수원지방법원 2025타경58978. 수원시 권선구 오목천동 계림빌리지 에이동 2층 201호, 감정상 공동주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 임차인 신송호는 2021.03.22. 확정일자를 받고 2021.04.20. 전입·점유를 시작했으며, 2023.05.15. 보증금 263,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
현재 남아 있는 등기 중 데이터상 말소기준은 2025.11.21. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입일은 그보다 훨씬 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제를 받습니다. 다만 배당에서 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 부족액은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58978 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 오목천동 318-4 계림빌리지 에이동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 중 2층 |
| 소유자 | 김평숙 (2021.05.25. 소유권이전 · 거래가액 263,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 176,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 263,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 승계된다
과거 광남새마을금고·안양지구축산업협동조합·우리은행의 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 핵심 권리는 을구 7번 신송호 주택임차권입니다. 임차인의 전입·점유일 2021.04.20.은 데이터상 말소기준인 2025.11.21.보다 앞서고, 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신송호 | 전유부분 전부 | 2021.04.20 | 2021.03.22 | 263,000,000원 | 대항력 有 우선변제 승계 89,869,600원 |
② 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 크게 내려가지 않는다
이 물건은 최저가만 보면 감정가 252,000,000원에서 176,400,000원까지 내려온 상태입니다. 하지만 매수인의 경제적 부담은 최저가가 전부가 아닙니다. 현재 회차에서는 176,400,000원 + 89,869,600원 = 266,269,600원이 됩니다. 이는 감정가 252,000,000원보다도 높은 금액입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 낙찰가 + 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 176,400,000원 | 89,869,600원 | 266,269,600원 |
| 2회 유찰 시 | 123,479,999원 | 142,048,721원 | 265,528,720원 |
| 3회 유찰 시 | 86,435,999원 | 178,519,849원 | 264,955,848원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가 자체는 176,400,000원 → 123,479,999원 → 86,435,999원으로 낮아지지만, 예상 인수액은 89,869,600원 → 142,048,721원 → 178,519,849원으로 커집니다. 따라서 실질취득은 각 회차에서 약 263,000,000원의 임차보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 최저가가 더 내려갔다는 사실만으로 가격 메리트가 커진다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,269,600원 |
| 1. 임차인 신송호 보증금 | 263,000,000원 | 173,130,400원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 263,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 임차인 보증금 중 173,130,400원이 배당되고 89,869,600원이 부족합니다. 이 부족분은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오현초등학교 북서측 인근이며, 주변에 아파트단지·공동주택·근린상가·공원이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 근거리에 오목천역(수인분당선)이 있으며 노선버스 정류장 거리와 운행빈도를 포함한 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 건물의 2층 201호이며, 위생·급배수·개별난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역이며, 2025.08.26. 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액 확인. 현재 회차는 최저가 176,400,000원에 예상 인수액 89,869,600원을 더한 266,269,600원이 핵심 기준입니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 신송호 보증금 263,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 조건이 명시돼 있습니다.
- 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 최저가는 급락하지만 예상 인수액이 커져 총부담은 각각 265,528,720원·264,955,848원 수준입니다.
- 점유·인도 상태 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현재 실제 점유와 인도 가능 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당 변동항목 확인. 예상배당에는 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각 전 최신 배당관계를 다시 대조해야 합니다.
- 규제 원문 대조. 토지거래 계약에 관한 허가구역 표기가 있으므로 입찰 전 해당 규제의 적용 대상과 범위를 원문으로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰될수록 싸진다”가 통하지 않는 구조
이 사건의 숫자만 보면 감정가 252,000,000원에서 최저가 176,400,000원으로 낮아져 있습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 263,000,000원이고, 현재 회차 미배당 예상액 89,869,600원을 낙찰자가 인수합니다. 그래서 현재 실질취득은 266,269,600원으로 감정가보다 높습니다.
더 중요한 점은 다음 유찰입니다. 최저가가 123,479,999원, 86,435,999원으로 내려가도 인수액이 각각 142,048,721원, 178,519,849원으로 늘어나 실질부담은 계속 263,000,000원 보증금 부근에 머뭅니다. 이 물건은 ‘얼마나 많이 유찰됐는가’보다 대항력 보증금이 얼마이고 배당 후 얼마를 승계하는가가 가격을 결정하는 사건입니다.
