부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2026타경50477 · 성남지원 · 다세대
철근콘크리트구조 63.91㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

160,300,000원 1억 6,030만 감정가 229,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

09-28 D-DAY

성남지원 10:00

입찰 보증금

1,603만원

최저가의 10% · 16,030,000원

실거래 대비

▼ 1.5% 시세 이하

같은 평형 직전 3건 평균 1.63억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 임차보증금 2.2억이 핵심 변수입니다. 확약 조건 적용 여부와 실질취득 기준 검토가 필요합니다.

가격 최저가 229,000,000원은 최근 12개월 평균 거래 164,000,000원보다 높아 시세 메리트 없음
자금 임차보증금 220,000,000원 관련 배당 부족 시 인수 위험 검토 필요
리스크 박정민 임차권등기 대항력 있음·우선변제 가능, 확약 조건 확인 필요

한 줄 평 이 물건의 핵심은 깨끗한 권리가 아니라 임차보증금 220,000,000원입니다. 임차권등기된 박정민 임차인은 대항력 있음·우선변제권 행사 가능으로 확인되며, 배당 부족 시 매수인 인수 가능성이 있는 구조입니다. 다만 매각물건명세서의 HUG 확약 조건 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

229,000,000원

신건(0회 유찰)

최근 12개월 실거래

164,000,000원

최근 2건 평균

최저가 ÷ 최근시세

139.6%

시세보다 높음

임차 리스크

220,000,000원

박정민 임차보증금

수원지방법원 2026타경50477. 경기도 광주시 신현동 삼성블루빌 비동 401호 다세대주택입니다. 공부상 이용상태는 공동주택(다세대주택)이며, 전유부분 전체에 대해 박정민의 주택임차권등기가 설정되어 있습니다. 임차인은 2021년 12월 전입, 2021년 10월 확정일자를 갖추고 배당요구를 했습니다.

가격만 보면 최저가는 2.29억이지만 최근 12개월 거래 평균은 1.64억입니다. 따라서 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없고, 임차권 인수 가능성과 실질취득 비용을 중심으로 접근해야 합니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2026타경50477
소재지	경기도 광주시 신현동 877 삼성블루빌 비동 4층401호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 공동주택(다세대주택)
소유자	용현정
감정가 / 최저가	229,000,000원 / 229,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 220,000,000원
매각기일	2026.08.24

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리 이후 설정된 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 을구 12번 주택임차권은 매각물건명세서상 매수인 인수 가능성이 명시된 권리입니다. 박정민 임차인은 임차보증금 220,000,000원, 확정일자 2021.10.25, 전입일자 2021.12.06으로 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
박정민	220,000,000원	有	가능	검토

⚠️ 확약 조건 확인 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고, 대항력 포기 및 임차권등기말소에 동의하는 인수조건확약서 제출 내용이 기재되어 있습니다. 해당 확약은 조건 충족 시 박정민 임차인 관련 실질 인수 0원으로 처리될 수 있으나, 확약 적용 여부는 원본 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격 메리트 없음

삼성블루빌B동 동일 평형 거래 기준 최근 거래는 1.63억~1.65억 수준입니다. 최저가 2.29억은 최근 12개월 평균 대비 139.6%로 시세보다 높습니다.

거래월	전용	층	거래가
2025.11	63.91㎡	3	163,000,000원
2025.04	63.91㎡	2	165,000,000원
2022.02	63.91㎡	4	220,000,000원
2021.09	63.91㎡	2	218,000,000원

⛔ 가격 판단 최근 12개월 평균 164,000,000원보다 최저가가 높습니다. 신건 가격만으로는 가격 메리트가 없으며, 임차권 인수 조건까지 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	4,006,000원
임차인 박정민 보증금	220,000,000원	220,000,000원
가압류 · 서민금융진흥원	6,412,501원	4,994,000원
HUG 근저당	120,000,000원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 박정민 임차보증금 220,000,000원의 대항력 및 확약 조건을 원본으로 확인해야 합니다.
가격 주의. 최근 12개월 거래 평균 164,000,000원보다 최저가가 높아 시세 기준 접근이 필요합니다.
공매 교차 확인. 공매공고 부기등기가 존재해 진행 상황 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “임차권을 먼저 봐야 하는 물건”

삼성블루빌 401호는 단순한 저가 경매 물건이 아닙니다. 임차권등기된 보증금 2.2억이 권리분석의 중심이며, 확약 조건 적용 여부에 따라 결과가 크게 달라집니다. 가격 역시 최근 거래 대비 높기 때문에 단순 최저가 매력만으로 접근하면 안 됩니다. 핵심은 임차권 처리와 실제 취득 비용 계산입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-08-24	유찰	2억 2,900만원
2	2026-09-28	D-0 진행	1억 6,030만원

부동산임의경매

보증금 2.2억 임차권이 핵심 리스크 — 광주 삼성블루빌 401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 신건 가격 메리트 없음

④ 예상배당표 (매각가 229,000,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “임차권을 먼저 봐야 하는 물건”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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