수원지방법원 2025타경53355. 등기상 현재 소유자는 반명현이고 2020.11.20 소유권을 취득하면서 거래가액은 415,000,000원이었습니다. 임차권자 최문경은 2020.10.14 임대차계약, 2020.10.27 확정일자, 2020.11.20 전입·점유를 갖추고 보증금 415,000,000원으로 전유부분 전부를 임차했습니다. 이후 2022.11.15 주식회사두성테크의 근저당권 240,000,000원이 설정돼 이 권리가 말소기준이 됩니다. 즉 임차인의 전입·점유는 말소기준보다 앞서므로 원래 구조만 보면 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
중요한 반전은 확약서입니다. 2026.04.22 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 배당계산상 최문경 보증금 중 65,770,000원이 남더라도 이 확약이 적용되는 범위의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 확약을 반영하지 않는 기계적 배당모형만 보면 인수액이 65,770,000원으로 표시되므로 두 숫자를 혼동하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53355 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 능평동 359-34 쉬즈마일303동 4층401호 |
| 용도 / 이용상태 | 창고 · 감정 이용상태 다세대주택 및 단독으로 사용 중인 다락 |
| 전용면적 | 65.17㎡ |
| 소유자 | 반명현 · 2020.11.20 소유권이전 · 거래가액 415,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 355,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 415,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
말소기준권리는 2022.11.15 설정된 주식회사두성테크 근저당권 240,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 이후 국민건강보험공단·광주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 최문경의 전입·점유는 2020.11.20로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최문경 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 415,000,000원 | 2020.11.20 / 2020.10.27 | 원래 有 | 有 | 주택도시보증공사 승계 · 2026.04.22 대항력 포기 확약 |
② 가격 비교 — 355,000,000원 vs 430,000,000원
쉬스마일 303동의 전용 65.17㎡ 비교 거래는 2022.08, 1층, 430,000,000원 1건입니다. 이 한 건을 기준으로 현재 최저가 355,000,000원은 82.6% 수준입니다. 확약을 반영한 실질취득도 355,000,000원이므로 동일하게 82.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 65.17㎡ | 1 | 430,000,000원 |
| 비교값 | 65.17㎡ | 1건 | 430,000,000원 |
수치만 보면 75,000,000원 낮지만, 거래 표본이 1건이고 해당 거래가 2022.08 거래라는 점은 반드시 감안해야 합니다. 8세대 규모의 다세대주택이고, 본건은 최상층 4층에 단독 사용 중인 다락이 포함되어 있어 일반적인 대단지 공동주택처럼 다수의 최근 거래로 가격을 검증하기 어렵습니다. 따라서 82.6%라는 비율 하나만으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 355,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,770,000원 |
| 1. 임차인 최문경 보증금 | 415,000,000원 | 349,230,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사두성테크 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 415,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형 자체는 임차보증금 부족분 65,770,000원을 매수인 인수로 계산하지만, 2026.04.22 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 당해세가 있으면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 전 계산은 달라진다
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 355,000,000원 | 65,770,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 80% | 284,000,000원 | 135,776,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 64% | 227,200,000원 | 191,780,800원 | 0원 |
확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃도는 구조라 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커집니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사가 대항력을 포기하는 확약서를 제출했기 때문에 그 미배당분을 그대로 매수인 인수액으로 보지 않습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 355,000,000원으로 판단합니다.
⑤ 입지·물건 특성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택 및 내부계단을 통해 단독으로 사용하는 다락으로 이용 중입니다.
- 위치. 경기도 광주시 신현동 소재 광주광명초등학교 남동측 근거리에 위치하고, 주변은 단독주택·공동주택·아파트 단지·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물의 제4층 제401호이며 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 5미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등에 해당하며 공시지가는 910,300원/㎡입니다.
- 다락. 최상층에 내부계단으로 연결된 단독 사용 다락이 있으며, 감정평가에서는 분양·거래 관행과 압류 효력의 물적 범위를 고려해 대상물건에 포함하여 평가했습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 판단을 뒤집는 핵심은 2026.04.22 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약입니다. 입찰 전 확약서 원문과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 승계관계 확인. 최문경의 보증금은 415,000,000원이며 주택도시보증공사가 주택임차권 승계인으로 기재되어 있습니다. 동일 보증금을 별도 채권처럼 중복 합산하면 안 됩니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 당해세라면 선순위 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 다락의 물적 범위 확인. 최상층 다락이 감정대상에 포함되어 있으므로 건축물현황도와 현장을 대조해 실제 사용상태와 권리 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 거래가 2022.08의 430,000,000원 1건뿐입니다. 82.6%라는 비율만으로 현재 시장가를 확정하지 말고 현장 매물과 추가 거래를 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 쉬스마일 303동은 8세대이며 거래 표본도 1건입니다. 대단지 공동주택보다 환금성 판단을 보수적으로 해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만 확약이 판을 바꾼다”
이 사건의 핵심은 보증금 415,000,000원의 임차권입니다. 최문경의 전입·점유가 2020.11.20로 2022.11.15 말소기준 근저당보다 앞서 있기 때문에 원칙대로라면 대항력이 있고, 신건 배당모형에서는 65,770,000원이 미배당됩니다. 하지만 2026.04.22 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 부분의 실질 인수는 0원, 실질취득은 현재 최저가와 같은 355,000,000원으로 봅니다.
가격은 비교 거래 430,000,000원 대비 82.6%로 낮지만 거래 표본이 1건이고, 8세대 소규모 다세대주택·최상층 다락이라는 특성이 있어 환금성을 낙관하기 어렵습니다. 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소됐지만, 확약서 원문·세금·다락의 물적 범위와 실제 시장가격을 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
