수원지방법원 2025타경53290. 성남 수정구 신흥동 동호타운빌 2층 201호, 용도는 다세대입니다. 현재 소유자는 방병익이며, 2011.10.19. 소유권을 취득할 당시 등기상 거래가액은 280,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준은 2014.06.26. 설정된 성남중앙신용협동조합의 근저당권 195,000,000원입니다. 이후 2021년 가등기, 세금 압류와 현재 강제경매개시결정은 등기 순서상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리만 보면 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 “인수 0원 = 바로 안전”으로 끝내기보다 임차인 관계와 가등기 성격, 세금채권 우선순위를 확인하는 편이 맞습니다. 특히 현황조사·매각물건명세서에 등장하는 명제웅은 2019.02.11. 전입해 말소기준보다 후순위라 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 등기부상 현재 강제경매 채권자와 이름이 같습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53290 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 신흥동 3788-1 동호타운빌 2층 201호 |
| 도로명주소 | 경기도 성남시 수정구 시민로156번길 4 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) |
| 소유자 | 방병익 · 2011.10.19. 소유권 취득 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 371,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 등기 발급일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
핵심은 2014.06.26. 성남중앙신용협동조합 근저당 195,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2021.06.23. 권재국의 소유권이전청구권 가등기, 2024년 이후의 성남시·국 압류, 2025.10.28. 현재 강제경매개시결정 등은 모두 말소기준 이후입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 관계 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 명제웅 | 2019.02.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
조사된 임차인은 명제웅 1명입니다. 전입일 2019.02.11.은 말소기준 2014.06.26.보다 늦으므로 대항력 없음으로 분석됩니다. 따라서 현재 자료 기준으로 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아니며, 예상 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상입니다.
③ 가격·배당 — 신건 371,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
동호타운빌은 8세대, 준공일은 2003.12.06.입니다. 현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 371,000,000원입니다. 실거래 금액을 근거로 현재 최저가와 직접 비교할 수 있는 가격 자료가 확인되지 않으므로, 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가하지 않습니다. 인수액이 0원이어서 최저가에 낙찰된다고 가정하면 실질취득액 역시 371,000,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 명제웅 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 371,000,000원 | 365,006,000원 | 24,994,000원 | 170,006,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 296,800,000원 | 291,844,800원 | 98,155,200원 | 96,844,800원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 237,440,000원 | 233,315,840원 | 156,684,160원 | 38,315,840원 |
④ 예상배당표 (매각가 371,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,994,000원 |
| 1. 근저당 · 성남중앙신용협동조합 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 강제경매 채권자 · 명제웅 | 195,000,000원 | 170,006,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 5,994,000원과 말소기준 근저당 195,000,000원이 배당된 뒤 강제경매 채권자 명제웅에게 170,006,000원이 배당됩니다. 채권자 총 미배당은 24,994,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 용도·규모. 다세대인 동호타운빌은 8세대이며 준공일은 2003.12.06.입니다.
- 토지. 토지면적 323.8㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 지형은 완경사·가로장방, 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·도시지역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 도시계획. 정비구역과 지구단위계획구역에 접하고, 대로3류(폭 25m~30m)와 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공시지가. 4,916,000원/㎡입니다.
- 건축물 표시. 위반건축물 표시 없음으로 정리돼 있습니다.
- 환금성 판단. 8세대 소규모 다세대이고 직접 비교할 실거래 금액을 근거로 가격을 검증하기 어려우므로, 감정가만으로 환금성과 가격 메리트를 높게 평가하지 않는 편이 안전합니다.
입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 명제웅의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자와 현재 점유관계를 확인하세요.
- 관계인 여부. 임차인 명제웅과 강제경매 채권자 명제웅의 관계를 원문 서류에서 확인하세요.
- 가등기 확인. 2021.06.23. 권재국 소유권이전청구권 가등기의 구체적 성격과 담보가등기 여부를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 2024.04.30. 성남시, 2025.01.15. 국, 2026.05.04. 성남시, 2026.07.20. 국 압류 중 당해세에 해당하는 채권이 있는지 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 371,000,000원을 실거래 시세보다 저렴하다고 전제하지 말고, 동일·유사 다세대 거래가격을 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 세금채권 내역을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, 그러나 신건 가격과 관계인 확인은 별개
이 사건의 장점은 분명합니다. 2014.06.26. 근저당이 말소기준이고 그 뒤 가등기·압류· 현재 강제경매는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다. 전입 2019.02.11.인 명제웅 역시 말소기준보다 후순위라 대항력은 없고, 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
반면 현재 최저가 371,000,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 직접 실거래 근거는 없고, 임차인의 보증금·확정일자 미상, 강제경매 채권자와의 동일 이름, 가등기 성격, 세금 압류 4건이라는 확인 과제가 남습니다. 따라서 이 물건은 “인수 위험은 낮지만 가격과 사실관계 검증이 필요한 신건 다세대”로 보는 것이 적절합니다.
