수원지방법원 2025타경58875. 화성시 병점동 ‘병점역 센트럴허브시티’ 106동 6층 604호 아파트입니다. 소유자는 전우상이며, 2013년 6월 27일 거래가액 230,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 중심은 2022년 1월 5일 설정된 주식회사우리은행 근저당권 480,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 2025년 파산선고 기입과 2025년 11월 18일 임의경매개시결정이 이어진 구조입니다.
배당 시뮬레이션상 감정가와 같은 437,000,000원에 매각될 경우 집행비용 6,770,000원을 제외한 430,230,000원이 근저당권 배당으로 잡히며, 채권최고액 대비 49,770,000원이 미배당됩니다. 중요한 점은 이 미배당액이 매수인의 인수액이 아니라는 것입니다. 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58875 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점동 817 병점역 센트럴허브시티 106동 6층 604호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3 · 화장실2 · 주방/거실 · 발코니 · 현관 · 13층 건물 중 6층 |
| 소유자 | 전우상 · 2013.06.27 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 437,000,000원 / 437,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2022.01.05 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 경매 청구액 | 343,770,786원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 병점역센트럴허브시티 · 1,499세대 · 2004.06.26 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후, 매수인 인수 0원
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계로 인해 낙찰자가 떠안을 임차보증금은 없습니다. 배당 분석에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2022년 1월 5일 설정된 우리은행 근저당권이며, 2025년 11월 18일 임의경매개시결정은 그보다 뒤에 등기됐습니다.
② 회차별 구조 — 유찰돼도 인수는 0원, 채권자 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 437,000,000원 | 430,230,000원 | 49,770,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 349,600,000원 | 343,905,600원 | 136,094,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 279,680,000원 | 274,964,480원 | 205,035,520원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각대금이 줄기 때문에 근저당권자의 미배당액은 49,770,000원 → 136,094,400원 → 205,035,520원으로 커집니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액 증가와 매수인의 인수부담은 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 437,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,770,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 480,000,000원 | 430,230,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 49,770,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 437,000,000원 가정 시 집행비용 6,770,000원과 근저당권 배당 430,230,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 근저당권 채권최고액 대비 미배당은 49,770,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성벌말초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 로변 오피스텔·근린생활시설·지하철·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 병점역, 국도 1호선이 소재해 교통여건은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2004년 6월 26일 사용승인된 철근콘크리트구조 13층 건물의 6층 604호이며, 방3·화장실2·주방/거실·발코니·현관 등 아파트로 이용 중입니다.
- 단지 규모. 병점역센트럴허브시티는 1,499세대이며, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회, 평균 할인율은 0.0%입니다.
- 도로·토지. 북서측으로 국도 1호선의 광대로에 접하고 나머지 3면도 중로 내지 소로에 접합니다. 토지는 평지이며 아파트 및 단지 내 상가 건부지로 이용 중입니다.
- 관리·현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 관리사무소 문의 결과 미납관리비는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며, 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다. 해당 대상자·용도에 해당하는 경우 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득액 구분. 현재 매수인 인수액은 0원이므로 최저가 437,000,000원에 낙찰된다는 가정에서 권리상 실질취득액도 437,000,000원입니다.
- ‘권리 깨끗 = 저가’로 판단하지 않기. 현재 회차는 감정가 100% 신건입니다. 권리 안정성만으로 가격 메리트까지 있다고 보지 마세요.
- 파산절차 대조. 2025.04.24 파산선고가 2025.05.09 등기된 뒤 2025.11.18 임의경매가 개시됐습니다. 파산사건 2025하단11133과 경매 진행 상태를 원본으로 함께 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2022.01.05 을구 11번 우리은행 근저당권 480,000,000원이 말소기준입니다. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 점유 상태 확인. 임대관계는 조사상 특정되지 않았으므로 현황조사서와 현장 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 토지거래허가 규제 확인. 매각기일은 2026.08.24이고 기재된 허가구역 지정기간은 2026.08.25까지입니다. 허가대상자와 허가대상용도에 해당하는지 사전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·파산사건 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 신건
이 사건의 핵심은 복잡한 임차보증금 인수나 선순위 권리가 아닙니다. 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 계산되는 단순한 권리 구조가 장점입니다. 현재 437,000,000원에 매각된다는 가정에서도 채권자 측 미배당 49,770,000원이 발생하지만, 그 금액은 낙찰자에게 승계되는 금액이 아닙니다.
반대로 가격은 아직 감정가 100%의 신건입니다. 따라서 이번 물건을 평가할 때는 ‘인수 위험이 없다’는 권리상 장점과 ‘현재 최저가가 충분히 경쟁력 있는가’라는 가격 판단을 분리해야 합니다. 여기에 소유자에 대한 2025년 파산선고가 기입돼 있으므로 절차 진행 상태까지 최종 확인해야 합니다. 결론은 권리는 비교적 단순, 신건 가격은 검증, 파산절차는 확인입니다.
