한 줄 평 임차보증금 225,000,000원의 대항력 있는 임차권등기가 존재하지만, 주택도시보증공사의 인수조건확약으로 해당 인수는 실질 0원 처리됩니다. 다만 신건 최저가는 최근 거래 195,000,000원보다 108.7%로 높아 가격 메리트는 부족합니다.
감정가 / 최저가
212,000,000원
신건(0회 유찰)
실질취득
212,000,000원
확약 적용 인수 0원
최근 거래
195,000,000원
2026.06 최신 거래
매수인 인수
0원
확약 적용
수원지방법원 2026타경50465. 경기도 광주시 송정동 송정낙원포레시티 408동 402호 다세대주택입니다. 권리 구조의 핵심은 을구 주택임차권등기입니다. 임차인 강준영은 보증금 225,000,000원, 전입 2021.08.31, 확정일자 2021.07.08로 대항력과 우선변제권을 갖춘 상태입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 확약으로 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 조건이 제시되어, 해당 임차보증금 인수 부담은 실질 0원으로 판단합니다.
핵심 지표
🏠 가격 최저가 212,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 195,000,000원의 108.7%입니다. 최근 거래 기준으로는 시세보다 높은 가격입니다.
🛡️ 권리 임차권등기 위험은 존재했으나 확약 적용 범위에서는 매수인 실질 인수 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50465 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 송정동 350-158 송정낙원포레시티 408동 4층402호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박광이 |
| 거래가액 | 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 212,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 확약 확인
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 권리 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 강준영 | 225,000,000원 | 대항력 有 · 우선변제권 有 | 대항력 우선변제 승계해소 |
확약 적용 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기말소에 동의하는 확약 조건으로, 강준영 임차인의 인수 금액은 실질 0원입니다. 다만 확약 조건 변경 여부는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 우선 판단
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 51.47㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2023.02 | 51.47㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2021.08 | 51.47㎡ | 4 | 225,000,000원 |
전체 평균 거래가는 201,666,666원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균 195,000,000원과 최신 거래 195,000,000원을 우선합니다. 최저가는 최근 거래 대비 108.7%로, 신건에서 가격 가점은 어렵습니다. 최근 추세는 과거 거래 대비 -4.9%로 하락 방향입니다.
배당 분배 (신건 212,000,000원)
실질취득 vs 실거래
④ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 대항력 있는 임차권등기가 있었으므로 확약 조건 원본 확인이 중요합니다.
- 가격 기준. 최저가만 보고 저가 매수로 판단하면 안 되며 최근 거래 195,000,000원과 비교해야 합니다.
- 환금성. 11세대 규모의 다세대주택으로 대단지 대비 거래 유동성은 제한적일 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약 관련 서류 확인 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 줄었지만 가격은 남는다”
이 물건은 대항력 있는 임차권등기라는 큰 권리 변수가 있었지만 확약 조건으로 실질 인수 부담은 0원입니다. 다만 신건 최저가 212,000,000원은 최근 거래 195,000,000원보다 높고 최근 추세도 -4.9%입니다. 따라서 권리 안정성은 확보되지만 가격 측면에서는 신중한 접근이 필요한 물건입니다.
