부동산강제경매 (아파트)

한 줄 평 권리 구조의 핵심은 임차권등기 보증금 180,000,000원입니다. 최저매각가 157,000,000원보다 임차보증금이 커서 배당 부족분이 발생하면 매수인이 부담할 수 있습니다. 다만 등기상 임차권은 말소기준권리 후순위이고, 실제 인수 여부는 배당 결과와 관련 권리관계 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

157,000,000원

신건(0회 유찰)

임차보증금

180,000,000원

주이한 임차권등기

실질취득 검토

미배당 인수 가능

배당 부족 시 검토

말소기준

2023.02.09

근저당권 이윤경

수원지방법원 2026타경48. 하남시 망월동 미사강변 오벨리스크 102-628호 오피스텔입니다. 복층형 오피스텔로 이용 중이며, 핵심 쟁점은 단순한 금융권 채권이 아니라 등기된 임차권입니다. 2023년 설정된 근저당권 이후 2025년 주택임차권등기가 설정되어 있으며, 매각물건명세서상 배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 기재되어 있습니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2026타경48
소재지	경기도 하남시 망월동 1143-1 미사강변 오벨리스크 6층102-628호
물건종류 / 이용	오피스텔 · 복층형 오피스텔 이용 중
소유자	이춘숙
감정가 / 최저가	157,000,000원 / 157,000,000원 (신건)
청구금액	180,000,000원
매각기일	2026.08.24

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

⚠️ 임차권 인수 가능성 주이한 임차권등기는 2025.04.11 설정되었습니다. 임차보증금은 180,000,000원이며, 현재 회차 최저가 157,000,000원 기준 배당 부족 가능성이 있어 매수 전 반드시 인수 위험을 확인해야 합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	권리	대항력	우선변제	승계
주이한	180,000,000원	주택임차권등기(을구 2)	판정 불가	확인 필요	배당 부족 시 검토

등기상 임차권에는 임대차계약일자 2021.03.23, 주민등록일자 2021.04.07, 점유개시일자 2021.04.07, 확정일자 2021.03.25가 기재되어 있습니다. 다만 매각 결과에 따라 배당 부족분이 달라질 수 있습니다.

⛔ 전세사기피해자 우선매수권 관련 매각물건명세서 비고에 전세사기피해자는 우선매수권을 행사할 수 있다고 기재되어 있습니다. 이는 외부 낙찰자의 경쟁 구조에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,998,000원
근저당권 · 이윤경	120,000,000원	120,000,000원
경매개시결정 · 주이한	180,000,000원	34,002,000원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

신건 157,000,000원 기준 임차권자 청구액 180,000,000원 중 145,998,000원이 미배당으로 계산됩니다. 실제 배당은 당해세 등 우선권에 따라 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분

회차별 미배당

④ 입지·환금성 메모

입지. 하남종합운동장 동측 인근으로 오피스텔 업무용빌딩, 점포, 음식점, 근린생활시설, 아파트단지가 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근이 용이하고 인근 버스 정류장 및 지하철역으로 대중교통 접근이 무난합니다.
건물. 철골철근콘크리트구조 10층 중 6층으로 복층형 오피스텔 이용 상태입니다.
규제. 일반상업지역·미사지구 지구단위계획구역 등 각종 토지이용 제한사항이 존재합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 180,000,000원 임차보증금의 배당 가능액과 미배당 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
우선매수권. 전세사기피해자 우선매수권 기재 여부를 반영해 입찰 경쟁 구조를 판단해야 합니다.
압류 확인. 하남시·국 관련 압류가 존재하여 당해세 여부 확인이 필요합니다.
권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 임차권이 먼저다”

이 물건은 신건 최저가 1.57억이라는 숫자만 보면 접근하기 쉽지만, 핵심은 임차권등기 1.8억입니다. 근저당권 뒤에 위치한 권리라도 배당 부족 상황에서는 매수인의 부담 가능성이 발생할 수 있습니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 단순 낙찰가가 아니라 배당 구조와 실질취득 비용입니다. 권리 확인 없이 가격만 보고 접근하기에는 위험 요소가 있는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-08-24	유찰	1억 5,700만원
2	2026-09-28	D-0 진행	1억 990만원

부동산강제경매

임차권등기 1.8억이 핵심 리스크 — 하남 미사강변 오벨리스크 628호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 임차권이 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (15장)

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