수원지방법원 2025타경53480. 경기도 광주시 회덕동 중앙타운 105동 4층 403호입니다. 사건 용도는 창고로 표시되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 정유석의 보증금 205,000,000원입니다. 정유석은 2021.08.31 점유를 시작하고 2021.09.01 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2021.08.02입니다. 말소기준인 김승곤의 근저당권 설정일 2021.10.28보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 후속 사정이 있습니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 2026. 5. 13. 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정유석 임차권과 관련한 매수인 인수액은 실질적으로 0원으로 판단합니다. 이 확약은 해당 임차권의 승계 관계에 한정되므로, 감정평가에 임대관계가 미상으로 기재된 점을 고려해 현장에서 별도의 점유관계가 확인된다면 그 부분은 따로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53480 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 회덕동 190 중앙타운 105동 4층403호 |
| 용도 / 이용상태 | 창고 · 감정평가 이용상태 다세대주택 |
| 전용면적 | 51.51㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 중 4층 · 사용승인일 2014.08.11 |
| 소유자 | 양지이 · 2021.09.02 매매 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0
말소기준은 2021.10.28 설정된 김승곤 근저당권 104,000,000원입니다. 이후 근로복지공단 가압류 11,960,130원, 주식회사한빛자산관리대부 가압류 13,229,352원, 엠메이드대부유한회사 가압류 6,832,869원, 광주시 압류, 국 압류와 2025.11.24 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정유석 | 205,000,000원 | 2021.09.01 / 2021.08.02 | 2023.09.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 주택도시보증공사 | 0원 |
실제 임차인은 정유석 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인이 아니라 이 주택임차권의 승계인이므로 보증금 205,000,000원을 다시 합산하지 않습니다. 확약은 이 임차권에 대해서만 효력이 있는 것으로 보아야 하며, 현장 확인에서 다른 점유관계가 드러난다면 그 부분은 별도 권리분석이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 1.39억, 신건은 192.8%
중앙타운 105동 전용 51.51㎡ 실거래는 확인된 거래가 2건입니다. 전체 평균은 172,000,000원이지만 2021.09 거래 205,000,000원이 포함되어 있습니다. 가격 판단에는 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래이자 최근 12개월 거래는 2026.04 139,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 139,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 51.51㎡ | 3 | 139,000,000원 |
| 2021.09 | 51.51㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 전체 평균 | 51.51㎡ | 2건 | 172,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.51㎡ | 1건 | 139,000,000원 |
현재 최저가 268,000,000원은 최근 12개월 평균 139,000,000원의 192.8%입니다. 더 중요한 것은 추세입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -32.2%로 내려와 있어, 전체 평균 172,000,000원만 보고 가격을 평가하면 최근 시장을 과대평가할 수 있습니다. 따라서 이 물건은 신건에서 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,552,000원 |
| 1. 임차인 정유석 보증금 | 205,000,000원 | 205,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 김승곤 | 104,000,000원 | 58,448,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 11,960,130원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사한빛자산관리대부 | 13,229,352원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엠메이드대부유한회사 | 6,832,869원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 268,000,000원 가정에서는 집행비용 4,552,000원, 임차인 보증금 205,000,000원, 김승곤 근저당 58,448,000원으로 매각대금이 모두 배분됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 반영 전·후를 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 268,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 214,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 171,520,000원 | 36,681,280원 | 0원 |
2회 유찰 시 시나리오에는 대항력 임차인의 미배당에 따른 인수액 36,681,280원이 계산되어 있습니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 있으므로 해당 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 즉 확약 반영 후 실질취득은 각 회차의 낙찰가와 동일합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광주시청 북서측 근거리에 위치하며, 인근은 다세대주택·단독주택·농경지·임야 등이 혼재하고 제반 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 일반 대중교통사정은 보통입니다. 서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 사건 용도는 창고이고 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 공부와의 차이는 없다고 조사됐습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·공장설립승인지역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 규모·환금성. 중앙타운 105동은 11세대이고, 전용 51.51㎡ 확인 실거래는 2건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래가 많지 않아 가격 판단에서 개별 거래의 영향이 큽니다.
- 최근 흐름. 2021.09 205,000,000원에서 2026.04 139,000,000원 거래가 확인되며, 최근 대비 과거 거래 추세 지표는 -32.2%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026. 5. 13. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·우선변제권 주장 확약 내용을 매각기일 전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 점유관계 재확인. 등기된 실제 임차인은 정유석 1명이지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 현장 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 172,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 139,000,000원과 -32.2% 추세를 우선해서 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰 후에도 시세 대조. 1회 유찰 214,400,000원, 2회 유찰 171,520,000원 모두 최근 거래 139,000,000원과 직접 비교해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 창고, 감정평가상 이용상태는 다세대주택으로 나타나므로 실제 이용과 관련 서류를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역과 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용계획상 제한사항을 실제 취득·이용 목적과 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 문제
이 사건의 권리구조만 보면 처음에는 긴장할 만합니다. 정유석 임차인은 보증금 205,000,000원, 전입 2021.09.01로 2021.10.28 말소기준 근저당보다 앞선 대항력 임차인이기 때문입니다. 그러나 2026. 5. 13. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출해 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
반면 가격은 전혀 가볍지 않습니다. 신건 최저가 268,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 139,000,000원의 192.8%이고, 최근 거래 추세도 -32.2%입니다. 심지어 2회 유찰 시 171,520,000원도 최근 거래 139,000,000원보다 높습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 현재 가격 메리트는 없습니다. 이 물건은 최저가가 내려왔다는 사실보다 매 회차 가격이 최근 거래 수준과 실제로 어떻게 비교되는지를 확인하는 것이 핵심입니다.
