수원지방법원 2025타경761. 경기도 평택시 안중읍 현화리 500-4의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 1,033㎡이고 공부상 지목은 답이지만 현황은 대지로 이용 중입니다. 건물은 지하2층·지상4층으로, 지하2층·지하1층·2층·4층은 근린생활시설 공실, 1층은 음식점, 3층은 단독주택으로 이용 중입니다. 감정가 3,037,421,220원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 2,126,195,000원입니다.
권리관계의 중심은 2023.07.07 설정된 해남군수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,520,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 평택시 압류와 2025.08.04 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 조사에서는 말소기준보다 앞선 2018.05.17 전입자 천왕성이 확인되며, 보증금 10,000,000원에 대해 대항력이 있는 것으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경761 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 현화리 500-4 · 경기도 평택시 안중읍 안현로서9길 115 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 |
| 토지 | 1,033㎡ · 공부상 답 · 현황 대지 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 건물 이용상태 | 지하2층·지하1층·2층·4층 근린생활시설 공실 · 1층 음식점 · 3층 단독주택 |
| 소유자 | 천미진 |
| 감정가 / 최저가 | 3,037,421,220원 / 2,126,195,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 해남군수산업협동조합 |
| 청구액 | 2,155,054,692원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인 확인 필요
현재 존속하는 말소기준권리는 2023.07.07 해남군수산업협동조합 근저당권 2,520,000,000원입니다. 2024.10.21 평택시 압류와 2025.08.04 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2018년 안중제일신용협동조합 근저당, 2019년 동수원새마을금고 근저당, 2020년·2022년 경기서부새마을금고 근저당은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천왕성 | 미상 | 2018.05.17 | 10,000,000원 | 5,000,000원 | 대항력 有 인수 가능 |
| 주식회사 해만,131311-0034235,천지현 | 미상 | 2025.03.27 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 |
천왕성은 말소기준권리 전 전입으로 대항력이 있는 것으로 판정되어 인수 가능성이 반영됐습니다. 반면 주식회사 해만,131311-0034235,천지현은 2025.03.27 전입으로 말소기준권리 이후라 대항력이 없습니다. 두 임차인 모두 보증금은 각각 10,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,126,195,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,661,950원 |
| 인수 · 임차인 천왕성 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 해남군수산업협동조합 | 2,520,000,000원 | 2,102,533,050원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 해남군수산업협동조합은 채권최고액 2,520,000,000원 중 2,102,533,050원을 배당받는 것으로 계산되며, 미배당은 417,466,950원입니다. 천왕성 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다.
④ 건물·토지 현황 — 복합용도와 제시외 시설 확인
- 이용상태. 지하2층·지하1층·2층·4층은 근린생활시설로 현황 공실, 1층은 음식점, 3층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 일괄매각되며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 3층 면적. 건물 등기사항전부증명서상 3층 면적은 159.86㎡이나 증축에 따른 칸막이변경으로 건축물대장상 4.33㎡가 감소하여 증축 전 3층 면적을 155.53㎡로 사정했습니다.
- 평가 제외 시설. 토지 서측 철제콘테이너 2개동과 각 파이프조 판넬지붕 간이창고 2개동은 소유자 불명과 이동 용이로 감정평가에서 제외됐습니다.
- 증축부분. 1층 증축부분에 접한 지붕이 없는 외벽·창문 공간은 1층 증축부분 평가에 반영됐습니다.
⑤ 입지·규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 안중읍 현화리 소재 현화초등학교 서측 인근이며, 근린생활시설과 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·성장관리계획구역(주거형)이며, 가축사육제한구역 일부제한 300m 이내에 해당합니다.
- 토지현황. 공부상 지목은 답이지만 현황은 대지로 이용 중이며, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 공시지가. 869,300원/㎡입니다.
- 경계. 인접지와의 지적경계가 불분명해 정확한 확인에는 측량이 필요합니다.
- 토지규제. 가축사육제한구역·자연녹지지역·토지거래계약에관한허가구역·성장관리계획구역에 포함되고 지구단위계획구역에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가만 보지 말고 천왕성 보증금 인수 10,000,000원을 더한 2,136,195,000원을 자금 기준으로 잡아야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 천왕성의 대항력·배당요구·점유부분과 명세서의 “인수권리 해당사항없음” 문구가 충돌하므로 원문 서류를 반드시 재확인해야 합니다.
- 복합 점유 확인. 1층 음식점·3층 단독주택 이용과 두 임차인의 실제 점유부분이 미상인 만큼 현장 점유관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 시설 확인. 철제콘테이너·간이창고의 소유관계와 철거·사용 문제를 현장에서 확인해야 합니다.
- 측량 검토. 인접지와의 지적경계가 불분명하므로 필요 시 측량을 전제로 접근해야 합니다.
- 규제 확인. 자연녹지지역·성장관리계획구역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지 규제의 적용 범위와 이용계획을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 또는 유찰가가 시장가 대비 유리한지는 별도 조사 없이는 판단할 수 없습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘임차인 인수와 현장 확인’이 핵심
이 사건은 등기부상 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조 자체는 단순합니다. 하지만 말소기준 이전 전입자인 천왕성의 보증금 10,000,000원이 인수로 계산되고, 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음” 문구와 서로 맞지 않는 부분이 있어 이를 그대로 넘길 수 없습니다. 현재 회차에서 계산되는 실질취득액은 2,136,195,000원입니다. 여기에 1층 음식점·3층 단독주택의 실제 점유, 제시외 시설, 불분명한 지적경계, 자연녹지지역 등 토지 규제를 함께 확인해야 합니다. 실거래 시세가 없어 가격의 싸고 비쌈은 단정하지 않고, 권리·점유·토지경계를 원본과 현장에서 확인하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
