매력지수 B등급 · 권리 정리는 가능하지만 대항력 임차인 보증금 미상으로 인수 위험 확인이 필요한 물건
근저당 말소기준 이후 권리는 소멸하나 대항력 있는 임차인의 보증금이 미상이라 최종 인수 위험 확인이 필요하며 신건 가격도 최근 12개월 평균보다 높아 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 소유권·근저당 구조는 단순하지만, 대항력 있는 임차인 엄민영의 보증금이 미상입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이나, 임차보증금 확인 전에는 인수 위험을 0원으로 단정할 수 없습니다. 또한 최저가는 최근 12개월 평균 시세의 109.6%로 신건 가격 메리트도 없습니다.
감정가 / 최저가
2,104,000,000원
신건(0회 유찰)
최근 12개월 평균
1,920,187,500원
동일평형 8건
최저가 ÷ 최근시세
109.6%
최근 시세 이상
확인 필요 인수
임차보증금
대항력 임차인 보증금 미상
수원지방법원 2026타경50270. 경기도 성남시 분당구 이매동 이매촌아파트 613동 3층 305호 아파트입니다. 등기상 핵심은 2024년 설정된 홍승옥 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며 이후 설정된 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사상 임차인 엄민영은 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 확인되어 보증금 확인이 핵심입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2026타경50270
소재지
경기도 성남시 분당구 이매동 123 이매촌아파트 613동 3층 305호
물건종류 / 이용
아파트 · 방3·욕실2·주방/식당·거실
소유자
곽민숙, 홍창민
감정가 / 최저가
2,104,000,000원 / 2,104,000,000원
신청채권 / 청구액
홍승옥 / 750,000,000원
매각기일
2026.08.24
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2024.10.04 설정된 을구 8번 근저당권(홍승옥, 채권최고액 750,000,000원)입니다. 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 엄민영은 2024.09.25 전입으로 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 판단되며, 보증금이 확인되지 않아 낙찰 후 인수 여부 판단이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인 전 입찰 금지
임차인
전입
대항력
보증금
판단
엄민영
2024.09.25
有
미상
매수인 인수 가능성 확인 필요
⚠️ 핵심 리스크 대항력은 있으나 보증금이 확인되지 않았습니다. 낙찰가가 낮아져도 보증금 미배당액이 발생하면 매수인이 부담할 수 있으므로 매각물건명세서 및 관련 서류 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격 메리트 없음
동일평형(전용 84.99㎡) 최근 거래를 기준으로 보면 최근 12개월 평균은 1,920,187,500원입니다. 최저매각가 2,104,000,000원은 최근 평균 대비 109.6%로 최근 시세보다 높습니다.
거래월
층
거래가
2026.07
14
2,210,000,000원
2026.05
7
1,690,000,000원
2026.03
2
1,950,000,000원
2026.02
14
2,030,000,000원
2026.02
9
2,000,000,000원
평균
12건
1,835,958,333원
⚠️ 가격 판단 전체 평균 거래가는 1,835,958,333원이며 최근 12개월 평균은 1,920,187,500원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균보다 높아 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,104,000,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
23,440,000원
홍승옥 근저당권
750,000,000원
750,000,000원
잔여 소유자 교부
-
1,330,560,000원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가 21.04억은 최근12개월 평균 19.20억보다 높음
✅ 권리 구조 근저당권 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며 채권자는 배당으로 만족됩니다.
⛔ 입찰 전 확인 대항력 임차인의 보증금이 미상입니다. 보증금 확인 없이 안전한 무인수 물건으로 판단하면 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 엄민영의 보증금 및 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
가격 기준. 최근 12개월 평균 대비 109.6%로 신건 가격 메리트는 없습니다.
권리 검토. 2024.10.04 근저당권이 말소기준권리입니다.
현장 확인. 이매촌(청구) 단지 거래와 호수 조건을 비교해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만 보증금이 변수”
이 물건은 등기상 말소 구조는 명확합니다. 그러나 대항력 임차인이 존재하고 보증금이 미상이라는 점에서 일반적인 인수 0원 물건으로 볼 수 없습니다. 또한 신건 최저가는 최근 12개월 평균보다 높아 가격상 장점도 부족합니다. 핵심은 임차보증금 확인과 가격 조정 여부입니다.
사건 개요
같은 단지 2건 동시 경매
단지 평균
1.0회 유찰
소재지
경기도 성남시 분당구 이매동 123 이매촌아파트 613동 3층305호
법원·사건
수원지방법원
성남지원·2026타경50270
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-09-28 10:00
·제3별관 1층 제5호법정
물건
이매촌아파트 613동 3층305호
철근콘크리트조 벽식조 / 84.99㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 성남시 분당구 이매동 123 이매촌아파트 613동 3층305호
2026-02-12 16:53
- 현장에 임하였으나 폐문부재로 권리신고 및 배당요구신청 안내문을 출입문에 붙여 두었음.
- 덧붙인 전입세대확인서 및 주민등록표 등본, 외국인체류확인서와 같이 채무자(소유자)가 아닌 주민등록 전입자를 임차인으로 기재하였으므로, 그 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
