수원지방법원 2025타경42015. 평택시 지산동 금터빌 107동 4층 402호, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 임현서로 2021.03.23. 소유권을 이전받았고 등기부 거래가액은 225,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 2021년부터 대항요건을 갖춘 임차인 문용혁의 보증금 225,000,000원입니다. 전입일 2021.03.22., 확정일자 2021.03.03., 점유개시 2021.03.21.로 모두 2025.06.02. 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
그 구조만 보면 낙찰가가 보증금보다 낮은 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제 배당 계산에서도 현재 회차 매각가 205,000,000원에서 집행비용 3,670,000원을 뺀 201,330,000원만 임차보증금에 배당되어 23,670,000원이 남습니다. 그러나 이 사건은 여기서 결론이 뒤집힙니다. 주택도시보증공사(양도전: 임차인 문용혁)가 2026.06.01. 확약서를 제출해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 했습니다. 따라서 문용혁 임차인에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42015 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 684-23 금터빌 107동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등) · 철근콘크리트구조 5층건 내 4층 402호 |
| 소유자 | 임현서 (2021.03.23. 소유권이전 · 거래가액 225,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 247,197,340원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 인수 0원
등기상 문용혁의 주택임차권은 2023.05.09. 등기됐고 보증금은 225,000,000원입니다. 전입·점유·확정일자는 강제경매개시결정일보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인입니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관·승계 주체가 별도 임차인으로 중복 신고된 구조는 아닙니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 문용혁 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 225,000,000원 | 2021.03.22 / 2021.03.03 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 중복 아님 |
② 시세 비교 — 확약이 가격 메리트까지 만들어 주지는 않는다
가격 판단에서는 최저가가 아니라 확약 반영 실질취득액 205,000,000원을 봐야 합니다. 금터빌107동의 최근 거래는 1건으로, 2023.06. 전용 49.2㎡·5층이 170,000,000원에 거래됐습니다. 최근12개월 평균과 최신 거래 금액도 모두 170,000,000원이며, 현재 최저가의 최근12개월 평균 대비 비율은 120.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 49.2㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 170,000,000원 |
따라서 현재 회차를 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 실질취득액 205,000,000원이 최근12개월 평균과 최신 거래 170,000,000원을 모두 웃돕니다. 더구나 시장 비교 대상 면적 70.13㎡와 실제 거래 면적 49.2㎡가 일치하지 않고, 거래 표본도 1건뿐이므로 가격 비교의 정밀도 자체도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,670,000원 |
| 1. 임차인 문용혁 보증금 | 225,000,000원 | 201,330,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 247,197,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 23,670,000원입니다. 일반적인 대항력 인수형이면 매수인 부담으로 이어질 금액이지만, 2026.06.01. 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 약정 때문에 문용혁 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2 등으로 조사됐습니다.
- 입지. 평택시 지산동 지산초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 주로 다세대주택·다가구주택 등 주거지대입니다. 동측 인근에는 야산이 위치합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 서측 직선거리 약 600미터 지점에 송탄전철역이 위치합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 5층건 내 4층 402호이며 개별난방, 위생·급배수, 엘리베이터, 출입구 보안개폐설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 4~5미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역 등이 포함되고 비행안전제5구역·제6구역에 저촉됩니다. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에도 해당합니다.
- 토지. 토지면적 315.0㎡, 공시지가 1,041,000원/㎡이며 부정형 토지를 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 금터빌107동은 8세대이고 준공일은 2018.03.23.입니다. 최근 거래 표본은 1건이며 면적도 대상 비교면적과 일치하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 적용 대상이 문용혁 임차보증금임을 원문으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건 확인. 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다는 확약 내용이 실제 매각절차에서 그대로 반영되는지 확인이 핵심입니다.
- 가격 상한 보수적으로 설정. 현재 실질취득 205,000,000원은 최근12개월 평균·최신 거래 170,000,000원의 120.6%입니다. 신건 가격 자체에는 시세 할인 근거가 없습니다.
- 실거래 비교 한계 반영. 거래 표본은 1건이고 거래면적 49.2㎡가 대상 비교면적 70.13㎡와 일치하지 않습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 관계인 부재로 내부 이용상태를 건축물현황도와 탐문조사에 의거했습니다.
- 토지이용 제한 확인. 정비구역, 지구단위계획구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 등 각 제한사항을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 권리분석은 첫인상과 최종 결론이 다릅니다. 문용혁은 보증금 225,000,000원의 대항력 있는 임차인이고, 현재 회차 배당만 놓고 보면 23,670,000원이 미배당됩니다. 그러나 2026.06.01. 제출된 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 명시하면서 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 신건이 매력적인 가격이 되는 것은 아닙니다. 확약 반영 실질취득은 205,000,000원으로 최근12개월 평균·최신 거래 170,000,000원의 120.6%입니다. 게다가 8세대 다세대주택에서 확인되는 최근 거래가 1건뿐이고 면적도 일치하지 않습니다. 결론은 권리상 주된 인수는 해소, 현재 가격은 보수적 평가. 확약의 효력과 임차권등기 말소 절차를 원문으로 확인한 뒤, 가격은 시세 비교의 낮은 표본 신뢰도까지 감안해 판단해야 하는 사건입니다.
