수원지방법원 2025타경53519. 하남시 망월동 미사강변에스케이브이1센터 제2층 제지산228-1호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현재 소유자는 한국스마트드론방제협동조합으로, 2020년 거래가액 159,611,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 132,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다.
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 말소기준보다 앞선 신탁등기는 이미 말소됐고, 2024년 경기신용보증재단 가압류 30,000,000원과 에스케이브이원 지식산업센터 가압류 1,399,320원 역시 2024년 12월 각각 해제돼 등기상 말소됐습니다. 현재 남아 있는 2025년 경기신용보증재단 가압류 11,160,000원, 경매개시결정, 2026년 하남시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53519 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 834-2 미사강변에스케이브이1센터 2층 지산228-1호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 미사강변한강로 155 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공장(지식산업센터) 이용 · 지하4층/지상10층 중 제2층 |
| 사용승인일 | 2019.12.19 |
| 소유자 | 한국스마트드론방제협동조합 (2020.04.27 소유권이전 · 거래가액 159,611,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 사건 청구금액 | 89,125,788원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인은 없습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 등기상 권리는 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 181,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 181,000,000원입니다.
그러나 동일 건물이나 유사 지식산업센터의 실거래 가격 자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 비교할 수 없습니다. 따라서 ‘감정가 대비 100%’라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 이 사건의 장점은 가격 할인보다 권리구조가 단순하다는 점에 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,334,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 11,160,000원 | 11,160,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,506,000원 |
현재 회차 181,000,000원 가정에서는 배당표상 채권 143,160,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 34,506,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 181,000,000원 | 143,160,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 144,800,000원 | 141,972,800원 | 1,187,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 115,840,000원 | 113,418,240원 | 29,741,760원 | 0원 |
유찰이 진행되면 배당 부족액은 커지지만, 이 부족액은 매수인이 떠안는 금액으로 연결되지 않습니다. 데이터상 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건은 배당 부족과 매수인 인수를 구분해서 봐야 하는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미사초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터·오피스텔·업무용빌딩·아파트 단지·단독주택 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하4층/지상10층이며 대상은 제2층 제지산228-1호입니다.
- 도로. 토지 북동측으로 노폭 약 40미터, 남서측으로 노폭 약 20미터 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나 조사된 임차인은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 확인. 최근 실거래 자료가 없어 181,000,000원의 가격 경쟁력은 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다. 응찰 전 같은 건물·유사 지식산업센터 거래를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용 가능 용도와 관리규약을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 조사된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 체납·관리비 확인. 하남시 압류가 등기돼 있으므로 세금 관련 배당관계와 관리비 체납 여부를 입찰 전 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2020년 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인은 없으며 명시 인수권리와 법정지상권도 없고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 평가는 별개입니다. 현재 최저가 181,000,000원은 신건 감정가 그대로이고, 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 결론은 권리분석은 합격, 가격 판단은 보류입니다. 이 물건의 실제 경쟁력은 지식산업센터라는 이용 특성과 최근 시장 거래를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
