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명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.28 2회 · 최저 260,400,000원
B 매력지수62 D-DAY 유찰 1회

부동산강제경매

2026타경50411 · 성남지원 · 다세대
철근콘크리트구조 복수층(하층)1 43.11㎡ 복수층(상층)2 29.88㎡
최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트
260,400,000원 2억 6,040만 감정가 372,000,000원
감정가의 70% ▼ 30% 할인
다음 매각기일
09-28 D-DAY
성남지원 10:00
입찰 보증금
2,604만원
최저가의 10% · 26,040,000원
실거래 대비
▲ 65.5% 시세보다 비쌈
같은 평형 직전 3건 평균 1.57억원
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

권리는 정리되지만, 신건 가격은 ‘시세보다 높다’ — 광주 리움빌리지 103호

수원지방법원 2026타경50411 · 경기도 광주시 신현동 135-16 리움빌리지103동 1,2층103호
감정가 3.72억 · 최저매각가 3.72억(신건) · 매각기일 2026.08.24 · 강제경매
62점
매력지수 B등급 · 권리는 정리되지만 신건 가격이 최근 시세 대비 높아 유찰 후 접근 검토
말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이지만 최근12개월 평균 대비 최저가가 122%로 가격 메리트가 부족함
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 근저당 이후 가압류는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 최근 12개월 실거래 평균은 3.05억인데 최저가는 3.72억, 최근 시세 대비 122% 수준입니다. 권리는 깔끔하지만 신건 가격 메리트는 부족합니다.
감정가 / 최저가
372,000,000원
신건(0회 유찰)
최근12개월 시세
305,000,000원
최근 거래 평균
최저가 ÷ 시세
122.0%
최근 시세보다 높음
매수인 인수
0원
소멸 권리 기준

수원지방법원 2026타경50411. 경기도 광주시 신현동 리움빌리지103동 1,2층103호, 이용상태는 복층형 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2024년 설정된 관악농업협동조합 근저당권이며 이후 현대카드·신한카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 신건 최저가가 최근 거래 수준보다 높아 가격 판단이 핵심입니다.

물건 개요

사건번호수원지방법원 2026타경50411
소재지경기도 광주시 신현동 135-16 리움빌리지103동 1,2층103호
물건종류다세대 · 복층형 다세대주택
소유자하지민
감정가 / 최저가372,000,000원 / 372,000,000원
신청채권10,384,935원
매각기일2026.08.24

① 권리 흐름 — 인수 위험은 낮다

말소기준권리인 관악농업협동조합 근저당권 이후 설정된 현대카드·신한카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 박광수는 전입신고가 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력 없음으로 판단되며, 보증금은 미상입니다.

② 시세 비교 — 신건 가격은 부담

리움빌리지(103동)의 최근 거래를 기준으로 보면 평균 거래금액은 333,333,333원이지만, 최근 12개월 기준 평균은 305,000,000원입니다. 최신 거래는 2024.11 250,000,000원입니다.

거래월면적층거래가
2024.1164.61㎡1250,000,000원
2024.0772.99㎡1360,000,000원
2021.0864.61㎡1390,000,000원
최근12개월 평균-2건305,000,000원

최저가 372,000,000원은 최근12개월 평균 대비 122%입니다. 최근 거래 흐름도 과거 거래 대비 하락한 수준으로, 신건에서 시세보다 저렴하다고 보기 어렵습니다.

⚠️ 가격 체크 최근12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 신건 입찰 가격은 부담이 있습니다. 유찰 후 가격 조정 구간에서 접근하는 전략이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 372,000,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
집행비용-6,008,000원
관악농업협동조합 근저당316,800,000원316,800,000원
현대카드 가압류14,550,002원14,550,002원
신한카드 가압류9,150,777원9,150,777원
소유자 교부-25,491,221원
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근12개월 평균보다 높습니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차인의 대항력도 인정되지 않아 매수인 인수 위험은 낮습니다.
⛔ 가격 관점 권리는 안전하지만 최저가 3.72억은 최근12개월 평균 3.05억보다 높습니다. 신건 가격으로는 매수 메리트가 부족합니다.

④ 입지·환금성 메모

  • 위치. 경기도 광주시 신현동 소재 다세대주택으로 광주광명초등학교 북동측 인근에 위치합니다.
  • 교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.
  • 환경. 다세대주택 및 소규모 근생시설이 혼재한 지역입니다.
  • 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역 등 관련 제한사항이 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 가격 확인. 최근12개월 평균 3.05억 대비 신건 최저가 3.72억은 높은 수준입니다.
  • 권리 확인. 관악농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
  • 점유 확인. 임차인 박광수는 대항력 없음으로 판단되나 보증금은 미상입니다.
  • 원본 대조. 입찰 전 등기부·현황조사·매각물건명세서 확인이 필요합니다.

맺으며 — “깨끗한 권리와 좋은 가격은 별개”

이 물건은 권리 구조만 보면 안정적인 편입니다. 그러나 경매의 핵심은 권리 안전성과 가격 경쟁력의 균형입니다. 현재 신건 가격은 최근 시세보다 높아 가격 메리트가 부족합니다. 권리는 합격, 가격은 보류. 유찰 후 조정된 가격에서 재검토하는 전략이 적절합니다.

본 리포트는 등기부·현황조사·매각물건명세서·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

경기도 광주시 신현동 135-16 리움빌리지103동 1,2층103호

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