수원지방법원 2025타경53375. 성남시 중원구 성남동 ‘지앤느모란’ 2층 214호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 전유부분은 44.23㎡이며 현재 소유자는 김윤영입니다. 김윤영은 2020.10.20 매매를 원인으로 2021.01.05 소유권을 이전받았고 거래가액은 280,875,000원입니다. 같은 날 설정됐던 신한은행 근저당권 235,200,000원은 2022.05.11 이미 말소됐습니다.
현재 권리분석의 핵심은 근저당이 아니라 김예솔의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.03.31, 주민등록·점유개시는 2022.05.10이며, 등기 경정을 통해 확정일자는 2022.04.05로 정리돼 있습니다. 보증금은 290,000,000원이고 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다. 그런데 2026.06.01 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하면서 매수인 인수 문제가 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53375 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 성남동 3135 지앤느모란 2층214호 · 도로명 경기도 성남시 중원구 산성대로 136 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 전유 44.23㎡ · 지하7층~지상14층 건물 내 2층 214호 |
| 소유자 | 김윤영 · 거래가액 280,875,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 290,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약이 결론을 바꾼다
데이터상 말소기준은 2025.11.07 강제경매개시결정입니다. 김예솔의 주택임차권은 그보다 앞선 권리여서 원칙적으로 매수인 인수 문제가 생깁니다. 실제 배당 계산에서도 매각가 260,000,000원에서 집행비용 4,440,000원을 먼저 빼면 임차보증금에는 255,560,000원만 배당되고 34,440,000원이 부족합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리판정 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예솔 | 제2층 제214호 44.23㎡ 전부 | 290,000,000원 | 2022.05.10 | 2022.04.05 (경정) | 대항력 有 우선변제 승계·대항력 포기 | 0원* |
* 배당 계산상 보증금 미배당액은 34,440,000원이지만, 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 거래와 하락 추세’가 중요하다
지앤느모란의 대상 면적은 44.23㎡이며 면적 매칭이 확인됩니다. 전체 7건 평균 거래가는 318,000,000원이지만, 과거에는 405,000,000원·343,000,000원 같은 높은 거래도 포함돼 있습니다. 따라서 가격 메리트는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 286,000,000원, 최신 거래 260,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -16.4%를 우선해 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 44.23㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2024.11 | 44.23㎡ | 3 | 265,000,000원 |
| 2024.04 | 44.23㎡ | 10 | 333,000,000원 |
| 2022.08 | 42.81㎡ | 12 | 405,000,000원 |
| 2022.04 | 44.23㎡ | 6 | 310,000,000원 |
| 2022.04 | 44.23㎡ | 10 | 343,000,000원 |
| 2022.03 | 44.23㎡ | 11 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.23㎡ | 3건 | 286,000,000원 |
최저가이자 실질취득가인 260,000,000원은 최근 12개월 평균 286,000,000원의 90.9%입니다. 하지만 최신 거래도 정확히 260,000,000원입니다. 즉 최근 12개월 평균만 보면 낮아 보이지만, 가장 최신 거래와 비교하면 할인폭이 없는 수준입니다. 더구나 추세가 -16.4%로 하락하고 있어 전체 평균 318,000,000원 대비 81.8%라는 숫자만으로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,440,000원 |
| 1. 임차인 김예솔 보증금 (우선변제) | 290,000,000원 | 255,560,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 290,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산만 보면 김예솔 보증금에서 34,440,000원의 미배당이 발생합니다. 그러나 2026.06.01 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약을 반영하면 그 금액의 매수인 실질 인수는 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 260,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 성남종합운동장 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·상업용 및 업무용 빌딩·학교·관공서·공원 등이 소재하며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 버스정류장과 모란역이 있어 대중교통 이용은 양호한 편입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 및 철근콘크리트지붕, 지하7층~지상14층 건물의 2층 214호이며 승강기·지하주차장·공동현관 보안설비 등이 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구 등에 해당하며 공시지가는 7,695,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 지표. 지앤느모란은 29세대, 사용승인일은 2020.04.28입니다. 경매 통계상 평균 유찰횟수는 4.0회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·우선변제권 주장 확약이 김예솔 주택임차권 전부에 적용되는지 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 3-2번에서 확정일자가 2022.04.05로 경정돼 있으므로 임차권 원등기와 경정등기를 함께 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최신 거래. 전체 평균 318,000,000원보다 최근 12개월 평균 286,000,000원과 최신 거래 260,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 과거 가격 추세가 -16.4%입니다. 최저가가 최신 거래와 같은 260,000,000원이므로 신건 자체에는 뚜렷한 최신 시세 대비 할인폭이 없습니다.
- 환금성 점검. 29세대 규모이며 경매 통계상 평균 4.0회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 가격을 정할 때 향후 처분 가능성까지 함께 보아야 합니다.
- 등기 변동 확인. 2026.06.12 성남시 압류가 등기돼 있으므로 매각 직전 최신 등기사항을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수는 해소됐지만, 신건 가격은 최신 시세 수준”
이 사건은 처음 보면 290,000,000원 선순위 임차보증금 때문에 낙찰가 260,000,000원을 넘는 인수형 물건처럼 보입니다. 실제 배당 계산도 미배당 34,440,000원을 보여 줍니다. 그러나 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 있어 그 임차권에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 권리상 가장 큰 장애물은 해소된 셈입니다.
그렇다고 가격까지 매력적이라고 단정할 수는 없습니다. 실질취득 260,000,000원은 최근 12개월 평균 286,000,000원의 90.9%지만, 가장 최신 거래 260,000,000원과 정확히 같은 가격입니다. 게다가 가격 추세는 -16.4%이고, 지앤느모란의 경매 통계는 평균 유찰 4.0회·낙찰률 0.0%입니다. 전체 평균 318,000,000원 대비 싸 보인다는 이유만으로 등급을 높이기 어렵습니다. 권리 리스크는 확약으로 크게 낮아졌지만, 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다.
