부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경50505 · 성남지원 · 다세대
철근콘크리트조 75.73㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

171,500,000원 1억 7,150만 감정가 245,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

09-28 D-DAY

성남지원 10:00

입찰 보증금

1,715만원

최저가의 10% · 17,150,000원

실거래 대비

▼ 42.1% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.96억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차보증금 인수가 핵심인 다세대. 확약 여부를 확인해야 하는 위험형 물건입니다.

가격 최저가 2.45억 · 최근 거래 3.5억 대비 70% 수준이나 임차보증금 인수 위험 반영 필요
자금 입찰보증금 약 2,450만원 · 부족 임차보증금 109,230,000원 인수 가능성
리스크 을구 주택임차권등기 350,000,000원. 대항력 있는 임차권 인수 검토 필수

한 줄 평 임차권등기가 설정된 다세대입니다. 권리관계에서 가장 중요한 부분은 임차보증금 3.5억 인수 가능성입니다. 현재 매각가 2.45억 기준 배당 부족분 109,230,000원이 발생하며, 매수인은 확약 조건 및 실제 인수 범위를 반드시 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

245,000,000원

신건(0회 유찰)

실질취득 위험

354,230,000원

낙찰가+인수 가능액

임차보증금

350,000,000원

대항력·우선변제

핵심지표

D등급

인수 리스크 중심

수원지방법원 2026타경50505. 경기도 광주시 곤지암읍 삼리 클래스트3단지 302동 101호 다세대 물건입니다. 감정가와 최저매각가는 2억4500만원으로 신건 진행 중입니다. 겉으로 보면 최근 거래 3억5000만원 대비 할인된 가격처럼 보이지만, 핵심은 가격이 아니라 임차권등기에 따른 인수 가능성입니다.

을구 순위 3번 주택임차권은 임차보증금 3억5000만원, 전입일자·확정일자 2022.05.23으로 확인됩니다. 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 부족분을 매수인이 부담할 수 있는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2026타경50505 (강제경매)
소재지	경기도 광주시 곤지암읍 삼리 168-7 클래스트3단지 302동 1층 101호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택)
소유자	한재호
감정가 / 최저가	245,000,000원 / 245,000,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 350,000,000원
매각기일	2026.08.24

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 이 사건은 일반적인 깨끗한 물건과 다릅니다. 을구 3번 주택임차권은 말소기준권리 이전 성격으로 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 여부 확인 필수

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김의식	350,000,000원	有	有	검토

임차인은 2022.05.23 전입·확정일자·점유개시가 확인됩니다. 배당 예상액은 240,770,000원이며 부족분 109,230,000원은 매수인 인수 가능성이 있습니다.

⚠️ 확약 조건 확인 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기말소에 동의하는 내용의 인수조건확약서 제출 내용이 기재되어 있습니다. 이 조건이 실제 적용되는 범위를 반드시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 가격보다 실질취득이 중요

동일 평형 최근 거래는 2022.09 거래 350,000,000원 1건입니다. 최저매각가는 거래가 대비 낮지만, 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 판단 기준은 단순 낙찰가가 아닙니다.

구분	금액
최저매각가	245,000,000원
최근 거래	350,000,000원
임차보증금 부족분	109,230,000원
실질취득 부담	354,230,000원

매각대금 배분

가격 비교

임차권 인수 가능성을 고려하면 실질취득 기준으로 접근해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 임차보증금 350,000,000원과 배당 부족분 인수 가능성을 확인해야 합니다.
확약서 범위 확인. 주택도시보증공사의 확약 조건이 실제 매수인 부담을 제거하는지 확인이 필요합니다.
낙찰가 기준 금지. 낮은 낙찰가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
다세대 환금성. 24세대 규모 단지로 거래량과 매수층을 별도 검토해야 합니다.

맺으며 — “싸 보이는 가격 뒤의 인수 리스크”

이 물건은 감정가 대비 낮아 보이는 가격이 장점처럼 보이지만, 실제 승부처는 임차권입니다. 대항력 있는 임차보증금 부족분이 남으면 매수인의 실질취득 비용은 상승합니다. 확약 적용 여부를 확인하기 전에는 가격 메리트만으로 접근하기 어렵습니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-08-24	유찰	2억 4,500만원
2	2026-09-28	D-0 진행	1억 7,150만원

부동산강제경매

최저가는 낮아 보여도, 임차보증금 인수가 핵심이다 — 광주 클래스트3단지 101호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심

② 임차인 분석 — 보증금 인수 여부 확인 필수

③ 시세 비교 — 가격보다 실질취득이 중요

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “싸 보이는 가격 뒤의 인수 리스크”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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