 인수액으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,975,000원 |
| 1. 임차인 배규혁 보증금 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 가압류 · 무진새마을금고 | 206,629,480원 | 35,525,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 배규혁 | 53,948,853원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 가압류와 경매신청채권에는 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 시세·환금성 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
센트럴S타운은 299세대, 사용승인일은 2008.08.29이며 비교 대상 면적은 24.97㎡입니다. 다만 동일 면적 매칭은 확인되지 않았고, 최근 실거래 금액도 제시되어 있지 않습니다. 따라서 현재 최저가 87,500,000원을 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 동탄복합문화센터 북서측 인근이며, 근린생활시설·업무시설·숙박시설·아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 노선버스정류장 거리와 운행빈도 등을 고려한 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하6층·지상11층 건물 내 제8층 제835호이며 사용승인일은 2008.08.29입니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 24m 내외의 차·인도 분리 왕복4차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 6,424,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에관한허가구역 지정기간은 25.8.26.~26.8.25.로 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음, 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 현재 회차에서는 50,000,000원이 전액 배당되는 시나리오지만 실제 배당순위와 조세채권 등을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시 인수액 재계산. 3회 유찰 시 제공 시나리오상 매수인 인수액이 8,296,751원으로 발생합니다.
- 임차인·경매채권자 동일인 확인. 배규혁이 임차권자이면서 강제경매개시결정 채권자로 기재되어 있으므로 임대차계약과 보증금 지급관계를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 동일·유사 면적의 최근 실거래가 확인되지 않으므로 최저가만 보고 저가 매수로 판단하지 마십시오.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차계약 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 현재는 인수 0원, 그러나 구조는 ‘대항력 임차인형’
현재 최저가 87,500,000원 기준으로는 임차인 배규혁의 보증금 50,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 임차인의 전입일 2024.02.27이 말소기준권리인 2024.10.18 가압류보다 빠르기 때문에, 배당이 부족해지는 순간 잔액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 실제로 3회 유찰 시 제공 시나리오에서는 8,296,751원의 인수가 발생합니다. 따라서 이 물건은 단순히 “유찰될수록 싸진다”가 아니라, 회차마다 낙찰가와 임차보증금 미배당액을 함께 계산해야 하는 사건입니다. 최근 실거래 근거도 확인되지 않았으므로 가격 메리트 판단은 별도의 시세 검증이 필요합니다.
