수원지방법원 2025타경53525. 경기도 광주시 신현동 포레스트 313동 2층 202호, 전용 52.23㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자 곽춘자는 2022.05.02. 이 물건을 220,000,000원에 취득했고, 임차인 주석현은 2022.04.28. 주민등록 및 점유를 시작했습니다. 확정일자는 그보다 앞선 2022.04.06.이며, 임차보증금은 220,000,000원입니다.
등기상 핵심은 2024.05.30. 설정된 주택임차권입니다. 주석현은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로 확인되고, 원칙대로라면 매각대금에서 보증금 전액을 받지 못한 잔액이 매수인에게 넘어옵니다. 실제 현재 회차 배당계산에서도 집행비용 3,880,000원 때문에 임차인 예상배당은 216,120,000원, 규칙상 미배당액 3,880,000원이 발생합니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출했다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53525 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 882 포레스트 313동 2층202호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 상태길 66-61 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 52.23㎡ · 포레스트 제313동 제4층건 중 제2층 제202호 |
| 소유자 | 곽춘자 (2022.05.02. 매매 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
2015년에 설정됐던 성남수정새마을금고 근저당권 156,000,000원과 우리은행 근저당권 66,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 문제되는 권리는 주석현의 주택임차권과 2025.03.25. 국민건강보험공단 압류입니다. 압류는 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 주석현 전유부분 전부 · 주거 | 2022.04.28 확정일자 2022.04.06 | 220,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 실질 0원 HUG 대항력 포기·임차권등기말소 동의 확약 |
② 시세 비교 — 신건은 정확히 100% 수준
포레스트타운(313동)은 총 8세대이고, 대상 면적 52.23㎡에 맞는 실거래 표본은 1건입니다. 확인된 거래는 2022.05. 2층 220,000,000원이며, 전체 평균·최저·최고와 최근 12개월 평균으로 제공된 값도 모두 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 52.23㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 평균 | 52.23㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
현재 최저매각가 220,000,000원은 최근 12개월 평균으로 제공된 220,000,000원의 100.0%이고 최신 거래도 같은 220,000,000원입니다. 확약을 반영한 현재 회차의 실질취득액 역시 220,000,000원입니다. 따라서 현 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”라고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 주석현 보증금 | 220,000,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당액은 3,880,000원으로 산출되지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기말소 동의 확약을 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 배당계산상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 220,000,000원 | 3,880,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 176,000,000원 | 47,264,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 140,800,000원 | 81,971,200원 | 0원 |
일반적인 대항력 임차인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인 부담으로 넘어갑니다. 이 사건 역시 배당계산만 보면 1회 유찰 시 47,264,000원, 2회 유찰 시 81,971,200원의 인수액이 표시됩니다. 하지만 명세서의 확약을 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 확약이 유지되는 전제에서 유찰될수록 실질취득가격도 176,000,000원, 140,800,000원으로 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 기타지붕 포레스트 제313동 제4층건 중 제2층 제202호입니다.
- 입지. 신현초등학교 북서측 인근이며, 주변은 연립·다세대주택이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 부정형의 주거용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 733,600원/㎡이고 토지면적은 467.0㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 포레스트타운(313동)은 총 8세대이며 동일 면적 실거래 표본은 1건입니다. 거래 데이터가 제한적이므로 가격 검증 폭이 좁습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기말소 동의입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 인수조건확약서의 적용 범위를 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 현재 신건 가격. 최저가 220,000,000원은 최신 거래 및 최근 평균 220,000,000원의 100.0%입니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 유찰 시 효과. 확약이 그대로 적용된다면 1회 유찰 가격 176,000,000원, 2회 유찰 가격 140,800,000원으로 실질취득가격이 내려갑니다.
- 거래 표본. 동일 면적 거래가 1건뿐이고 총 8세대 규모이므로 개별 호수 상태와 실제 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역 및 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부를 실제 취득 목적과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 확약서 및 실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “권리 핵심은 확약, 가격 핵심은 유찰 여부”
표면만 보면 보증금 220,000,000원의 대항력 있는 임차권이 존재해 위험도가 높아 보입니다. 실제 배당계산도 현 회차에서 3,880,000원, 1회 유찰 시 47,264,000원, 2회 유찰 시 81,971,200원의 미배당 인수액을 계산합니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기말소 동의 확약이 있어 해당 임차권의 매수인 부담은 실질 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 신건부터 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 현재 최저가 220,000,000원은 확인된 동일 면적 실거래 220,000,000원과 정확히 같고, 최근 평균으로 제공된 값 대비도 100.0%입니다. 게다가 총 8세대·거래 1건이라는 낮은 표본성까지 고려하면 권리는 확약으로 정리되지만 현재 가격은 보수적으로 볼 사건입니다. 확약 효력을 원문으로 확인한 뒤 유찰 여부와 가격을 함께 보는 접근이 적절합니다.
