한 줄 평 분당권역 연립주택으로 최근 시세 대비 신건 가격은 낮은 편입니다. 다만 2020년 전입 임차인의 대항력 있음이 확인되어 보증금이 확정되지 않은 상태에서는 매수인 인수 가능성을 반드시 검토해야 합니다.
감정가 / 최저가
900,000,000원
신건(0회 유찰)
최근12개월 시세
1,234,000,000원
최근 5건 평균
최저가 ÷ 시세
72.9%
가격 메리트 구간
인수 위험
확인 필요
대항력 임차인 보증금 미상
수원지방법원 2026타경50566. 경기도 성남시 분당구 분당동 샛별마을현대빌라 108동 302호 근린주택입니다. 감정가는 9억원이며 현재 신건으로 진행됩니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 정리될 수 있으나, 핵심은 임차인입니다. 현황조사상 이미경 씨는 2020년 전입으로 대항력 있음이 확인되어 보증금 확인 전에는 단순 안전형으로 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50566 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 분당동 41 샛별마을현대빌라 제108동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택(방5, 거실, 주방, 식당, 화장실2 등) |
| 소유자 | 김순아, 이정식 |
| 감정가 / 최저가 | 900,000,000원 / 900,000,000원 |
| 신청채권 / 청구액 | 이속기 / 250,700,700원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임차인 확인이 핵심
말소기준권리 이후 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인 이미경 씨는 전입일이 2020.06.30으로 확인되어 대항력이 있습니다. 보증금이 미상인 상태이므로 낙찰 후 인수 여부는 매각물건명세서와 임대차 조사를 통해 확인해야 합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이미경 | 2020.06.30 | 有 | 미상 | 매수인 인수 가능성 검토 필요 |
⚠️ 핵심 리스크 대항력은 있으나 보증금이 확인되지 않았습니다. 낙찰가가 낮아져도 보증금 미배당분이 존재하면 매수인이 부담할 수 있으므로 입찰 전 임차관계를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 가격 메리트
동일 면적(164.49㎡대) 최근 거래를 기준으로 보면 최저매각가는 최근12개월 평균보다 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 164.49㎡ | 3 | 910,000,000원 |
| 2025.08 | 164.49㎡ | 3 | 1,700,000,000원 |
| 2024.12 | 164.52㎡ | 2 | 1,350,000,000원 |
| - | 9건 | 1,204,444,444원 |
최근12개월 평균은 1,234,000,000원, 최신 거래는 910,000,000원입니다. 최저매각가 900,000,000원은 최근12개월 평균 대비 72.9% 수준으로 가격 자체는 매력 구간입니다.
배당 분배 (매각가 9억)
감정가 vs 최근 시세
가격은 낮지만 임차인 인수 여부가 최종 변수입니다.
④ 예상배당표
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 집행비용 | 11,400,000원 |
| 갑구 7번 가압류 · 이속기 | 250,000,000원 |
| 소유자 잔여 | 638,600,000원 |
✅ 가격 관점 최근12개월 평균 대비 72.9% 수준으로 시세 차이는 확보되어 있습니다.
⛔ 권리 관점 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않아 가격 메리트만 보고 접근하면 안 됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. 이미경 씨 보증금 및 배당요구 여부 확인이 우선입니다.
- 가격 판단. 최근12개월 평균 대비 낮은 가격이나 임차인 리스크를 반영해야 합니다.
- 점유 확인. 현황조사상 임대관계는 미상으로 추가 확인 필요합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격은 좋지만 임차인 확인이 먼저”
이 물건은 분당권역 입지와 최근 시세 대비 낮은 최저가가 장점입니다. 하지만 대항력 임차인이 존재하고 보증금이 미상이라는 점이 가장 큰 변수입니다. 가격은 매력적이나, 인수 가능성을 제거한 뒤 입찰해야 하는 물건입니다.