수원지방법원 2025타경53429. 광주시 초월읍 지월리 베르디움 202동 4층 402호입니다. 사건상 용도는 창고로 표시되어 있으나, 감정평가 이용상태는 다세대주택(방3·거실·주방·화장실2·발코니 등)으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 박근국이며 2020.11.06 거래가액 270,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 2020년부터 대항요건을 갖춘 김재희 임차권과, 그 보증금 승계인의 대항력 포기 확약입니다.
김재희는 임대차계약일 2020.09.07, 확정일자 2020.10.23, 주민등록·점유개시 2020.10.30, 보증금 270,000,000원으로 등기되어 있습니다. 말소기준 가압류 2023.05.16보다 앞서므로 본래 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 272,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 4,608,000원을 제외한 267,392,000원이 임차보증금에 배당되어 룰상 부족분 2,608,000원이 남습니다. 그러나 2026.04.29 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했으므로 이 부족분은 매수인 실질 인수 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53429 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 초월읍 지월리 756-12 베르디움 202동 4층402호 |
| 용도 / 이용상태 | 창고 · 감정평가상 다세대주택(방3·거실·주방·화장실2·발코니 등) |
| 전용 / 층 | 58.4㎡ · 지상4층 건물 내 제4층 제402호 |
| 소유자 | 박근국 (2020.11.06 거래가액 270,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 승계 위험을 끊는다
말소기준권리는 2023.05.16 주택도시보증공사 가압류 260,000,000원입니다. 이후 엔에이치농협캐피탈 가압류 27,503,967원, 오케이저축은행 가압류 10,626,457원, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 김재희 임차인의 전입·점유는 말소기준보다 앞서므로 원래 대항력이 있으나, 이 사건에서는 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 2026.04.29자로 대항력을 포기하는 확약서를 제출했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 반영 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재희 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 270,000,000원 | 2020-10-30 | 2020-10-23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원 |
※ 배당 시나리오상 인수액은 현재 회차 2,608,000원·1회 유찰 56,246,400원·2회 유찰 99,157,120원으로 산출되어 있으나, 대항력 포기 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 이 확약의 효과는 해당 임차권에 한정됩니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 1.80억’이 중요하다
베르디움 202동 전용 58.4㎡ 실거래는 4건이 확인됩니다. 전체 평균은 232,750,000원이지만, 2021년과 2022년의 237,000,000원·277,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최근 12개월 거래는 2026.03의 180,000,000원 한 건이고, 최근 12개월 평균 역시 180,000,000원입니다. 최근 시세는 이전 거래군보다 -28.1% 낮은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 58.4㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2022.07 | 58.4㎡ | 2 | 237,000,000원 |
| 2021.12 | 58.4㎡ | 4 | 277,000,000원 |
| 2021.08 | 58.4㎡ | 2 | 237,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.4㎡ | 1건 | 180,000,000원 |
현재 최저매각가 272,000,000원은 최근 12개월 평균 180,000,000원의 151.1%입니다. 확약으로 실질 인수가 0원이므로 실질취득액 역시 현재 회차에서는 272,000,000원이고, 이 금액 역시 최근 거래보다 현저히 높은 구간입니다. 따라서 전체 평균 232,750,000원만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다. 최근 거래와 하락 추세를 우선하면 신건은 시세보다 저렴한 물건이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,608,000원 |
| 1. 임차인 김재희 보증금(우선변제) | 270,000,000원 | 267,392,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 | 27,503,967원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오케이저축은행 | 10,626,457원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 김재희 보증금 부족분은 2,608,000원이지만, 주택임차권 승계인의 대항력 포기 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다. 배당표의 당해세·최우선변제 미반영에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도 확인. 사건상 용도는 창고로 표시되지만 감정평가 이용상태는 제4층 제402호 다세대주택(방3·거실·주방·화장실2·발코니 등)입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태를 입찰 전 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 입지. 지월3리마을회관 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택·전원주택·소규모 창고·공장이 혼재하는 지대입니다. 제반 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 4층 402호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·자연취락지구·성장관리계획구역이며, 자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다. 공시지가는 432,500원/㎡입니다.
- 거래 유동성. 베르디움 202동은 8세대이며 확인된 동일면적 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이고, 최근 가격 흐름은 이전 거래 대비 -28.1%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.04.29 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 실제 매각절차에서 해당 임차권 승계분 전체에 적용되는지 원문을 직접 확인해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 회차 배당 계산상 부족액은 2,608,000원이지만, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다. 두 수치를 혼동하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 232,750,000원보다 최신 2026.03 거래 180,000,000원과 최근 12개월 평균 180,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래군 대비 -28.1%이므로 과거 237,000,000원· 277,000,000원 거래를 현재 시세처럼 적용하지 않아야 합니다.
- 용도 대조. 사건 용도 ‘창고’와 감정평가 이용상태 ‘다세대주택’이 함께 나타나므로 등기·건축물대장·현황을 직접 대조해야 합니다.
- 파산선고 확인. 등기부에는 2026.01.19 서울회생법원 파산선고결정이 2026.01.26 등기되어 있습니다. 매각절차와 관련한 최신 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 270,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담스러워 보입니다. 실제로 배당 계산만 놓으면 현재 회차에서도 2,608,000원이 남고, 유찰될수록 부족액이 커집니다. 하지만 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 2026.04.29자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하는 확약서를 제출했으므로, 그 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 확약 덕분에 현재 실질취득액은 최저가와 같은 272,000,000원이지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 180,000,000원이고, 최저가는 그 151.1%입니다. 게다가 최근 가격 추세가 -28.1%입니다. 따라서 이 사건은 권리 리스크는 확약으로 크게 해소됐지만, 신건 가격은 최근 시세 이상인 물건입니다. 권리 해소만 보고 가격까지 매력적이라고 판단해서는 안 됩니다.
