수원지방법원 2025타경52613. 광주시 삼동 엠포빌리지 1층 102호, 전용면적 57.4㎡에 대응하는 다세대주택입니다. 소유자 김대성은 2019.12.24. 거래가 195,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 경매의 말소기준은 2022.08.04. 포천세무서장 압류이며, 이후 광주시 압류 2건, 2023년 주택임차권, 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 단순히 “임차권이 소멸하니 끝”이라고 보면 안 됩니다. 실제 임차인 이화례 1명은 2021.07.30. 주민등록·점유를 시작해 말소기준보다 앞서고, 확정일자도 2021.07.12.로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이화례 임차보증금에 관해서는 현재 회차의 룰상 미배당 3,370,000원이 있더라도 실질 인수는 0원으로 처리하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52613 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 삼동 310-1 엠포빌리지 1층 102호 · 경기도 광주시 삼지곡길79번길 5-85 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 전용 57.4㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 102호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김대성 (2019.12.24. 소유권이전 · 거래가 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 204,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 엠포빌리지 8세대 · 2017.08.24 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 확약이 핵심
2017년 성남동부새마을금고 근저당권은 채권최고액 494,000,000원으로 설정됐지만 2019.12.24. 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 사건에서 선언된 말소기준은 2022.08.04. 국 압류입니다. 광주시의 2022.12.13.·2022.12.14. 압류와 2023.10.30. 주택임차권, 2025.07.21. 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이화례 전유부분 전부 · 주거 | 2021.07.30 | 2021.07.12 | 204,700,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
이화례는 전입일과 점유개시일이 모두 2021.07.30.로 말소기준인 2022.08.04.보다 빠릅니다. 확정일자는 2021.07.12.이고 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 등기된 임차보증금은 204,700,000원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래를 보면 2.05억은 높다
엠포빌리지의 확인된 동일 면적대 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 196,666,666원이지만, 이 평균에는 2021년의 190,000,000원·240,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 더 최근의 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 57.4㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2021.09 | 57.2㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2021.06 | 57.2㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 57.4㎡ | 1건 | 160,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 160,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 205,000,000원은 최근 12개월 시세 대비 128.1%입니다. 즉 전체 과거 평균만 보면 감정가와 차이가 작아 보일 수 있지만, 가장 최근 시장가격을 기준으로는 현재 경매가가 오히려 높습니다.
가격 추세도 긍정적이지 않습니다. 최근 거래 수준은 이전 거래군보다 -25.6% 낮습니다. 따라서 과거 최고가 240,000,000원이나 전체 평균 196,666,666원만을 근거로 신건 가격에 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 때문에 실질취득은 낙찰가 자체
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 205,000,000원 | 3,370,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 164,000,000원 | 43,796,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 131,200,000원 | 76,136,800원 | 0원 |
대항력을 포기하는 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 매수인 부담이 늘어나는 구조입니다. 그러나 이 사건의 이화례 임차보증금은 확약서가 있으므로 실질 인수는 각 회차 모두 0원이고, 실질취득액은 해당 회차의 낙찰가가 됩니다. 현재 205,000,000원은 최근 160,000,000원보다 높고, 1회 유찰 시 164,000,000원도 최신 거래 160,000,000원을 웃돕니다. 2회 유찰 시 매각가는 131,200,000원입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 1. 임차인 이화례 보증금 · 우선변제 | 204,700,000원 | 201,330,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 204,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산상 임차보증금 부족분은 3,370,000원입니다. 이는 확약을 반영하지 않은 룰상 인수액이며, 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 삼동 뉴서울 CC 남측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장·창고·농경지·임야가 혼재하며 주거환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 경강선 삼동역이 있어 대중교통 이용상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 다세대주택 중 1층 102호. 기본 위생·급배수, 개별난방, 소방, 승강기, 공동현관보안설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 4~6미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 530,800원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인된 실거래는 3건입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.5회, 낙찰률은 11.11%로 거래·입찰 유동성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 이 사건 권리분석의 핵심은 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약입니다. 입찰 전 해당 확약서와 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 과거 전체 평균 196,666,666원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 160,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 205,000,000원은 최근 시세의 128.1%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준이 이전 거래보다 -25.6% 낮습니다. 과거 240,000,000원 거래를 현재 가치의 직접 기준으로 쓰기 어렵습니다.
- 유찰 가격 확인. 1회 유찰 시 164,000,000원, 2회 유찰 시 131,200,000원입니다. 확약이 유지되는 한 이화례 임차보증금의 실질 인수는 0원으로 분석됩니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당표가 달라질 수 있으므로 실제 교부청구액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모이고 거래 표본이 적습니다. 아파트와 같은 거래 빈도나 매수층을 전제로 낙찰 후 매도 기간을 짧게 잡지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격은 아직 안 풀렸다”
이 사건의 첫인상은 대항력 임차보증금 204,700,000원 때문에 매우 위험해 보입니다. 현재 매각가 205,000,000원 기준 배당만 계산하면 임차인에게 201,330,000원만 돌아가 3,370,000원이 남기 때문입니다. 그러나 매각물건명세서의 확약이 결정적입니다. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의했으므로 이화례 임차보증금의 실질 인수는 0원입니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득액은 그대로 205,000,000원이고, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 160,000,000원입니다. 현재 가격은 최근 시세의 128.1%이며 시장 추세도 -25.6%입니다. 8세대 다세대라는 낮은 거래 밀도와 단지 경매 평균 2.5회 유찰·낙찰률 11.11%까지 겹칩니다. 이 물건은 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 신건 가격과 환금성은 보수적으로 평가해야 하는 사건입니다.
