수원지방법원 2026타경50508. 광주시 태전동 뤼미에르빌리지 A동 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택이며 방3·주방·욕실2·거실·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 말소기준은 2019.02.08. 농협은행주식회사 근저당권이고, 이후의 고국진·신희청 근저당, 낙원새마을금고 가압류, 광주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 가격은 별도로 봐야 합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 331,000,000원이고, 동일 면적 82.52㎡의 확인된 최근 거래는 2024년 5월 330,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 330,000,000원으로 제시돼 현재 최저가는 그보다 0.3% 높은 100.3%입니다. 따라서 신건 최저가만 보고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50508 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 태전동 283-4 뤼미에르빌리지 에이동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 · 방3·주방·욕실2·거실·발코니·현관 등 |
| 소유자 | 문준수 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 331,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 201호 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고, 폐문부재로 내부 상태도 직접 확인하지 못했습니다. 등기상 핵심은 2019.02.08. 농협은행주식회사 근저당권이며, 채권최고액은 최초 294,000,000원, 2025.04.24. 변경등기로 264,500,000원으로 변경된 내역이 있습니다.
② 임차인 확인
| 점유자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
감정평가서상 임대관계는 미상이며 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 신건 331,000,000원은 최근 거래 이상
뤼미에르빌리지(A)는 총 7세대, 사용승인 기준 완공일은 2018.11.23.로 제시돼 있습니다. 비교 면적은 본건과 일치하는 82.52㎡이며, 확인된 거래는 2024년 5월 2층 330,000,000원 한 건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 82.52㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 82.52㎡ | 1건 | 330,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 331,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 330,000,000원의 100.3%입니다. 차이는 1,000,000원으로 크지 않지만, 정확도 기준상 최근 시세보다 저렴하다고 표현할 수 없는 가격입니다. 더구나 거래 표본이 1건뿐이므로 감정가 대비 할인율보다 실제 개별 호수의 상태와 추가 현장 확인이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 331,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,434,000원 |
| 1. 농협은행주식회사 근저당 | 294,000,000원 | 294,000,000원 |
| 2. 고국진 근저당 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 3. 신희청 근저당 | 100,000,000원 | 9,066,000원 |
| 4. 낙원새마을금고 가압류 | 33,487,743원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 449,987,743원 중 예상배당 325,566,000원, 미배당 124,421,743원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 331,000,000원 | 325,566,000원 | 124,421,743원 | 9,066,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 264,800,000원 | 260,292,800원 | 189,694,943원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 211,840,000원 | 208,074,240원 | 241,913,503원 | 0원 |
유찰돼 매각가가 낮아져도 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 후순위 채권자의 미배당이 커집니다. 현재 회차에서도 신청채권자 신희청의 청구액 100,000,000원 가운데 예상배당은 9,066,000원으로 전액 충족되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주시 태전동 광남1동 행정복지센터 남서측 인근. 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 기재됐습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 6m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 566.0㎡, 지목 대, 공시지가 809,700원/㎡, 다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 4층 건물 내 2층 201호이며 승강기·급배수·위생·급탕·도시가스난방 설비가 기재돼 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 내부는 폐문부재로 직접 확인하지 못했습니다.
- 환금성. 뤼미에르빌리지(A)는 7세대 규모이고 동일 면적 확인 거래는 1건입니다. 실거래 표본이 많지 않아 매도 시 가격 검증에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 확인. 현재 최저가 331,000,000원은 최근 실거래·최근 12개월 평균 330,000,000원보다 높습니다. 신건 가격 자체에는 할인 근거가 없습니다.
- 임대관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사 원본과 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 세금 확인. 광주시 압류 이력이 있고 당해세가 존재하면 배당 선순위로 차감될 수 있으므로 체납 세금의 성격과 금액을 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부 이용상태와 설비는 표준적 상태를 상정해 평가됐습니다. 수리비 발생 가능성을 현장조사로 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 7세대 규모에 동일 면적 거래 표본이 1건이므로, 매도기간과 실수요층을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 말소기준인 농협은행 근저당 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이라는 점이 가장 분명한 장점입니다. 그러나 가격은 별개입니다. 현재 실질취득액 331,000,000원은 동일 면적 최근 거래와 최근 12개월 평균 330,000,000원보다 1,000,000원 높은 100.3%입니다. 여기에 7세대 규모의 다세대, 1건에 불과한 거래 표본, 임대관계 미상과 내부 미확인까지 감안하면 권리 안전성만으로 신건 응찰을 정당화하기 어렵습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격과 현장 확인은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
