수원지방법원 2025타경52834. 경기도 광주시 송정동 413-158 일대의 기타 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 9,061,207,000원이고 매각기일은 2026.08.24입니다. 등기상 핵심은 2022.05.10 설정된 성남중부새마을금고 근저당으로 채권최고액은 7,560,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후의 임의경매개시결정과 광주시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사에는 주식회사황금강과 주식회사학여울이 확인되며, 현황조사상 전입일은 각각 2019.03.27, 2020.09.08로 말소기준일인 2022.05.10보다 앞섭니다. 두 점유자 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 정확도상 “대항력 있음”으로 확정하지 않고 “대항력 가능·미상”으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52834 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 송정동 413-158, 413-139 · 경기도 광주시 중앙로346번길 19-43 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 자연녹지지역 · 토지이용상황 상업용 |
| 소유자 | 김경희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 9,061,207,000원 / 9,061,207,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 성남중부새마을금고 / 6,300,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.05.10 성남중부새마을금고 근저당 · 채권최고액 7,560,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 콘크리트 옹벽·콘크리트 포장 도로·다수종의 수목 등 평가 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도 확인
2019년 신탁등기는 2020.04.29 신탁재산의 귀속으로 말소됐고, 2020.04.29 설정됐던 광주새마을금고 3,750,000,000원 및 하남새마을금고 1,656,000,000원 근저당도 2022.05.10 각각 말소됐습니다. 같은 날 성남중부새마을금고의 7,560,000,000원 근저당이 설정되어 현재 말소기준이 됐습니다.
2025.08.20 성남중부새마을금고의 임의경매개시결정, 2026.01.09 광주시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 이후 2026.01.19에는 기준 근저당이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 기존 기준 근저당의 이전입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금은 둘 다 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사황금강 | 2019.03.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 아님 |
| 주식회사학여울 | 2020.09.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 아님 |
두 곳 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 2명으로 봅니다. 전입일 자체는 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 모두 미상이라, 현재 단계에서 인수금액이나 우선변제 가능액을 확정할 수 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션에 표시된 매수인 인수 0원은 어디까지나 확인된 채권을 기준으로 한 계산값이고, 임차보증금이 확인되기 전의 최종 실질취득비용을 0원 인수로 단정해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 9,061,207,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 93,012,070원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 성남중부새마을금고 | 7,560,000,000원 | 7,560,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,408,194,930원 |
현재 회차 계산에서는 근저당 채권최고액 7,560,000,000원이 전액 배당되고 1,408,194,930원이 소유자에게 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 보증금 미상의 두 점유자와 관련한 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 9,061,207,000원 | 7,560,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 7,248,965,600원 | 7,174,075,944원 | 385,924,056원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 5,799,172,480원 | 5,738,780,755원 | 1,821,219,245원 |
④ 입지·물건상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주시청 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·주거나지·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 남서측 근거리로 회안대로와 중앙로가 통과하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 토지. 자연녹지지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 완경사·부정형·세로한면(가) 조건이며 토지면적은 1,158.0㎡, 공시지가는 691,000원/㎡입니다.
- 규제. 자연보전권역·준보전산지·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·도시지역·자연녹지지역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역 등이 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없으며, 목록1은 파손 정도가 심해 사용이 불가능한 상태이고 목록2는 대부분 대지이나 일부는 도로입니다.
- 건축물 상태. 일반건축물대장상 일부 토지에 등재된 일반철골구조 기타지붕 제2종근린생활시설은 멸실·철거돼 소재하지 않거나 심하게 파손되어 사용이 불가능한 상태로 평가에서 제외됐습니다.
- 일괄매각. 콘크리트 옹벽, 콘크리트 포장 도로, 다수종의 수목 등이 평가에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 두 점유자 계약 원본 확인. 주식회사황금강·주식회사학여울의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 범위와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 황금강 관계인 여부 확인. 주식회사황금강은 과거 근저당 채무자와 동일한 명칭이므로 실제 임차인인지 관계인인지 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 최종 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 파손·멸실 상태 현장 확인. 사용 불가능한 목록1과 멸실·철거 또는 심하게 파손된 건축물 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 일부 도로 확인. 목록2 일부가 도로이며, 토지이용계획상 일부 토지는 건축법상 도로를 포함하므로 실제 이용·접면 상태를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 자연녹지지역·자연보전권역·성장관리계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지 규제가 실제 활용계획에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기는 정리되지만, 임차보증금이 아직 보이지 않는다
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.05.10 성남중부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 광주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서도 명시 인수권리와 법정지상권을 해당사항없음으로 표시하고 있습니다.
하지만 현황조사에는 그보다 앞선 주식회사황금강과 주식회사학여울이 있습니다. 두 곳 모두 보증금·확정일자가 미상인 만큼 대항력 가능·미상으로 남겨야 하고, 이 금액이 확인되기 전에는 낙찰자의 실질취득비용도 확정할 수 없습니다. 여기에 사용 불가능한 목록1, 멸실·철거 또는 심하게 파손된 건축물, 일부 도로인 토지, 자연녹지지역을 비롯한 다수 규제가 겹칩니다. 등기 소멸만으로 안전형으로 분류하기보다는, 임차관계와 물건 현황을 먼저 닫아야 하는 사건입니다.
