수원지방법원 2025타경42245. 평택시 서정동 798-8 소재 지하층2호 다세대주택입니다. 이길자가 2011.10.28. 거래가 45,000,000원에 취득했고, 정현정의 2023.08.28. 가압류 30,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 국민행복기금 가압류, 강제경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
등기권리만 보면 구조가 복잡하지 않지만, 임차관계가 결론을 바꿉니다. 김현자의 전입일은 말소기준권리보다 약 6년 앞서고 배당요구도 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자뿐 아니라 점유 부분도 미상이므로 대항력이나 우선변제권을 단정할 수 없습니다. 유효한 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42245 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 798-8 지하층2호 도로명: 경기도 평택시 경기대로1376번길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지하층2호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 2층 · 붉은벽돌 외벽 · 샷시창호 |
| 소유자 | 이길자 (2011.10.28. 거래가 45,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 50,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 정현정 / 36,033,379원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 미확정
1990년 한국주택은행 근저당권 9,100,000원과 국민은행으로의 이전등기는 2010.04.09. 이미 말소됐습니다. 현재 매각의 말소기준은 2023.08.28. 정현정 가압류이며, 그 뒤의 가압류·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 법정지상권과 명시된 인수권리는 해당사항 없습니다.
② 임차인 분석 — 전입은 빠르지만 핵심 금액이 없다
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현자 | 점유 부분 미상 2017.03.27 | 미상 / 미상 | 신고 2025.09.24 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 김현자는 현황조사, 문건접수 및 매각물건명세서에서 확인되고 배당요구도 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일이 말소기준보다 빠르다는 사정만으로 대항력 유무를 확정할 수는 없으므로 대항력 가능·미상으로 분류하는 것이 안전합니다.
③ 가격 검증 — 신건 50,000,000원의 시세 비교가 어렵다
건영주택(798-8)은 1990.03.24. 준공된 6세대 규모이며, 비교 가능한 실거래 금액과 최근 매각금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 동일한 신건 최저가 50,000,000원이 현재 시세보다 낮거나 높다고 정량 평가할 수 없습니다. 이길자의 2011년 취득가 45,000,000원도 현재 시세를 대신할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 50,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,300,000원 |
| 1. 가압류 · 정현정 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 17,483,559원 | 17,483,559원 |
| 3. 갑구 6번 · 정현정 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,216,441원 |
계산상 채권 47,483,559원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 1,216,441원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 임차인의 실제 배당·인수 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시청 송탄출장소 북측 인근으로, 다세대·다가구주택과 근린생활시설·아파트단지·공공시설이 혼재한 공동주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 다세대주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 평탄한 다세대주택 건부지로 서측 세로가 도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·비행안전제6구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,232,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1990.03.24. 준공된 6세대 규모의 지하층 다세대이고 비교 실거래가 확인되지 않아, 매도기간과 실제 거래 가능 가격을 별도로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 김현자의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 채권액을 확인해야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 점유 지속 확인. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 현재 점유, 전입세대 및 실제 사용 부분을 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당 후 인수 검토. 대항력이 인정될 경우 보증금 중 배당받지 못하는 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
- 호수 동일성 확인. 등기상 제지하층 제2호와 출입문 B02호가 동일한 목적물인지 건축물대장·도면·현황으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가 없으므로 인근 다세대 지하층 거래와 임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 국의 압류, 당해세와 임차인 최우선변제 여부를 배당요구 종기 이후 서류에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 문건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 말소는 단순하지만 실질취득가는 열려 있다
등기상 권리는 말소기준 가압류 이후 모두 소멸하므로 표면적인 권리 구조는 단순합니다. 그러나 실제 임차인 김현자의 전입일이 2017.03.27.로 말소기준보다 빠르고, 보증금·확정일자·점유 부분은 미상입니다. 이 상태에서는 인수액을 0원으로 확정할 수 없으며, 최저가 50,000,000원도 최종 실질취득비용이 아닐 수 있습니다.
여기에 비교 실거래가 없는 지하층 다세대이고, 등기상 호수와 출입문 표시도 다릅니다. 말소권리는 확인됐지만 임차보증금과 가격은 확인되지 않은 사건입니다. 임차인의 대항력과 보증금, 목적물 동일성을 먼저 해소하기 전에는 가격 메리트를 평가하거나 응찰가를 정하기 어렵습니다.
