수원지방법원 2025타경42586. 평택 포승읍 더스위트하버 6층 626호로, 감정평가상 도시형생활주택[원룸형]아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건은 권리분석에서 가장 먼저 가격표가 아니라 임차인의 전입일을 봐야 합니다. 박용현의 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 2022.08.10이고, 말소기준권리인 이종열 가압류는 2023.04.11입니다. 임차인의 대항력이 말소기준보다 먼저 성립한 구조입니다.
이후 박용현은 2024.08.19 임차권등기명령에 따라 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 배당요구도 한 상태입니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 신건 최저가 116,000,000원이 최근 시세와 비교할 기준이 아닙니다. 실제로는 낙찰대금과 인수 보증금을 합친 실질취득액으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42586 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 만호리 574-7 더스위트하버 6층 626호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택[원룸형]아파트 · 49.84㎡ · 지하 1층, 지상 18층 중 6층 |
| 소유자 | 윤경석 |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박용현 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인일 | 2017.04.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.04.11 갑구 9번 이종열 가압류 20,000,000원입니다. 그 뒤의 국 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 박용현은 이미 2022.08.10 전입·점유했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 2024.08.19 등기된 주택임차권 자체가 매각으로 정리되더라도, 선순위 대항력에서 발생하는 미배당 보증금 반환 부담은 별개입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박용현 | 626호 전부 | 2022.08.10 / 2022.08.10 | 120,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 박용현은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 직접 임차권자로 등기돼 있으며, 보증금은 120,000,000원 한 건입니다. 다만 경매개시결정의 채권자도 박용현이고 청구금액도 120,000,000원으로 표시돼 있어, 임차보증금 채권과 강제경매 신청채권의 관계는 입찰 전에 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득 122,424,000원’을 비교한다
더스위트하버의 면적대 실거래 12건 중 최신 거래는 2026.07, 49.81㎡, 4층, 85,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 이 1건뿐이어서 최근 12개월 평균도 85,000,000원입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균은 102,916,666원이지만, 최근 시장은 과거보다 -18.7% 낮아졌기 때문에 전체 평균을 기준으로 가격 매력을 높게 평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.81㎡ | 4 | 85,000,000원 |
| 2023.05 | 45.9㎡ | 15 | 110,000,000원 |
| 2022.10 | 49.84㎡ | 4 | 104,000,000원 |
| 2022.10 | 49.84㎡ | 9 | 104,000,000원 |
| 2022.09 | 49.84㎡ | 4 | 104,000,000원 |
| 2022.09 | 49.81㎡ | 4 | 104,000,000원 |
| 2022.09 | 49.84㎡ | 13 | 104,000,000원 |
| 2022.08 | 49.84㎡ | 10 | 104,000,000원 |
| 2022.08 | 49.84㎡ | 12 | 104,000,000원 |
| 2022.08 | 49.84㎡ | 5 | 104,000,000원 |
| 2022.08 | 49.84㎡ | 6 | 104,000,000원 |
| 2022.08 | 49.84㎡ | 7 | 104,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 85,000,000원 |
최저매각가 116,000,000원만 놓고도 최근 12개월 평균 대비 136.5%입니다. 여기에 신건 기준 미배당 임차보증금 6,424,000원을 더하면 실제 자금부담은 122,424,000원이고, 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 85,000,000원의 약 144.0%입니다. 따라서 이 사건을 “감정가보다 싸게 받는 경매”로 볼 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 116,000,000원 | 6,424,000원 | 122,424,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 92,800,000원 | 29,270,400원 | 122,070,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 74,240,000원 | 47,496,320원 | 121,736,320원 |
③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,424,000원 |
| 1. 임차인 박용현 보증금 | 120,000,000원 | 113,576,000원 |
| 2. 가압류 · 이종열 | 20,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 박용현 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각가 116,000,000원에서는 집행비용 2,424,000원을 제외한 113,576,000원이 임차인 보증금에 배당되고, 부족분 6,424,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 포승읍 만호리 신당근린공원 북서측 인근이며, 주변은 구분건물·근린생활시설·공장 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 수월하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택[원룸형]아파트로 이용 중이며, 조사 당시 거주인 부재·폐문으로 내부조사는 하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 18층 건물이며 사용승인일은 2017.04.05입니다.
- 설비. 승강기·소화전·급배수·위생·난방설비와 지상 2·3층 주차장이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 국가산업단지(포승지구)·지원시설구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,196,000원/㎡입니다.
- 거래흐름. 299세대이며 최근 12개월 실거래는 1건, 85,000,000원입니다. 최근 거래수와 경매 평균 유찰 7.0회를 함께 보면 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득액으로 계산. 신건 기준 116,000,000원에 미배당 보증금 6,424,000원을 더한 122,424,000원이 핵심 비교가격입니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 92,800,000원, 2회 유찰 시 74,240,000원으로 내려가도 인수액이 각각 29,270,400원, 47,496,320원으로 증가합니다.
- 박용현 채권 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자 이름 및 120,000,000원 금액이 동일하게 나타나므로 원본 채권관계를 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 2022.08.10 전입·점유·확정일자, 2024.08.19 임차권등기 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 등기부에서 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 거주인 부재·폐문으로 내부조사가 이뤄지지 않았습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 102,916,666원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 85,000,000원과 -18.7% 추세를 우선해 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰되면 싸진다”가 통하지 않는 사건
이 사건의 함정은 감정가 116,000,000원이 아닙니다. 120,000,000원의 선순위 대항력 임차보증금이 가격의 바닥을 사실상 받치고 있다는 점입니다. 신건에서는 배당 부족분 6,424,000원을 인수해 실질취득이 122,424,000원이 되고, 1회·2회 유찰 뒤에도 실질취득은 각각 122,070,400원, 121,736,320원으로 1.2억원대에 머뭅니다.
반면 최신 거래와 최근 12개월 평균은 85,000,000원이고 최근 가격 추세는 -18.7%입니다. 단지 경매 평균 유찰도 7.0회입니다. 따라서 낮아지는 최저가 자체에는 가격 가점을 줄 수 없고, 현재 자료 기준으로는 권리·가격·환금성을 모두 보수적으로 보는 편이 맞습니다. 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 미배당 임차보증금입니다.
