🏠 보증금 263,000,000원 ⚠️ 인수 15,328,000원 💰 실질취득 267,328,000원 📅 매각 2026.08.24
수원지방법원 2025타경58978. 수원시 권선구 오목천동 계림빌리지 에이동 2층 201호, 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 김평숙이며 2021.05.15. 매매를 원인으로 2021.05.25. 소유권을 취득했고 거래가액은 263,000,000원입니다. 그러나 그보다 앞선 2021.04.20. 신송호가 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.03.22.입니다. 이후 2023.05.15. 임차보증금 263,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
등기부의 과거 근저당은 모두 이미 말소돼 있습니다. 현재 경매의 말소기준으로 선언된 권리는 2025.11.21. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 임차인의 전입·확정일자와 임차권등기가 이보다 훨씬 앞선다는 점입니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 지워지는 후순위 권리가 아니라, 배당으로 보증금이 모두 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경58978 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 오목천동 318-4 계림빌리지 에이동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 중 2층 201호 |
| 소유자 | 김평숙 · 2021.05.15. 매매 · 거래가액 263,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 252,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 263,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거 광남새마을금고 650,000,000원 근저당, 안양지구축산업협동조합 180,000,000원 근저당, 우리은행 161,700,000원 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 이 과거 담보권들이 아니라 신송호의 임차권과 2025.11.21. 강제경매개시결정의 선후관계입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신송호 | 전유부분 전부 | 263,000,000원 | 2021.04.20. | 2021.03.22. | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
신송호는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 263,000,000원이며 배당요구가 확인되고, 확정일자와 대항력도 확인됩니다. 매각물건명세서 역시 이 임차권에 대해 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 1. 임차인 신송호 보증금 | 263,000,000원 | 247,672,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 263,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 252,000,000원 가정에서는 임차보증금 미배당 15,328,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사 예상배당은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가보다 ‘총부담’을 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 252,000,000원 | 15,328,000원 | 267,328,000원 |
| 1회 유찰 시 | 201,600,000원 | 65,022,400원 | 266,622,400원 |
| 2회 유찰 시 | 161,280,000원 | 104,777,920원 | 266,057,920원 |
표에서 보듯 최저매각가는 252,000,000원에서 201,600,000원, 161,280,000원으로 내려가지만 실질취득 부담은 267,328,000원, 266,622,400원, 266,057,920원 수준입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 경매에서는 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금이 늘어나기 때문입니다. 시세와 비교할 때도 최저가가 아니라 이 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오현초등학교 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 공동주택, 근린상가, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 근거리에 오목천역(수인분당선)이 있으며, 노선버스 정류장 접근과 운행빈도를 포함한 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상5층 중 2층 201호이며, 위생·급배수·개별난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·비행안전제6구역·도시교통정비지역·과밀억제권역·토지거래 계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차는 252,000,000원 낙찰가에 15,328,000원 인수가 붙어 실질취득 부담이 267,328,000원입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 65,022,400원, 2회 유찰 시 인수 104,777,920원으로 증가합니다. 낙찰가가 크게 내려가도 총부담은 비슷한 수준에 머뭅니다.
- 임차권 소멸 여부 확인. 신송호의 임차권은 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
- 실제 임차인 1명. 신송호는 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산하는 구조가 아닙니다.
- 가격 비교 기준. 시세를 확인할 때에는 252,000,000원 최저가가 아니라 회차별 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 부담을 비교해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 경매
이 사건은 권리관계가 단순한 무인수 물건과 정반대입니다. 신송호의 보증금은 263,000,000원이고, 전입일 2021.04.20., 확정일자 2021.03.22., 임차권등기 2023.05.15.로 현재 말소기준인 2025.11.21. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 배당으로 보증금이 모두 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
현재 회차에서 인수액은 15,328,000원이고 실질취득 부담은 267,328,000원입니다. 더 중요한 점은 유찰 이후입니다. 매각가가 201,600,000원, 161,280,000원으로 떨어져도 인수액은 각각 65,022,400원, 104,777,920원으로 커집니다. 결국 낙찰가가 싸지는 만큼 임차보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다. 이 물건의 판단 기준은 최저가가 아니라 “낙찰가 + 미배당 임차보증금”입니다.
