수원지방법원 2025타경53446. 하남시 신장동 아이씨티하남 12층 1228호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 임광섭으로, 2022.03.21 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 276,388,200원입니다. 권리분석의 중심은 근저당이 아니라 임차인 윤상준의 대항력과 250,000,000원 보증금입니다.
윤상준은 2022.03.21 주민등록 및 점유를 시작했고 확정일자는 2022.03.04입니다. 말소기준으로 잡힌 2023.06.09 충북신용보증재단 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 구조입니다. 2025.07.31에는 임차보증금 250,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤으며 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53446 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 신장동 427-159 아이씨티하남 12층 1228호 · 경기도 하남시 신장로 114 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 20층 건물 내 12층 1228호 |
| 소유자 | 임광섭 (2022.03.21 소유권이전 · 거래가액 276,388,200원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤상준 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인일 | 2021.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2023.06.09 충북신용보증재단 가압류 45,500,000원입니다. 이후 국세 압류, 임차권등기, 추가 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 윤상준은 등기된 임차권의 접수일인 2025.07.31보다 훨씬 앞선 2022.03.21부터 주민등록과 점유가 확인돼 말소기준 전에 대항요건을 갖췄습니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 미배당 보증금 잔액의 인수 문제는 별도로 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 모두 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤상준 | 경기도 하남시 신장로 114 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2022.03.21 | 2022.03.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 윤상준은 보증기관이나 대위·승계 신고자가 아니며, 보증금 250,000,000원을 직접 가진 임차권자입니다. 배당요구일은 2025.07.31이고, 전입·확정일자를 갖춘 우선변제권 행사 대상입니다.
③ 회차별 실질 부담 — 보증금이 사실상 하방을 만든다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 230,000,000원 | 225,980,000원 | 24,020,000원 | 254,020,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 184,000,000원 | 180,624,000원 | 69,376,000원 | 253,376,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 147,200,000원 | 144,339,200원 | 105,660,800원 | 252,860,800원 |
회차가 내려갈수록 매각대금은 230,000,000원 → 184,000,000원 → 147,200,000원으로 크게 줄지만, 미배당 인수액은 24,020,000원 → 69,376,000원 → 105,660,800원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득은 각각 254,020,000원, 253,376,000원, 252,860,800원으로 보증금 250,000,000원 부근에 묶입니다. 배당에서 먼저 빠지는 집행비용 때문에 단순 합계는 보증금보다 다소 높게 형성됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 임차인 윤상준 보증금 | 250,000,000원 | 225,980,000원 |
| 2. 가압류 · 충북신용보증재단 | 45,500,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 윤상준 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
230,000,000원 매각 가정에서 집행비용 4,020,000원을 우선 반영한 뒤 임차인에게 225,980,000원이 배당됩니다. 보증금 잔액 24,020,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가 현황은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 하남시 신장동 신장시장 남서측 인근으로 오피스텔·아파트·전통시장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 북측에 지하철 5호선 하남시청역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트·철골철근콘크리트 구조 20층 건물이며 사용승인일은 2021.10.20입니다. 위생·급배수·소화·난방·지하주차장·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 12m, 북동측 약 8m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·방화지구이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 신건 230,000,000원에 낙찰돼도 인수액 24,020,000원을 더한 실질취득은 254,020,000원입니다.
- 유찰 착시 금지. 1회 유찰 시 184,000,000원, 2회 유찰 시 147,200,000원으로 내려가지만 인수액이 각각 69,376,000원·105,660,800원으로 커집니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 경매 신청채권자가 윤상준으로 동일하므로 임대차계약·보증금 지급·채권관계 원본 확인이 중요합니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와의 현재 진행 관계를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 매각물건명세서상 윤상준 임차권의 미배당 잔액 인수 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “230,000,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건은 신건 최저가 230,000,000원만 보면 감정가와 동일한 평범한 첫 회차처럼 보입니다. 하지만 실제 승부처는 250,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금입니다. 현재 회차 배당에서는 임차인에게 225,980,000원이 돌아가고 남는 24,020,000원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 254,020,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 매각가가 184,000,000원, 147,200,000원으로 내려가도 인수액이 69,376,000원, 105,660,800원으로 늘어 실질 부담은 각각 253,376,000원, 252,860,800원에 머뭅니다. 즉 이 사건은 “유찰되면 싸진다”가 아니라 “낙찰가가 내려가면 임차보증금 인수가 커지는” 구조입니다. 실거래 시세 자료도 없어 가격 우위를 확인할 근거가 없으므로, 최저가만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
결론은 명확합니다. 말소되는 후순위 권리보다 대항력 임차보증금 잔액 인수가 훨씬 중요하고, 공매공고와 임차인·신청채권자 동일인이라는 확인 포인트까지 있습니다. 낙찰가가 아니라 실질취득 총액을 기준으로 접근해야 하는 고난도 인수형 사건입니다.
