수원지방법원 2025타경53421. 경기도 광주시 초월읍 지월리 해담빌리지 비동 2층 201호입니다. 사건상 용도 표시는 창고이지만 감정평가 이용상태는 다세대주택으로, 건축물현황도상 방3·거실·주방/식당·욕실2 구조로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김진수이며, 2017.08.30. 소유권을 취득한 날 주식회사신한은행 근저당권이 채권최고액 120,000,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 롯데캐피탈 가압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 구조는 비교적 단순하지만, 이번 물건의 핵심은 권리보다 가격과 목적물 확인에 있습니다. 감정가와 최저가가 모두 160,000,000원인 신건인데, 동일 면적 실거래는 2025.02. 140,000,000원, 2025.06. 138,000,000원으로 최근 12개월 평균이 139,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 평균보다 21,000,000원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53421 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 지월리 565-50 해담빌리지 비동 2층201호 |
| 용도 / 이용상태 | 창고 · 감정평가상 다세대주택 이용 중 |
| 면적 / 구조 | 52.54㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2 · 지하1층/지상4층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 김진수 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 95,669,114원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2017.08.30. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 120,000,000원입니다. 앞선 성남중앙신용협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현대캐피탈 가압류와 과거 강제경매개시결정도 이미 말소된 상태입니다. 현재 남아 있는 롯데캐피탈 가압류 36,873,239원과 2025.11.14. 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 1.60억은 최근 거래보다 높다
해담빌리지(B동)는 8세대, 사용승인일은 2017.05.08.이며 대상 면적은 52.54㎡입니다. 동일 면적의 확인된 최근 거래는 2건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 52.54㎡ | 3 | 138,000,000원 |
| 2025.02 | 52.54㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.54㎡ | 2건 | 139,000,000원 |
최신 거래는 2025.06.의 138,000,000원, 최근 12개월 평균은 139,000,000원입니다. 현재 최저가 160,000,000원은 평균 대비 115.1%로, 평균보다 21,000,000원 높습니다. 실거래 최고인 140,000,000원과 비교해도 20,000,000원 높은 만큼, 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 36,873,239원 | 36,873,239원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 86,761원 |
160,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 3,040,000원, 신한은행 120,000,000원, 롯데캐피탈 36,873,239원이 배당되고 86,761원이 남습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격 — 유찰 시에야 시세 아래로 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 160,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 128,000,000원 | 31,465,239원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 102,400,000원 | 56,706,839원 | 0원 |
현재 최저가 160,000,000원은 최근 시세보다 높지만, 1회 유찰 가정 가격 128,000,000원부터는 최근 12개월 평균 139,000,000원 아래로 내려갑니다. 다만 채권의 미배당이 늘어나는 것과 매수인 인수는 다른 문제입니다. 제공된 회차별 계산상 1회·2회 유찰 가정에서도 매수인 인수는 계속 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태·현장 리스크
- 주변환경. SRC재활병원 남동측 인근으로 다세대주택, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상4층 건물 내 2층 201호로, 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역에 속하며 대지권 목적 토지는 2필지 일단의 부정형 토지입니다. 남측 및 동측으로 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 자연보전권역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 특별대책지역, 상대보호구역 및 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없고, 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 해담빌리지(B동)는 8세대이고 최근 확인 거래도 2건으로 표본이 적어, 가격 판단 시 거래량 자체의 한계를 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 확인. 현재 실질취득 160,000,000원은 최근 12개월 평균 139,000,000원의 115.1%입니다. 신건 가격에 시세 할인은 없습니다.
- 최신 거래와 비교. 최신 실거래 138,000,000원보다 현재 최저가가 22,000,000원 높다는 점을 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 호별 위치 재확인. 건축물현황도와 전유부상 평면도가 상이하므로 현장·건축물도면을 대조해 실제 201호 위치를 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 실제 거주·점유자와 점유 원인을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표시는 창고인 반면 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 실제 이용상태와 관련 공부를 함께 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당, 롯데캐피탈 가압류, 현재 임의경매개시결정의 최신 등기상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 ‘호수 확인’이 먼저다
이 물건은 등기상 말소기준이 명확하고 매수인 인수액도 0원이라 권리 자체는 비교적 단순합니다. 하지만 신건 최저가 160,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 139,000,000원의 115.1%이고 최신 거래 138,000,000원보다도 높습니다. 지금 가격을 ‘시세보다 싸다’고 볼 수 없습니다.
더구나 감정평가에서 건축물현황도와 201호 전유부상 평면도의 불일치를 지적하며 실제 호별 위치를 재확인하라고 명시했습니다. 사건 용도는 창고, 감정 이용상태는 다세대주택이고 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보류, 목적물 특정은 필수입니다. 현재 회차보다 유찰 이후 가격과 현장확인을 함께 보고 접근하는 편이 데이터에 부합합니다.
