수원지방법원 2025타경53514. 등기상 소유자는 김용성이고, 2021.05.18 거래가액 260,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2021.07.15 설정된 이현미의 근저당권으로 채권최고액은 150,000,000원입니다. 이보다 앞서 박세현이 2021.05.13 점유를 시작하고 2021.05.14 전입했으며 확정일자는 2021.04.02입니다. 따라서 임차권 자체만 보면 말소기준보다 선행하는 대항력 있는 임차관계입니다.

하지만 이 사건의 핵심은 그 다음 단계입니다. 매각물건명세서 비고에 따르면 2026.06.01 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 박세현 임차권을 승계한 주택도시보증공사와 관련해서는 배당받지 못하는 금액이 생기더라도 매수인에게 보증금을 승계시키지 않는 구조로 판단하며, 실질 인수금액은 0원입니다. 이 확약은 해당 임차권의 승계인에게 적용되는 것이므로 확약 범위 밖 권리는 별도 판단 대상이며, 본 사건에서 확인되는 실제 임차인은 박세현 1명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 인수 해소

말소기준권리인 2021.07.15 이현미 근저당 이후 설정된 압류와 현행 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다. 가장 큰 변수였던 선순위 임차권 역시 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 매수인 승계 위험이 실질적으로 제거됐습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 중복 주의

확약을 반영하지 않은 회차 시나리오 수치에서는 1회 유찰 시 36,780,800원, 2회 유찰 시 81,584,640원이 매수인 인수액으로 계산되어 있으나, 2026.06.01 제출된 대항력 포기 확약을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수액은 각 회차 모두 0원으로 봅니다.

② 가격 판단 — 현재는 ‘싸다’고 말할 근거가 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 284,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 확약을 반영한 권리상 실질취득액 역시 현재 회차에서는 284,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 금액을 현재 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.

등기상 김용성의 2021.05.18 취득 거래가액은 260,000,000원이지만, 이는 현재 매각기일인 2026.08.24와 시점 차이가 있는 과거 거래입니다. 따라서 이를 현재 시세의 직접 기준으로 사용해 가격 가점을 주지 않습니다. 권리 인수 0원이라는 장점과 가격 메리트는 별개의 문제입니다.

③ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)

배당계산상 집행비용 4,776,000원과 박세현 보증금 260,000,000원이 먼저 배당되고, 이현미 근저당에는 19,224,000원이 배당되는 구조입니다. 다만 주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인이므로 260,000,000원을 별도 임차보증금으로 다시 합산하지 않습니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 선순위 차감으로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 능평동 능원초등학교 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 다수의 다세대주택이 밀집한 근교주거지대입니다.
• 이용상태. 사건 용도 표기는 창고이지만 감정평가상 실제 이용은 방 3개·거실·주방/식당·욕실 2개로 구분된 다세대주택입니다.
• 교통. 버스가 지나는 오포로 주변이며 대중교통시설 접근성은 무난하고, 동측 폭 6미터 내외 도로를 통해 승용차 접근이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 제4층이고, 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다. 전유면적에 포함되지 않은 다락을 가진 구조입니다.
• 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다. 공시지가는 888,900원/㎡입니다.
• 토지거래허가. 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등(외국법인·외국단체 포함)을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도에 관한 토지거래계약 허가구역이 표시돼 있습니다.
• 물건상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
• 환금성. 덕성빌(B동)은 8세대 규모이고, 현재 동일 면적 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 환금성과 적정 매수가 판단은 보수적으로 접근하는 편이 타당합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 대항력 포기 확약서 원문 확인. 2026.06.01 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한 문서의 대상 부동산·임차권·효력 범위를 원본으로 확인하세요.
• 실질 인수 0원과 배당 부족을 구분. 유찰로 보증금 전액이 배당되지 않아도 확약이 유효한 한 해당 임차권의 미배당금이 곧 매수인 인수금으로 전환되는 것은 아닙니다.
• 압류 7건의 당해세 확인. 국세·지방세 중 배당에서 선순위가 되는 금액이 있는지 교부청구와 배당요구 내역을 대조하세요.
• 401호·410호 표기 대조. 경매 대상은 401호인데 임차권등기 내용의 임차권자 주소에는 410호가 기재되어 있으므로 현황조사·임차권등기명령·매각물건명세서를 함께 확인하세요.
• 용도 확인. 사건 용도는 창고로 표기됐지만 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 실제 건축물대장상 용도와 현황 이용상태를 입찰 전에 대조하세요.
• 가격은 별도 검증. 현재 최저가 284,000,000원을 최근 실거래와 비교할 근거가 충분하지 않으므로 ‘신건’ 또는 ‘인수 0원’이라는 이유로 싸다고 단정하지 마세요.
• 점유·명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하고 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유자가 누구인지 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 확약서 원문을 최종 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “선순위 임차권이 있었지만, 인수는 0원”

이 사건은 표면만 보면 보증금 260,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 부담이 큰 물건처럼 보입니다. 실제로 박세현의 전입일 2021.05.14는 이현미 근저당 설정일 2021.07.15보다 빠릅니다. 하지만 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 2026.06.01 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약을 반영하면 현재 최저가 284,000,000원에서 매수인이 해당 임차보증금을 추가로 떠안는 금액은 실질 0원입니다.

따라서 권리분석의 중심은 ‘260,000,000원을 인수하느냐’가 아니라 확약의 효력 확인, 압류 7건 중 당해세 확인, 401호·410호 표기 대조, 실제 용도와 점유 상태 확인으로 이동합니다. 반면 가격은 최근 실거래 비교 근거가 없어 284,000,000원이 싸다고 평가할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 확약으로 해소됐지만, 세금·표기·점유·가격 검증을 마치기 전까지는 조건부 접근입니다.