수원지방법원 2025타경42054. 평택역 북측 인근 라페온빌2차 9층 919호로, 감정평가상 도시형 생활주택(아파트-원룸형)으로 이용 중입니다. 이 사건은 권리와 가격을 반드시 나누어 봐야 합니다. 윤수정의 임대차는 계약일 2022.11.02, 확정일자 2022.11.03, 전입·점유개시 2022.11.08이고 보증금은 118,000,000원입니다. 말소기준권리는 2024.06.07 안산시 압류이므로 임차인의 전입이 훨씬 앞서 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인 구조입니다.
그대로라면 신건 매각가 76,000,000원에서 우선변제 후 남는 보증금 43,768,000원이 매수인 인수로 이어지는 구조입니다. 그러나 2026.06.09 주택도시보증공사가 제출한 확약서에는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용이 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42054 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 평택동 64-5 라페온빌2차 9층 919호 · 경기도 평택시 평택로64번길 21-6 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 도시형 생활주택(아파트-원룸형) · 18층 공동주택 중 9층 |
| 실거래 비교 면적 | 18.27㎡ |
| 소유자 | 박영준 · 2022.12.08 소유권이전 · 거래가액 121,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 76,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 118,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 핵심
말소기준권리는 2024.06.07 안산시 압류입니다. 윤수정은 2022.11.08 전입·점유를 시작해 기준권리보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 이후 2024.11.18 보증금 118,000,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤수정 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 118,000,000원 | 2022.11.08 / 2022.11.03 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 · 실질 0원 |
| 시보증 | 보증기관 대위·승계 | 별도 보증금 아님 | 해당 없음 | 별도 판정 대상 아님 | 윤수정 보증금 승계 | 중복신고 |
실제 임차인은 1명입니다. ‘시보증’은 별도 임차인이 아니라 윤수정 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 보증금을 다시 합산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 실질취득 7,600만원도 최근 시세보다 높다
라페온빌II 동일면적 18.27㎡ 실거래는 12건이 확인됩니다. 전체 12건 평균은 65,083,333원이지만, 가격 판단은 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 10건 평균은 62,300,000원, 최신 거래는 2026.06 · 55,000,000원이고 최근 구간은 이전 구간 대비 -21.1%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 18.27㎡ | 8 | 55,000,000원 |
| 2026.06 | 18.27㎡ | 12 | 73,000,000원 |
| 2026.06 | 18.27㎡ | 10 | 55,000,000원 |
| 2026.04 | 18.27㎡ | 10 | 55,000,000원 |
| 2026.03 | 18.27㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2026.02 | 18.27㎡ | 13 | 67,000,000원 |
| 2026.02 | 18.27㎡ | 11 | 63,000,000원 |
| 2026.02 | 18.27㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2025.12 | 18.27㎡ | 9 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 18.27㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2025.04 | 18.27㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2024.11 | 18.27㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 18.27㎡ | 10건 | 62,300,000원 |
신건 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 76,000,000원은 최근 12개월 평균의 122.0%입니다. 전체 12건 평균 65,083,333원과 비교해도 최저가가 116.8% 수준입니다. 특히 최신 거래가 55,000,000원이고 최근 추세가 -21.1%라는 점을 감안하면, “신건이라 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 76,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,768,000원 |
| 1. 임차인 윤수정 보증금 · 우선변제 | 118,000,000원 | 74,232,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 118,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 윤수정 보증금 중 43,768,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 계산됩니다. 그러나 2026.06.09 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 인수는 실질 0원
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 미배당 임차보증금 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 76,000,000원 | 43,768,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 60,800,000원 | 58,694,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 48,640,000원 | 70,635,520원 | 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 하지만 이 사건은 윤수정에 대해 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 제출돼 있으므로 확약을 반영한 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다. 그럼에도 현재 76,000,000원은 최근 12개월 평균 62,300,000원과 최신 거래 55,000,000원보다 높습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택역 북측 인근이며 주변은 각종 근린생활시설이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장이 있고 남측에 평택역이 있습니다.
- 이용. 도시형 생활주택(아파트-원룸형)으로 이용 중이며 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 소로3류와 접하고, 가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다. 공시지가는 2,645,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 공동주택 중 9층 919호이며 공부와의 차이는 없고 위반사항도 없습니다.
- 환금성. 라페온빌II는 299세대, 2017.08.24 준공이며 동일면적 실거래가 확인되지만 경매물건 평균 유찰 3.6회·매각률 0.0%라는 점은 보수적으로 볼 요소입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 적용 대상이 윤수정인지, 매각기일까지 유효한지 원문으로 재확인해야 합니다.
- 중복 보증금 합산 금지. ‘시보증’은 윤수정 보증금에 대한 보증기관 대위·승계이므로 별도 임차보증금으로 더하지 않습니다.
- 신건 가격 경계. 현재 76,000,000원은 최근 12개월 평균 62,300,000원의 122.0%이며 최신 거래 55,000,000원보다도 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 가격 흐름이 -21.1%이므로 전체 12건 평균 65,083,333원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 60,800,000원, 2회 유찰 시 48,640,000원입니다. 확약이 유지되면 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 봅니다.
- 경매 환금성 점검. 단지 경매 평균 유찰 횟수 3.6회, 매각률 0.0%를 감안해 출구가격과 재매각 가능성을 보수적으로 잡아야 합니다.
맺으며 — “권리 해소”와 “가격 메리트”는 별개다
처음 권리 구조만 보면 보증금 118,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 신건 매각가 76,000,000원보다 보증금이 커 매우 위험해 보입니다. 실제 배당모형에서도 미배당 보증금 43,768,000원이 산출됩니다. 그러나 2026.06.09 제출된 확약으로 윤수정은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하기로 했습니다. 이 때문에 권리상 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 실질취득액 76,000,000원은 최근 12개월 평균 62,300,000원의 122.0%이고, 최신 거래는 55,000,000원이며 최근 추세는 -21.1%입니다. 단지 경매 평균 유찰도 3.6회, 매각률은 0.0%입니다. 따라서 이 사건은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만 신건 가격과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 물건입니다. 현재 회차의 핵심 판단은 “인수금이 있느냐”가 아니라 최근 하락 시세보다 얼마나 낮게 살 수 있느냐입니다.
