수원지방법원 2025타경42586. 평택 포승읍 더스위트하버 6층 626호로, 감정평가상 도시형생활주택[원룸형]아파트로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 81,200,000원이 아닙니다. 임차인 박용현은 2022.08.10 전입·점유·확정일자를 갖추었고, 말소기준으로 제시된 2023.04.11 이종열 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있어, 대항력 있는 임차보증금의 미배당액을 낙찰자가 부담하는 구조입니다.
현재 회차에서 예상 배당액은 임차인에게 79,338,400원이고, 보증금 120,000,000원 중 40,661,600원이 남습니다. 따라서 매수인의 예상 총부담은 최저가 81,200,000원에 인수액을 더한 121,861,600원입니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 유찰로 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 커지므로, 실질취득비용은 보증금 120,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42586 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 만호리 574-7 더스위트하버 6층 626호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택[원룸형]아파트 · 전용 49.84㎡ · 지하 1층, 지상 18층 건물 중 6층 626호 |
| 소유자 | 윤경석 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 81,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 박용현 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권 등기는 후순위여도 대항력은 선순위
등기부상 임차권등기는 2024.08.19 접수되어 말소기준권리보다 늦지만, 임차권의 기초가 되는 임대차계약·주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2022.08.10입니다. 따라서 2023.04.11 가압류보다 앞선 대항력을 가지고 있고, 매각으로 임차권등기 자체가 소멸하더라도 미배당 보증금 채무까지 없어지는 것은 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박용현 | 626호 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2022.08.10 / 2022.08.10 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 배당요구도 이루어졌고 우선변제권을 행사할 수 있으나, 현재 최저가 수준에서는 집행비용 차감 후 보증금 전액을 회수할 수 없어 잔액이 매수인에게 넘어옵니다.
② 시세 비교 — 최저가는 싸지만, 실질취득은 싸지 않다
더스위트하버의 최근 12개월 거래는 2건입니다. 2026.07 전용 49.81㎡ 4층이 85,000,000원, 2026.08 전용 49.84㎡ 4층이 120,000,000원에 거래됐고, 최근 12개월 평균은 102,500,000원입니다. 최근 구간과 과거 구간을 비교한 추세는 -2.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.84㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2026.07 | 49.81㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2023.05 | 45.9㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2022.10 | 49.84㎡ | 4 | 104,000,000원 |
| 2022.10 | 49.84㎡ | 9 | 104,000,000원 |
| 2022.09 | 49.84㎡ | 4 | 104,000,000원 |
| 2022.09 | 49.81㎡ | 4 | 104,000,000원 |
| 2022.09 | 49.84㎡ | 13 | 104,000,000원 |
| 2022.08 | 49.84㎡ | 10 | 104,000,000원 |
| 2022.08 | 49.84㎡ | 12 | 104,000,000원 |
| 2022.08 | 49.84㎡ | 5 | 104,000,000원 |
| 2022.08 | 49.84㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 102,500,000원 |
표면 최저가 81,200,000원은 최근 12개월 평균의 79.2%이고 전체 거래 평균 104,250,000원의 77.9%여서 싸게 보입니다. 그러나 이 사건에서 가격 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득비용입니다. 현재 예상 총부담 121,861,600원은 최근 12개월 평균 102,500,000원을 넘고, 최신 거래 120,000,000원도 넘어섭니다. 따라서 “최저가가 시세보다 싸다”는 평가를 그대로 적용할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,861,600원 |
| 1. 임차인 박용현 보증금 | 120,000,000원 | 79,338,400원 |
| 2. 가압류 · 이종열 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박용현 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수(배당 외) | - | 40,661,600원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,861,600원을 제외한 79,338,400원이 임차보증금에 배당되고, 남은 40,661,600원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 실제 배당은 조세·집행비용 등 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 예상 인수 | 매각가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 81,200,000원 | 40,661,600원 | 121,861,600원 |
| 2회 유찰 시 | 56,840,000원 | 64,583,120원 | 121,423,120원 |
| 3회 유찰 시 | 39,788,000원 | 81,328,184원 | 121,116,184원 |
이 표가 이 사건의 가격 구조를 가장 잘 보여줍니다. 매각가가 81,200,000원에서 39,788,000원까지 내려가도 예상 총부담은 약 121,000,000원 부근에 머뭅니다. 즉 유찰 횟수만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단하기 어려운 인수형 사건입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택[원룸형]아파트로 이용 중이며, 사용승인일은 2017.04.05입니다.
- 입지. 신당근린공원 북서측 인근으로 구분건물·근린생활시설·공장 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 수월하고 인근 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 승강기·소화전·급배수·위생·난방설비와 지상 2·3층 주차장이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 국가산업단지(포승지구)·지원시설구역에 포함되고, 중로1류에 접합니다. 공시지가는 1,196,000원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 더스위트하버는 299세대이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 7.2회, 매각률 7.89로 나타납니다. 최근 12개월 실거래도 2건으로 가격 확인 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득을 기준으로 판단. 현재 예상 총부담은 121,861,600원입니다. 최저가 81,200,000원만으로 시세와 비교하면 판단이 왜곡됩니다.
- 임차보증금 원본 검증. 임대차계약일·전입·점유·확정일자가 모두 2022.08.10으로 기재되어 있고 보증금은 120,000,000원입니다. 계약서·보증금 지급자료·전입세대 자료를 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인의 동일인 관계 확인. 박용현이 임차인이자 강제경매 신청채권자이므로 채권 발생 경위와 임대차의 실체를 함께 확인해야 합니다.
- 배당액 재확인. 현재 자료의 예상 인수액은 40,661,600원이지만 조세·집행비용 등 실제 배당결과에 따라 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 거주인 부재·폐문으로 내부조사가 이루어지지 않았고 외부관찰·탐문·공부상 도면으로 조사됐습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8,120만원짜리 물건”이 아니라 “약 1.22억 부담 구조”
이 사건은 표면 가격과 실제 부담이 크게 다른 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 최저가는 감정가 116,000,000원에서 1회 유찰되어 81,200,000원까지 내려왔지만, 임차보증금 120,000,000원의 미배당액 40,661,600원이 매수인에게 남아 현재 실질취득 추정액은 121,861,600원입니다.
최근 12개월 평균 거래가는 102,500,000원이고 최신 거래는 120,000,000원이며 최근 추세도 -2.0%입니다. 더 유찰되더라도 인수액이 증가해 총부담이 120,000,000원 부근에 머무는 구조이므로, 낮은 최저가 자체를 투자 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가 할인폭이 아니라 임차권의 실체와 최종 배당 후 인수액을 얼마나 정확히 확정하느냐에 있습니다.
