대항력 있는 임차권등기와 미배당 위험이 존재하지만 인수조건확약서 적용 여부에 따라 실질 부담이 달라지는 구조라 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 깨끗한 오피스텔처럼 보이지만 핵심은 을구 1번 임차권등기 140,000,000원입니다. 장지호 임차인은 전입·확정일자가 말소기준 이전으로 대항력 있음이며, 배당 부족 시 매수인 인수 가능성이 있습니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 대항력 포기 및 임차권등기말소 동의 내용의 인수조건확약서를 제출한 것으로 기재되어 있어 확약 적용 여부 확인이 핵심입니다.
감정가 / 최저가
153,000,000원
신건(0회 유찰)
임차보증금
140,000,000원
장지호 임차권등기
예상 인수
0원
확약 조건 적용 시
핵심지표
대항력 임차
우선변제권 보유
수원지방법원 성남지원 2026타경50266. 경기도 하남시 망월동 힐스테이트미사역그랑파사쥬 1102동 1206호 오피스텔입니다. 등기 구조의 핵심은 소유자 주식회사테라보다 앞선 권리가 아니라, 을구 1번에 있는 주택임차권입니다. 임차인 장지호는 2020년 전입과 확정일자를 갖추고 임차권등기를 마쳐 매수인이 반드시 확인해야 하는 권리입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2026타경50266 (강제경매)
소재지
경기도 하남시 망월동 1099-1 힐스테이트미사역그랑파사쥬(11-1블럭) 1102동 1206호
물건종류 / 이용상태
집합건물(오피스텔) · 오피스텔 이용 중
소유자
주식회사테라
감정가 / 최저가
153,000,000원 / 153,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구
주택도시보증공사 / 140,000,000원
매각기일
2026.08.24
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
② 임차인 분석 — 대항력 있음
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계
장지호
140,000,000원
有
有
확약 조건 확인
임차인 장지호는 임대차계약일자 2020.10.26, 주민등록일자 2020.11.16, 점유개시일자 2020.11.16, 확정일자 2020.10.26으로 확인됩니다. 말소기준권리 이전 요건으로 대항력이 있으며 배당요구도 진행했습니다.
⚠️ 인수 위험 판단 매각물건명세서에는 임차보증금 140,000,000원이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 기재되어 있습니다. 다만 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기말소에 동의한다는 인수조건확약서 제출 내용도 함께 기재되어 있어, 해당 확약의 효력이 실제 매각조건에 반영되는지 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
2,942,000원
임차인 장지호 보증금
140,000,000원
140,000,000원
가압류 · 디엠씨인베스트먼트
9,424,800원
9,424,800원
경매개시결정 · 주택도시보증공사
140,000,000원
633,200원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 미배당 위험
✅ 확약 적용 시 주택도시보증공사의 인수조건확약서가 실제 매각조건으로 적용되면 해당 임차권 인수 부담은 실질 0원으로 처리됩니다.
⛔ 확인 필요 확약 적용 여부와 별개로 당해세·지방세 압류 관련 순위, 실제 배당 결과에 따라 임차보증금 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모
입지. 미사역 북서측 인근으로 아파트·업무시설·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 인근 노선버스정류장 및 지하철 미사역이 소재합니다.
이용상태. 오피스텔로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
시설. 위생·급배수·난방·전기·승강기·소화설비 등이 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차권등기 확인. 을구 1번 장지호 임차권등기의 대항력과 배당 결과를 확인해야 합니다.
확약서 확인. 대항력 포기 및 임차권등기말소 동의 조건이 실제 매각조건에 적용되는지 확인해야 합니다.
세금 리스크. 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격보다 권리 조건 확인이 먼저”
이 물건은 단순한 오피스텔 경매가 아닙니다. 핵심 변수는 1.4억 임차권등기입니다. 확약 조건이 적용되면 인수 부담은 줄어들지만, 확약 적용 여부가 확인되지 않은 상태에서 최저가만 보고 접근하면 위험합니다. 입찰 전 임차권 관련 매각조건과 배당 구조를 반드시 확인해야 합니다.
사건 개요
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소재지
경기도 하남시 망월동 1099-1 힐스테이트미사역그랑파사쥬(11-1블럭) 12층1102동1206호
