수원지방법원 2025타경53323. 성남시 분당구 야탑동 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 지하2층 920호의 근린시설입니다. 감정평가 이용상태는 근린상가(판매시설)이며 현재는 공실입니다. 말소기준권리는 2003.05.03. 박성희 명의 근저당권 89,947,000원이고, 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오 역시 모든 회차에서 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 이 물건에서 권리 정리만 보고 곧바로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 동일·유사 상가의 실거래 비교자료가 없기 때문에 감정가 200,000,000원과 현재 최저가 200,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지 확인할 기준이 없습니다. 특히 지하2층 공실 판매시설이라는 이용상태를 감안하면, 시세와 임대수요를 별도로 확인하기 전에는 ‘싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53323 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 제지2층 제920호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린상가(판매시설) · 현재 공실 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 · 지하4층 지상7층 · 지하2층 920호 |
| 소유자 | 주식회사삼화디엔씨 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박성희 / 89,947,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 명세상 인수 0원
말소기준은 2003.05.03. 박성희 명의 근저당권 89,947,000원입니다. 같은 접수일·접수번호에 이우순 명의 근저당권 91,000,000원도 기재돼 있고, 2005.03.10.에는 1번(2) 근저당권 이전으로 김용순이 등기돼 있습니다. 이후 주식회사월드에셋인베스트먼트의 6,000,000,000원 근저당권, 압류, 근저당권가처분, 경매개시결정이 이어집니다. 매각물건명세서상 매수인이 떠안을 권리는 해당사항 없음이며, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 200,000,000원인 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 200,000,000원이 최근 시장가격의 어느 수준인지 계산할 수 없습니다. 따라서 전체 평균이나 과거 고가 거래를 근거로 가격을 높게 평가하는 문제보다 한 단계 앞서, 시장가격 자체를 별도로 확인해야 하는 상태입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 200,000,000원 | 196,400,000원 | 5,984,547,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 160,000,000원 | 156,960,000원 | 6,023,987,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 6,055,539,000원 | 0원 |
유찰 시나리오에서는 매각가가 160,000,000원, 128,000,000원으로 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반대로 채권자 미배당은 5,984,547,000원에서 6,023,987,000원, 6,055,539,000원으로 늘어납니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족분이지 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,600,000원 |
| 2. 근저당권 · 박성희 | 89,947,000원 | 89,947,000원 |
| 3. 근저당권 · 이우순 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 4. 근저당권 · 주식회사월드에셋인베스트먼트 | 6,000,000,000원 | 15,453,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 200,000,000원 가정에서 채권자 총 청구액은 6,180,947,000원, 채권자 배당액은 196,400,000원, 미배당은 5,984,547,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 배당 부족분과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 근린시설이며 감정평가상 근린상가(판매시설), 현재 공실입니다. 지하2층 920호입니다.
- 입지. 야탑역 북서측 인근 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 내에 위치하며, 주변에는 근린생활시설·아파트단지·학교·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 동측 성남대로에 버스정류장과 전철역이 소재해 일반적 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역이며 지목은 잡종지, 토지이용상황은 여객자동차터미널입니다. 공시지가는 7,349,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 약 50m, 북측 약 30m, 남측·서측 약 25m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·벤처기업육성촉진지구·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 비교 실거래가가 없으므로 지하상가 920호의 실제 매매사례와 인근 유사 판매시설 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 현재 공실이고 임대관계가 미상이므로 적정 임대료와 공실 지속 가능성을 확인해야 실질적인 수익성을 판단할 수 있습니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가상 공실이라도 매각기일 전 실제 점유상태가 같은지 현장을 확인하는 것이 필요합니다.
- 근저당권 이전 대조. 2005.03.10. 김용순으로의 근저당권 이전과 예상배당표의 이우순 명의 91,000,000원 배당 계산을 등기부·배당자료 원본에서 재확인해야 합니다.
- 공동담보·배당구조 확인. 주식회사월드에셋인베스트먼트 근저당권은 채권최고액 6,000,000,000원이고 공동담보목록 제2016-133호가 기재돼 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 체납 관리비와 조세관계도 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건은 매각물건명세서상 인수권리가 없고 배당 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원이라는 점이 가장 분명한 장점입니다. 현재 최저가 200,000,000원을 낙찰가로 보면 권리 인수 기준 실질취득도 200,000,000원입니다. 다만 이 물건은 지하2층 공실 근린상가이고, 가격을 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 신건 200,000,000원이 싸다는 결론도, 유찰 시 160,000,000원이나 128,000,000원이 자동으로 매력적이라는 결론도 내릴 수 없습니다. 권리 인수는 제한적이지만 가격 판단은 보류. 실제 승부처는 상가 시세·임대수익·점유상태와 근저당권 이전 및 배당관계를 원본에서 확인하는 데 있습니다.
