부동산강제경매

2025타경53302 · 성남지원 · 창고
철근콘크리트조 61.69㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

114,800,000원 1억 1,480만 감정가 164,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

09-28 D-DAY

성남지원 10:00

입찰 보증금

1,148만원

최저가의 10% · 11,480,000원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 1.64억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 보증금 인수 위험이 남은 전세사기 피해 연계형 물건으로 가격보다 권리 확인이 우선입니다.

가격 최저가 1.64억 = 최근 12개월 거래 1.63억의 100.6%로 최근 시세 이상
자금 입찰보증금 약 1,640만원 · 임차보증금 미배당 24,096,000원 인수 가능
리스크 을구 임차권등기 185,000,000원 및 전세사기피해자 우선매수권 관련 절차 확인 필요

한 줄 평 임차권등기와 대항력 있는 임차보증금이 존재하는 물건입니다. 낙찰가가 낮아져도 보증금 미배당분은 매수인 인수로 이어질 수 있어 단순 최저가 기준 접근은 위험합니다. 최근 12개월 거래 대비 최저가는 100.6%로 최근 시세 수준입니다.

감정가 / 최저가

164,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득 기준

188,096,000원

낙찰가+인수 가능액

최근12개월 시세

163,000,000원

최저가 대비 100.6%

매수인 인수

24,096,000원

임차보증금 미배당 가능

수원지방법원 2025타경53302. 경기도 광주시 양벌동 오페라하우스 105동 401호 창고 물건입니다. 등기상 핵심은 일반적인 근저당 문제가 아니라 말소기준 이전 임차권등기입니다. 임차인 정세진의 보증금 185,000,000원이 배당에서 전액 회수되지 못하면 부족분은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경53302 (강제경매)
소재지	경기도 광주시 양벌동 680-11 오페라하우스 105동 4층401호
물건종류 / 이용상태	창고 · 감정 이용상태상 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 발코니)
소유자	오민식
감정가 / 최저가	164,000,000원 / 164,000,000원 (신건)
청구액	185,000,000원
매각기일	2026.08.24

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리는 강제경매개시결정(2025.11.04)으로 확인됩니다. 다만 을구 5번 임차권등기는 2024.10.11 설정되어 말소기준권리보다 앞선 권리입니다. 임차인 정세진은 전입 2022.05.12, 확정일자 2022.03.30으로 대항력 및 우선변제권 행사 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 위험

임차인	보증금	대항력	우선변제	위험
정세진	185,000,000원	有	有	24,096,000원 인수 가능
이서원	미상	有	미상	보증금 확인 필요

⛔ 핵심 위험 정세진 임차인은 보증금 185,000,000원 중 배당 예상액 160,904,000원을 제외한 24,096,000원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 낙찰가가 낮아지면 인수액이 증가해 실질취득가는 오히려 높아집니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득 기준

동일 평형 최근 거래는 2건입니다. 평균 거래가는 174,000,000원이지만 최근 거래 기준은 163,000,000원입니다. 최저가 164,000,000원은 최근 12개월 거래 대비 100.6%로 최근 시세보다 높은 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2023.10	61.69㎡	2	163,000,000원
2022.05	61.69㎡	4	185,000,000원
평균	61.69㎡	2건	174,000,000원

배당 분배

감정가 vs 실질취득 vs 실거래

인수 가능액을 반영하면 실질취득가는 시세보다 높아집니다.

④ 전세사기 피해 절차 및 특이사항

⚠️ 우선매수권 관련 매각물건명세서 비고에 임차인 정세진으로부터 우선매수권을 양도받은 한국토지주택공사가 전세사기피해자 결정문 및 경매속행 신청서를 제출한 내용이 있습니다. 외부 낙찰 제한 가능성이 있는 닫힌 경매 성격을 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

인수금액 계산. 최저가만 보지 말고 낙찰가와 임차보증금 미배당분을 합산해 판단해야 합니다.
임차권등기 확인. 을구 5번 임차권등기의 말소 여부와 배당 결과 확인이 필수입니다.
전세사기 관련 절차 확인. 우선매수권 행사 여부에 따라 낙찰 가능성이 달라질 수 있습니다.
미상 임차인 확인. 이서원 관련 보증금 및 권리관계 확인이 필요합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 권리 구조가 가격을 결정한다”

이 물건은 감정가만 보면 최근 거래와 비슷한 가격대입니다. 그러나 핵심은 임차권등기입니다. 보증금 1.85억 중 일부가 미배당될 경우 매수인이 부담해야 하므로, 신건 최저가 1.64억만 보고 접근하면 안 됩니다. 권리 확인과 전세사기 관련 절차 검토가 끝난 뒤 입찰 여부를 판단해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-08-24	유찰	1억 6,400만원
2	2026-09-28	D-0 진행	1억 1,480만원

부동산강제경매

최저가는 시세 수준이지만, 임차권 인수가 핵심인 물건 — 광주 오페라하우스 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 인수 위험

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득 기준

④ 전세사기 피해 절차 및 특이사항

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가가 아니라 권리 구조가 가격을 결정한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (11장)

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