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특수권리·특수조건 2

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.28 2회 · 최저 84,700,000원
C 매력지수42 D-DAY 유찰 1회

부동산강제경매

2026타경50252 · 성남지원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 22.03㎡
최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트
84,700,000원 8,470만 감정가 121,000,000원
감정가의 70% ▼ 30% 할인
다음 매각기일
09-28 D-DAY
성남지원 10:00
입찰 보증금
847만원
최저가의 10% · 8,470,000원
실거래 대비
▼ 20.8% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 1.07억원
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인 보증금 인수가 핵심 위험입니다. 최저가만 보면 안 되고 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
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법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

보증금 인수가 승부처 — 하남 미사마이움센트럴아케이드 601호

수원지방법원 2026타경50252 · 경기도 하남시 망월동 1096 미사마이움센트럴아케이드 6층601호
감정가 1.21억 · 최저매각가 1.21억(신건) · 매각기일 2026.08.24 · 강제경매(주택도시보증공사)
42점
매력지수 C등급 · 권리상 임차권 인수 위험이 핵심이며 신건 가격에서도 실질취득 부담이 커 매수 주의 필요
대항력 있는 임차보증금 155,000,000원 중 미배당 36,494,000원이 발생하고 신건 기준 실질취득이 157,494,000원으로 상승해 가격 메리트가 제한됨
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차권등기 임차인의 대항력이 살아있는 물건입니다. 최저가 1.21억만 보면 저렴해 보이지만, 배당 부족분 36,494,000원을 매수인이 부담할 가능성이 있어 실질취득은 157,494,000원 수준입니다. 핵심은 낙찰가가 아니라 보증금 인수 구조입니다.
감정가 / 최저가
121,000,000원
신건(0회 유찰)
임차보증금
155,000,000원
대항력·우선변제
실질취득
157,494,000원
낙찰가+인수 예상
매수인 인수
36,494,000원
미배당 보증금

수원지방법원 2026타경50252. 경기도 하남시 망월동 미사마이움센트럴아케이드 601호 오피스텔입니다. 전용면적 정보는 제공 자료에 없지만, 등기상 집합건물 전유부분 전체를 대상으로 진행되는 물건입니다. 권리분석의 핵심은 압류나 세금 체납이 아니라 선순위 임차권등기입니다.

을구 1번 주택임차권은 말소기준권리 이전에 설정되어 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다. 임차인 이종원은 보증금 155,000,000원, 전입 2022.01.21, 확정일자 2022.01.04로 대항력과 우선변제권을 갖고 있습니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2026타경50252
소재지경기도 하남시 망월동 1096 미사마이움센트럴아케이드 6층601호
물건종류오피스텔 · 주거 이용
소유자박지헌
감정가 / 최저가121,000,000원 / 121,000,000원 (신건)
신청채권자주택도시보증공사
청구금액155,000,000원
매각기일2026.08.24

① 권리 흐름 — 임차권이 기준

소유권 이전 후 국세·지방세 관련 압류가 여러 건 존재하나, 제공 자료상 매각으로 소멸되는 권리입니다. 반면 을구 1번 임차권등기는 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수가 핵심

임차인보증금대항력우선변제승계
이종원 155,000,000원 有 有 가능
⛔ 실질취득 기준 판단 신건 낙찰가 121,000,000원을 기준으로 하면 임차인 배당 예상액은 118,506,000원입니다. 부족분 36,494,000원은 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 따라서 실질취득은 121,000,000원 + 36,494,000원 = 157,494,000원으로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-2,494,000원
임차인 이종원 보증금155,000,000원118,506,000원
주택도시보증공사155,000,000원0원
소유자 교부-0원
매각대금 배분
낙찰가 vs 실질취득
대항력 임차보증금 인수로 최저가 기준 판단은 위험합니다.

④ 입찰 체크리스트

  • 실질취득 계산. 낙찰가만 보지 말고 미배당 임차보증금 36,494,000원을 포함해야 합니다.
  • 임차권 확인. 을구 1번 임차권은 말소기준 이전 권리로 매수인 부담 가능성이 있습니다.
  • 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 여부 확인이 필요합니다.
  • 입찰 전 확인. 임차인 배당요구 및 배당표 변동 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 아니라 보증금 구조를 봐야 한다”

이 물건은 외형상 신건 1.21억으로 접근하기 쉽지만, 실제 판단 기준은 임차권입니다. 대항력 있는 임차보증금이 존재하기 때문에 낙찰가가 낮아져도 총 부담액은 크게 줄지 않을 수 있습니다. 권리 자체가 깨끗한 물건이 아니라, 임차보증금 승계 여부를 정확히 계산해야 하는 오피스텔입니다.

본 리포트는 등기부·매각 관련 자료를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 결과에 따라 금액은 변동될 수 있습니다. 입찰 전 원본 서류 확인을 권합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 하남시 망월동 1096 미사마이움센트럴아케이드 6층601호

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