수원지방법원 2025타경53379. 성남시 중원구 성남동 성남아리스타 1층 129호로, 감정평가상 이용상태는 2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 현 소유자 허효정은 2022년 3월 3일 매매를 원인으로 거래가액 1,154,000,000원에 취득했고, 같은 달 31일 남서울농업협동조합 명의의 채권최고액 960,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 주식회사엠금융서비스 근저당, 에이원경영지원센터 가압류, 성남시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조만 보면 핵심은 명확합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음이고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 사용·점유관계와 명도 조건은 현장에서 별도 확인해야 합니다. 특히 근린시설은 권리분석과 별개로 현재 영업·점유 상태가 인도 과정에 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53379 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 중원구 성남동 4933 성남아리스타 1층 129호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 2종근린생활시설(일반음식점) · 지하5층 지상8층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 허효정 · 2022.03.03 매매 · 거래가액 1,154,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,101,000,000원 / 1,101,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남서울농업협동조합 / 862,037,731원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.03.31 설정된 남서울농업협동조합 근저당권 960,000,000원입니다. 그 뒤 2024.11.26 설정된 주식회사엠금융서비스 근저당권 260,000,000원, 2024.12.27 에이원경영지원센터 가압류 31,573,500원, 2025.02.04 성남시 압류, 2025.11.07 남서울농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 표시됩니다.
② 가격 판단 — 신건 11.01억, ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,101,000,000원입니다. 소유권 취득 당시 등기부상 거래가액은 2022년 매매 기준 1,154,000,000원으로, 현재 최저가는 그 거래가액보다 낮습니다. 하지만 과거 취득가 한 건만으로 현재 시장가격이나 수익가치를 대신할 수는 없습니다.
따라서 이 사건에서는 감정가가 현재 상권의 거래가격보다 낮다거나, 신건부터 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다. 특히 일반음식점으로 이용 중인 1층 근린시설은 주거용 부동산과 달리 임대료·공실·상권 유동·전면 노출·점포 운영상태가 가격에 직접 영향을 줄 수 있으므로, 11.01억이라는 숫자 자체보다 실제 임대수익과 현장 상권을 검증하는 것이 먼저입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,101,000,000원 | 1,087,590,000원 | 163,983,500원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 880,800,000원 | 869,592,000원 | 381,981,500원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 704,640,000원 | 695,193,600원 | 556,379,900원 |
유찰될수록 후순위 채권자의 미배당은 163,983,500원에서 381,981,500원, 556,379,900원으로 증가하지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 1회 유찰 시에는 신청채권자 배당 869,592,000원으로 청구액 862,037,731원을 충족하지만, 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당이 695,193,600원으로 내려갑니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,101,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 13,410,000원 |
| 1. 근저당 · 남서울농업협동조합 | 960,000,000원 | 960,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엠금융서비스 | 260,000,000원 | 127,590,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 에이원경영지원센터 | 31,573,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 약 13,410,000원으로 추정됐고, 채권총액 1,251,573,500원 가운데 채권자 예상배당은 1,087,590,000원, 미배당은 163,983,500원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성남시 중원구 성남동 소재 모란역 남서측 인근으로, 주위에는 근린생활시설·오피스텔·모란시장 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 모란역과 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 2종근린생활시설인 일반음식점으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하5층·지상8층 건물 내 1층 129호이며 급배수·위생·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 부지는 동측·서측·남측·북측 도로에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(여수)이며 과밀억제권역·공공주택지구·비행안전제5구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 6,051,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·정방형·중로각지로 정리돼 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문을 통해 실제 영업자·점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 1,101,000,000원만으로 현재 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 임대료·보증금·공실 여부와 상가 매매사례를 함께 점검해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권자의 미배당이 발생하더라도 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당 자체를 낙찰자 부담으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 압류 원인 확인. 성남시 압류가 등기돼 있으므로 배당 단계에서 조세 관련 우선순위와 실제 배당 변동 가능성을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 영업·시설 상태. 일반음식점으로 이용 중인 만큼 내부 시설, 원상복구 범위, 관리비와 공용부분 비용 등을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 현장 점유 상태를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 현장에서 검증해야 한다”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2022.03.31 남서울농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 명시 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 등기상 후순위 채권의 미배당을 이유로 낙찰자가 163,983,500원을 추가로 부담하는 물건은 아닙니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 11.01억이 싸다는 판단은 전혀 다른 문제입니다. 이 물건은 아파트가 아니라 일반음식점으로 이용 중인 근린시설이고 임대관계도 미상입니다. 신건 최저가를 현재 실거래·임대수익과 직접 대조하지 않은 상태에서는 가격 우위를 줄 수 없습니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 검증. 모란역 인근 1층 근린시설이라는 입지와 실제 임대수익, 점유 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
