수원지방법원 2025타경42205. 평택시 안중읍 현화리 성원아파트 101동 19층 1905호입니다. 감정 이용상태는 아파트로서 방3·거실·주방·욕실·발코니 등으로 이용 중인 것으로 탐문됐고, 철근콘크리트구조 경사지붕 19층 건물의 19층 물건입니다.
권리의 기준점은 2021.11.15. 설정된 주식회사페퍼저축은행 근저당권 116,400,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 페퍼저축은행 근저당권 121,200,000원과 이후의 압류·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 조사되지 않았고 매각물건명세서에도 명시 인수권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42205 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 현화리 825-1 성원아파트 101동 19층 1905호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 안중읍 현화중앙길 53 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 방3·거실·주방·욕실·발코니 · 19층 중 19층 |
| 소유자 | 김충만 |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 217,409,845원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 확인된 임차인 신고가 없고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항없음입니다. 따라서 현재 자료상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 170,000,000원이고 유찰은 0회입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득금액 역시 170,000,000원입니다.
다만 동일 단지·동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 감정가 170,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 116,400,000원 | 116,400,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 121,200,000원 | 50,420,000원 |
| 3. 갑구 18번 가압류 · 경기신용보증재단 | 15,741,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 253,341,000원 중 예상 배당액은 166,820,000원, 미배당은 86,521,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 현화중학교 북측 인근이며 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·학교·공원·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 19층 건물의 19층 1905호이며, 위생·급배수·소화전·화재탐지·보일러 난방·승강기설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(안중현화택지지구)이며 대로3류·소로2류와 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 성원아파트는 494세대, 사용승인 기준 2002.12.10. 단지입니다.
- 토지. 공시지가 1,235,000원/㎡, 지목 대, 아파트 부지로 이용 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류와 관련해 당해세 여부 및 법정기일을 확인하세요.
- 가격 근거 확보. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 170,000,000원의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 등기 최신본 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.21.입니다. 매각 직전 변동 여부를 다시 확인하세요.
- 점유·임대관계 재확인. 감정자료상 임대관계는 미상이고 임차인 신고는 없으므로 현장 점유상태를 직접 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 물건은 말소기준권리 이후의 권리가 소멸하고, 확인된 임차인 및 명시 인수권리가 없어 매수인 인수액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 국세·지방세 압류가 존재해 당해세 여부에 따라 배당구조가 바뀔 수 있고, 최근 실거래 자료도 없어 신건 최저가 170,000,000원의 가격 우위는 확인되지 않았습니다.
권리 구조는 단순하지만 세금 확인은 필수, 가격 판단은 보류. 이 사건은 ‘인수할 권리가 있느냐’보다 ‘세금이 배당에서 얼마나 앞서느냐’와 ‘1.70억이 실제 시장가격에 비해 적정하냐’를 확인한 뒤 접근하는 유형입니다.
