수원지방법원 2025타경58917. 화성시 봉담읍 동화마을동일하이빌 103동 14층 1402호 아파트입니다. 현재 소유자는 김정희·서효승으로 각각 지분 2분의 1을 보유합니다. 등기상 말소기준권리는 2015년 12월 21일 설정된 화성삼덕신용협동조합 근저당권 276,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 제이비우리캐피탈 근저당 300,000,000원, 오케이저축은행 가압류 24,752,810원, 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
등기상 후순위 권리만 놓고 보면 구조는 어렵지 않습니다. 임차인도 없어 배당 시뮬레이션상 낙찰자에게 승계되는 금액은 0원입니다. 하지만 이 사건에서 그것만 보고 ‘권리가 깨끗하다’고 끝내면 안 됩니다. 감정평가 참고사항과 매각물건명세서에는 대지권 미등기이며 대지권 유무를 알 수 없고, 최저매각가격에는 대지권가격이 포함된다고 적혀 있습니다. 입찰 전 반드시 확인해야 할 별도 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58917 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 봉담읍 동화리 575 동화마을동일하이빌 103동 14층 1402호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지상25층 건물 내 14층 1402호 |
| 소유자 | 김정희 지분 2분의 1 · 서효승 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 503,000,000원 / 503,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 제이비우리캐피탈주식회사 / 265,103,165원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 대지권은 별도 확인
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 현재 기준 말소기준은 2015.12.21. 화성삼덕신용협동조합 근저당권이며, 그 이후 설정된 제이비우리캐피탈 근저당과 오케이저축은행 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행·상상인플러스저축은행·스타크레디트대부·애큐온저축은행 근저당과 기존 압류·가압류는 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가격은 감정가와 같은 503,000,000원으로 신건입니다. 제공된 동일 단지 실거래 비교값은 없어 최근 거래 대비 할인율이나 시세 대비 가격 메리트를 계산할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 가격이 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
다만 회차별 가격 구조는 명확합니다. 현재 신건은 503,000,000원이고, 1회 유찰 시 402,400,000원, 2회 유찰 시 321,920,000원으로 내려갑니다. 어느 회차에서도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 하락에 따라 늘어나는 것은 채권자 미배당액이지 낙찰자 승계액이 아닙니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 503,000,000원 | 105,182,810원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 402,400,000원 | 204,776,810원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 321,920,000원 | 284,139,690원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 503,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,430,000원 |
| 1. 근저당 · 화성삼덕신용협동조합 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 2. 근저당 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 300,000,000원 | 219,570,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 24,752,810원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 화성삼덕신용협동조합 근저당 276,000,000원이 전액 배당되고, 제이비우리캐피탈 근저당에는 219,570,000원이 배당됩니다. 총 채권 미배당액은 105,182,810원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상25층 건물 내 14층 1402호입니다.
- 주위환경. 인근은 아파트단지·상가·학교·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 도로. 단지 북동측 왕복6차선 포장도로와 출입문을 통해 단지 내 도로가 연계됩니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·급탕·소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(봉담지구)이며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 단지. 동화마을동일하이빌은 750세대이고 사용승인일은 2008.03.20.입니다.
- 토지. 공시지가 1,763,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 확인이 최우선. 등기사항전부증명서상 대지권이 미등재되어 있으며 대지권 유무는 알 수 없습니다. 최저매각가격에는 대지권가격이 포함돼 있습니다.
- 말소기준 재확인. 2015.12.21. 화성삼덕신용협동조합 근저당 276,000,000원이 말소기준입니다.
- 후순위 소멸. 제이비우리캐피탈 근저당 300,000,000원과 오케이저축은행 가압류 24,752,810원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차인. 임차인은 없어 보증금 인수나 대항력 판단 이슈는 없습니다.
- 가격 검증. 동일 단지 실거래 비교자료가 없으므로 신건 503,000,000원의 시장가격 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 현재 503,000,000원, 1회 유찰 시 402,400,000원, 2회 유찰 시 321,920,000원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서에서 대지권 관련 내용을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 대지권
이 사건의 후순위 권리 구조는 단순합니다. 임차인이 없고 말소기준 이후 현재 존속하는 제이비우리캐피탈 근저당과 오케이저축은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 결론을 ‘깨끗한 아파트’로만 정리하기에는 대지권 미등기가 큽니다. 매각물건명세서에는 대지권 유무를 알 수 없다고 되어 있고, 감정평가 참고사항도 경매 진행 시 확인 후 참여하라고 적고 있습니다. 게다가 최저매각가격에는 대지권가격이 포함돼 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 503,000,000원의 가격 경쟁력을 검증할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 후순위 인수는 0원이나, 대지권 확인 전에는 권리 안전성을 높게 평가하기 어려운 사건입니다.
