부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경50133 · 성남지원 · 다세대
철근콘크리트구조 50.22㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

140,700,000원 1억 4,070만 감정가 201,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

09-28 D-DAY

성남지원 10:00

입찰 보증금

1,407만원

최저가의 10% · 14,070,000원

실거래 대비

▼ 29.6% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.00억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차보증금 인수 가능성이 있는 다세대. 확약 조건 확인이 핵심입니다.

가격 최저가 2.01억 = 최근12개월 평균 2.00억의 100.5%로 최근 시세 이상
자금 입찰보증금 약 2,010만원 · 확약 적용 전 인수 가능 보증금 261.4만원
리스크 임차권등기 황태광 보증금 2억원. 인수조건확약서 효력 범위 확인 필요

한 줄 평 소유권·후순위 권리보다 중요한 것은 임차보증금 인수 위험입니다. 황태광 임차인의 임차권등기가 확인되고 보증금 2억원 중 배당 부족분 261.4만원이 발생하는 구조입니다. 다만 주택도시보증공사의 인수조건확약서 제출 내용이 있어 실제 부담 범위 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

201,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득 기준

203,614,000원

부족분 인수 반영

최저가 ÷ 최근시세

100.5%

최근12개월 평균 기준

매수인 인수

2,614,000원

확약 조건 별도 확인

수원지방법원 2026타경50133. 경기도 광주시 신현동 백일홍하우스 씨동 1층 102호 다세대주택입니다. 겉으로 보면 감정가와 최근 거래가격이 비슷한 신건이지만, 권리분석의 핵심은 임차권등기입니다. 황태광 임차인은 2023년 4월 전입·확정일자를 갖추고 2억원 보증금의 임차권등기를 마쳤습니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2026타경50133 (강제경매)
소재지	경기도 광주시 신현동 523-20 백일홍하우스 씨동 1층102호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 주거 이용 중 · 전용 50.22㎡
소유자	김한
감정가 / 최저가	201,000,000원 / 201,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 200,000,000원
매각기일	2026.08.24

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리는 2012년 우리은행 근저당권이나 등기상 이미 말소된 권리입니다. 이후 2024년 설정된 황태광 임차권등기는 매각물건명세서상 매수인 인수 가능 권리로 표시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성

임차인	보증금	대항력	우선변제	위험
황태광	200,000,000원	有	가능	배당 부족 2,614,000원 인수 가능
박정남	미상	有	확인 필요	보증금 미상

⚠️ 인수조건 확인 필요 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 배당받지 못해도 임차권등기말소에 동의한다는 인수조건확약서 제출 내용이 있습니다. 확약 적용 범위 밖 임차 위험은 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격 메리트 없음

백일홍하우스(C) 동일 평형 최근 거래 기준입니다. 최근12개월 평균은 200,000,000원이며 최저가는 최근 시세 대비 100.5%입니다.

거래월	전용	층	거래가
2024.01	50.17㎡	4	200,000,000원
2023.11	50.22㎡	1	200,000,000원
평균	—	최근12개월 2건	200,000,000원

최근 거래는 1.9억~2.2억 범위이며 최근12개월 평균과 신건 최저가는 거의 같습니다. 최근 추세는 이전 거래 대비 -2.0%로 약한 하락 흐름입니다. 실질취득 비용까지 고려하면 가격 메리트는 제한적입니다.

배당 분배

감정가 vs 실질취득 vs 시세

인수 가능 부족분을 반영하면 실질취득 비용이 증가합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 황태광 임차권등기 및 보증금 2억원 관련 인수 조건을 반드시 확인해야 합니다.
확약 범위 확인. 주택도시보증공사의 확약이 실제 매수인 부담을 얼마나 해소하는지 원문 확인이 필요합니다.
가격 검토. 최근12개월 평균 2억원 대비 신건 2.01억원으로 가격 메리트가 없습니다.
소규모 단지 환금성. 8세대 규모로 거래량과 매수층 확인이 필요합니다.

맺으며 — “보증금 구조를 먼저 봐야 하는 물건”

이 물건은 단순히 감정가와 시세만 비교해서 판단하면 안 됩니다. 임차권등기와 대항력 임차인의 보증금 구조가 핵심입니다. 확약 조건이 실제 인수 위험을 줄이는지 확인한 뒤 접근해야 하며, 현재 신건 가격에서는 가격 메리트도 크지 않습니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-08-24	유찰	2억 100만원
2	2026-09-28	D-0 진행	1억 4,070만원

부동산강제경매

대항력 임차보증금이 핵심 — 광주 백일홍하우스 102호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성

③ 시세 비교 — 신건 가격 메리트 없음

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “보증금 구조를 먼저 봐야 하는 물건”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (15장)

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