부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경50585 · 성남지원 · 다세대
철근콘크리트구조 52.065 ㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

126,000,000원 1억 2,600만 감정가 180,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

09-28 D-DAY

성남지원 10:00

입찰 보증금

1,260만원

최저가의 10% · 12,600,000원

실거래 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.80억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권등기로 인수 위험이 핵심인 물건이나 HUG 확약으로 해당 임차권 인수는 실질 0원 처리됩니다.

가격 최저가 180,000,000원은 최근 12개월 평균 거래 228,333,333원의 78.8%
자금 임차보증금 225,000,000원은 배당 부족 시 인수 구조였으나 확약 적용
리스크 다세대 소형 단지 11세대로 환금성 확인 필요, 확약 조건 원본 확인 필수

한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 설정된 다세대입니다. 임차보증금은 225,000,000원으로 낙찰가보다 크지만, 매각물건명세서의 인수조건확약서에 따라 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 처리됩니다. 다만 확약 조건 확인이 입찰의 핵심입니다.

감정가 / 최저가

180,000,000원

신건(0회 유찰)

실거래 평균

228,333,333원

최근 거래 3건

실질 인수

0원*

확약 적용

핵심지표

임차권등기

보증금 225,000,000원

수원지방법원 2026타경50585. 경기도 광주시 초월읍 럭키아트힐 101동 402호 다세대 물건입니다. 등기상 가장 중요한 부분은 을구 5번 주택임차권입니다. 임차인 정직한의 보증금은 225,000,000원이고 전입일자와 확정일자가 확인되는 대항력 있는 구조입니다.

일반적인 경우라면 낙찰가가 낮아져도 부족 배당액은 매수인이 부담하는 인수형 위험입니다. 하지만 본건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사가 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용의 확약서를 제출한 것으로 기재되어 있어, 해당 임차인에 대한 인수 부담은 실질 0원으로 봅니다. ^{*확약 조건 전제}

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2026타경50585 (강제경매)
소재지	경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 303-23 럭키아트힐 101동 4층402호
물건종류 / 이용	다세대 · 주거용
소유자	최다운
감정가 / 최저가	180,000,000원 / 180,000,000원 (신건)
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 225,000,000원
매각기일	2026.08.24

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리는 2023년 압류로 표시되어 있으며, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구의 임차권등기는 말소기준 이후 등기이나, 매각물건명세서상 대항력 있는 임차권으로 인수 가능성이 기재되어 있었습니다. 다만 HUG 확약 조건에 따라 해당 임차권 인수 부담은 실질적으로 해소됩니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
정직한	225,000,000원	有	有	확약상 0원

⚠️ 인수 판단 일반적인 대항력 임차권이라면 낙찰가 부족분이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 본건은 주택도시보증공사의 확약 조건으로 해당 임차권 인수는 실질 0원으로 처리됩니다. 입찰 전 확약서 원문과 매각물건명세서 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격은 시세 대비 여유 있음

럭키아트힐101동 동일 면적 최근 거래는 3건이며 평균 거래가는 228,333,333원입니다. 최저매각가는 최근 12개월 평균 대비 78.8% 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2022.06	52.07㎡	4	225,000,000원
2022.01	52.07㎡	3	250,000,000원
2021.09	52.07㎡	1	210,000,000원
평균	—	3건	228,333,333원

매각대금 배분 (신건 180,000,000원)

최저가 vs 실거래

최저가는 최근 거래 평균보다 낮으며, 확약 적용 여부가 실질 취득 판단의 핵심입니다.

④ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,320,000원
임차인 정직한 보증금	225,000,000원	176,680,000원
주택도시보증공사	225,000,000원	0원
잔여	-	0원

⑤ 입찰 체크리스트

확약서 확인. 임차권 인수 0원 판단은 HUG 확약 조건 전제입니다.
임차권 구조 확인. 보증금 225,000,000원과 배당 부족 구조를 반드시 확인해야 합니다.
환금성 검토. 럭키아트힐101동은 11세대 규모 다세대로 매도 가능성을 별도 검토해야 합니다.
권리 원본 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있지만 확인이 먼저다”

본건은 대항력 임차권이라는 큰 위험 요소가 있었지만, 매각물건명세서상 확약으로 해당 임차권 인수 부담이 실질적으로 해소되는 구조입니다. 가격 측면에서는 최근 거래 평균보다 낮은 최저매각가가 형성되어 있어 검토 여지는 있습니다. 다만 다세대 특성상 환금성과 확약 조건 확인이 낙찰 판단의 핵심입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-08-24	유찰	1억 8,000만원
2	2026-09-28	D-0 진행	1억 2,600만원

부동산강제경매

확약으로 인수 부담은 줄었지만, 보증금 구조를 확인해야 한다 — 광주 럭키아트힐 402호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 신건 가격은 시세 대비 여유 있음

④ 예상배당표

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “확약이 있지만 확인이 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (15장)

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