수원지방법원 2025타경52829. 경기도 광주시 신현동 힐링엠타운 104동 4층 402호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사글로리씨앤디이며 2019.12.27 매매, 거래가액 275,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 2016년 성남제일새마을금고 근저당 228,000,000원이 있었지만 2020.04.29 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 승부처는 오래된 근저당이 아니라 2020년부터 점유·전입한 강다영의 주택임차권입니다.
말소기준으로 제시된 권리는 2023.11.21 경기광주세무서장이 처분청인 국 압류입니다. 강다영은 그보다 앞서 2020.04.30 점유를 시작했고 2020.07.27 주민등록을 마쳤으며, 2020.03.24 확정일자도 갖췄습니다. 임차권등기는 2024.05.30에 됐지만, 매각물건명세서 역시 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52829 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 652-31 힐링엠타운 104동 4층 402호 |
| 물건종류 / 면적 | 공동주택(다세대주택) · 72.71㎡ · 지하 1층/지상 4층 건 중 4층 402호 |
| 소유자 | 주식회사글로리씨앤디 (2019.12.27 매매 · 거래가액 275,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 356,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 294,544,288원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 부합물·종물 | 철근콘크리트지붕 다락 31.56㎡ · 건물에 포함 평가 및 매각 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차권이 핵심
2016.02.04 설정된 성남제일새마을금고 근저당은 2020.04.29 해지로 이미 말소됐습니다. 2020.11.12 광주시 압류도 2021.04.28 해제로 말소됐습니다. 이후 2023.11.21 국 압류가 말소기준으로 제시되고, 2024년 광주시·국민건강보험공단 압류와 2025.08.19 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강다영 | 전유부분 전부 · 2020.04.30 | 2020.07.27 | 2020.03.24 / 2022.04.19 | 255,000,000원 / 265,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
임대차계약은 2020.03.11과 2022.04.13 두 차례가 등기돼 있고, 보증금도 각각 255,000,000원, 265,000,000원으로 기재돼 있습니다. 확정일자는 각각 2020.03.24, 2022.04.19입니다. 배당요구도 2024.05.30에 이뤄져 우선변제권 행사 가능성이 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 356,000,000원은 최근 시세 이상
힐링M타운 104동의 면적 매칭 실거래는 4건이며, 평균은 320,000,000원입니다. 최신 거래는 2024.04의 260,000,000원입니다. 신건 최저가 356,000,000원은 최근 시세 평균의 111.2%로, 최근 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 72.38㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2024.04 | 72.38㎡ | 3 | 260,000,000원 |
| 2023.06 | 72.38㎡ | 1 | 380,000,000원 |
| 2023.06 | 72.38㎡ | 1 | 380,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 320,000,000원 |
실거래 범위는 260,000,000원~380,000,000원입니다. 감정가이자 현재 최저가인 356,000,000원은 평균 320,000,000원보다 높고, 최신 거래 260,000,000원보다도 높습니다. 따라서 권리 위험을 감수하면서도 신건 가격 자체에서 보상받는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 356,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,784,000원 |
| 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 294,544,288원 | 294,544,288원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 55,671,712원 |
현재 배당 추정상 신청채권자 청구액 294,544,288원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 55,671,712원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 시 우선 차감될 수 있고, 위 배당표에는 임차인 보증금의 실제 배당결과가 반영되지 않았으므로 임차보증금 잔액 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 356,000,000원 | 294,544,288원 | 0원 | 55,671,712원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 284,800,000원 | 280,012,800원 | 14,531,488원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 227,840,000원 | 223,850,240원 | 70,694,048원 | 0원 |
가격이 내려가면 신청채권자의 미배당도 커집니다. 더 중요한 것은 선순위 대항력 임차권입니다. 특히 2회 유찰 시 매각가 227,840,000원은 등기된 임차보증금 255,000,000원 및 265,000,000원보다 낮습니다. 이 경우 대항력 임차인의 미배당 잔액 인수 가능성을 빼고 단순히 “최저가가 싸졌다”고 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 힐링M타운 104동은 8세대 규모이며 사용승인 관련 기준일은 2016.01.20입니다.
- 입지. 현대모닝사이드1차아파트 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·근린생활시설·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
- 도로. 남측 및 북측으로 노폭 약 6M 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 남동측 하향 완경사지대에 평탄하게 조성된 가로장방형 토지입니다. 토지면적은 652.0㎡, 공시지가는 960,300원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하 1층/지상 4층이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 강다영의 1차 255,000,000원·2차 265,000,000원 임대차 중 현재 유효한 보증금과 실제 배당대상 금액을 확인해야 합니다.
- 배당 후 인수액 확인. 매각물건명세서가 미배당 임차보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하므로 배당표만 보고 인수 0원으로 단정하면 안 됩니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 있으며 당해세에 해당하면 선순위 차감돼 임차인·후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 356,000,000원은 최근 시세 평균 320,000,000원의 111.2%로 가격 메리트가 없습니다.
- 최신 거래 확인. 최신 거래금액은 260,000,000원으로 현재 최저가와 차이가 큽니다.
- 부합물 포함 확인. 철근콘크리트지붕 다락 31.56㎡는 거래관행상 건물에 포함해 평가·매각됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금·배당요구 현황을 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리도 가격도 신건에서 보수적으로
이 물건은 단순한 “후순위 권리 전부 소멸형”이 아닙니다. 말소기준인 2023.11.21 국 압류보다 훨씬 앞서 점유·전입한 강다영의 주택임차권이 있고, 매각물건명세서도 미배당 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명확히 적고 있습니다. 등기된 보증금은 255,000,000원과 265,000,000원입니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 356,000,000원은 최근 시세 평균 320,000,000원의 111.2%이고 최신 거래 260,000,000원보다 높습니다. 따라서 지금 단계에서는 “싸서 권리위험을 감수할 만한 물건”이라는 논리가 성립하지 않습니다. 유찰로 표면 최저가가 내려가더라도 대항력 임차인의 미배당 잔액이 늘 수 있으므로, 최종 판단 기준은 낙찰가 하나가 아니라 낙찰가 + 실제 인수할 임차보증금 잔액이어야 합니다.
