수원지방법원 2025타경761. 평택시 안중읍 현화리 500-4의 토지와 지하 2층·지상 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 1,033㎡이고 공부상 지목은 답이지만 현황은 대지, 토지이용상황은 상업용입니다. 건물은 2018.03.27 사용승인을 받은 철근콘크리트구조·일반철골조 건물로, 지하 2층·지하 1층·2층·4층은 근린생활시설 공실, 1층은 음식점, 3층은 단독주택으로 이용 중입니다.
등기상 핵심은 2023.07.07 설정된 해남군수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,520,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 평택시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 천왕성의 전입일은 2018.05.17로 말소기준보다 앞서며, 보증금 10,000,000원에 우선변제권이 없는 것으로 분석되어 보증금 전액의 매수인 인수 가능성이 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경761 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 현화리 500-4 · 경기도 평택시 안중읍 안현로서9길 115 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 1,033㎡ · 공부상 답, 현황 대지 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 광대로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트구조·일반철골조 · 지하 2층, 지상 4층 · 사용승인 2018.03.27 |
| 이용상태 | 지하2층·지하1층·2층·4층 공실 · 1층 음식점 · 3층 단독주택 |
| 소유자 | 천미진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,037,421,220원 / 3,037,421,220원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 해남군수산업협동조합 / 2,155,054,692원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
과거 안중제일신용협동조합·동수원새마을금고·경기서부새마을금고의 근저당권과 주식회사무궁화신탁의 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.07.07 해남군수산업협동조합 근저당권이며, 그 뒤에 설정된 평택시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유관계 — 실제 조사 2건
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 천왕성 | 미상 | 2018.05.17 | 10,000,000원 / 5,000,000원 | 있음 | 없음 | 10,000,000원 분석상 인수 |
| 주식회사 해만,131311-0034235,천지현 | 미상 | 2025.03.27 | 10,000,000원 / 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 실제 조사된 임차인·점유관계는 2건입니다. 천왕성은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되고, 주식회사 해만,131311-0034235,천지현은 현황조사에서 확인됩니다. 두 점유자의 사용 부분이 미상이므로 1층 음식점·3층 단독주택의 실제 점유자와 임대차 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
② 회차별 실질취득 — 낙찰가 외 10,000,000원 반영
| 회차 | 매각가격 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,037,421,220원 | 10,000,000원 | 3,047,421,220원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,429,936,976원 | 10,000,000원 | 2,439,936,976원 | 116,762,394원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,943,949,580원 | 10,000,000원 | 1,953,949,580원 | 597,889,916원 |
현재 회차에서는 해남군수산업협동조합 근저당권의 채권최고액 2,520,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액도 발생합니다. 1회 유찰 시부터 근저당 채권최고액 기준 미배당이 생기며, 2회 유찰 시에는 신청채권 2,155,054,692원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 다만 이 미배당액은 채권자의 잔존 문제이고, 매수인의 분석상 인수액은 각 회차 모두 천왕성 보증금 10,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,037,421,220원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 32,774,212원 |
| 인수. 임차인 천왕성 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 해남군수산업협동조합 | 2,520,000,000원 | 2,520,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 484,647,008원 |
천왕성 보증금 10,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 분석돼 도넛 배분에는 포함하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 물리·토지 리스크 (감정요항표 기준)
- 입지. 현화초등학교 서측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 공실. 지하2층·지하1층·2층·4층은 공부상 근린생활시설이지만 현황 공실입니다. 1층은 음식점, 3층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 공부와 현황. 토지의 공부상 지목은 답이나 현황은 대지입니다. 3층은 등기사항전부증명서상 159.86㎡이나 면적 4.33㎡ 감소를 반영해 155.53㎡로 사정됐습니다.
- 제외 시설. 토지 서측 철제콘테이너 2개동과 파이프조 판넬지붕 간이창고 2개동은 소유자 불명과 이동 용이성을 이유로 감정평가에서 제외됐습니다.
- 경계. 인접지와의 지적경계가 불분명해 정확한 확인에는 측량이 필요합니다.
- 토지 규제. 자연녹지지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고 지구단위계획구역에 접합니다.
- 공시지가. 869,300원/㎡이며 토지는 평지·부정형·광대로한면입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차 원본 대조. 천왕성의 전입일, 점유 부분, 임대차 존속 여부와 보증금 10,000,000원의 실제 인수 여부를 매각물건명세서 원본과 현장에서 확인하세요.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 3,037,421,220원이 아니라 분석상 인수액을 더한 3,047,421,220원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 점유자 식별. 1층 음식점과 3층 단독주택을 누가 점유하는지, 조사된 두 임차인·점유자와 실제 이용자가 일치하는지 확인하세요.
- 공실 현황. 지하2층·지하1층·2층·4층의 공실 원인과 시설 상태, 임대 가능 조건을 직접 점검하세요.
- 측량. 인접지와의 지적경계가 불분명하므로 도로 일부 포함 여부와 실제 경계를 확인하세요.
- 평가 제외 시설. 철제콘테이너 2개동과 파이프조 판넬지붕 간이창고 2개동의 소유관계와 철거·인도 문제를 확인하세요.
- 면적 차이. 3층 등기 면적 159.86㎡와 평가상 155.53㎡의 차이, 1층 증축부분 평가 범위를 건축물대장과 현황에서 대조하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지이용계획을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현장 확인의 비중이 크다
말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되지만, 이 물건을 단순한 인수 0원형으로 볼 수는 없습니다. 천왕성의 선순위 전입과 보증금 10,000,000원이 있어 현재 회차의 분석상 실질취득은 3,047,421,220원입니다. 더욱이 여러 층의 공실, 혼재된 건물 이용, 불분명한 토지 경계, 공부상 답과 현황 대지의 차이, 평가에서 제외된 시설이 겹칩니다.
등기 후순위 권리는 정리되지만 점유·물리 위험은 남습니다. 매각물건명세서의 명시 인수권리 해당사항 없음이라는 문구와 선순위 임차 분석의 불일치를 해소하고, 임대차 범위·현장 공실·측량 결과까지 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 판단할 수 있는 사건입니다.
