수원지방법원 2025타경42876. 평택 고덕동 우성메디컬센터 8층 810호로, 감정평가상 제1종근린생활시설(체육도장)로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 최찬주는 2020.01.31 소유권이전 등기를 마쳤고 등기부상 거래가액은 273,476,700원입니다. 2020.01.31 설정된 국민은행 근저당권 159,600,000원은 2023.03.02 해지로 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2025.04.23 피혜진 명의의 근저당권 96,000,000원입니다.
다만 이 근저당은 2025.06.27 변경등기에서 채권최고액이 108,000,000원으로 변경되어 있습니다. 반면 제공된 예상배당표는 피혜진의 채권액을 96,000,000원으로 계산하고 있고, 경매 청구금액은 92,263,010원입니다. 금액 자체보다 더 중요한 것은 임차·점유관계입니다. 명세서상 명시 인수권리는 없지만, 점유자별 핵심 정보가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 ‘임차인 문제 없음’으로 읽어서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42876 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1975-1 우성메디컬센터 8층 810호 · 도로명 경기도 평택시 고덕면 고덕중앙로 218 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(체육도장) · 철근콘크리트구조 8층 건물 중 제8층 제810호 |
| 소유자 | 최찬주 · 2020.01.31 소유권이전 등기 · 거래가액 273,476,700원 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 피혜진 / 92,263,010원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2025.04.23 피혜진 근저당
2020.01.22 하나자산신탁 명의의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2020.01.31 국민은행 근저당권 159,600,000원도 2023.03.02 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.04.23 접수된 피혜진 근저당권입니다. 이후 2025.11.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 2명 — 대항력은 ‘가능·미상’
매각물건명세서에는 체육관과 점포, 실제 점유자 2명이 기재되어 있습니다. 두 점유자 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 신고로 제외할 대상은 없습니다. 그러나 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
| 점유자 | 이용 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 체육관 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격·회차 시나리오 — 시세보다 싼지는 판단 보류
이 사건은 감정가와 현재 최저매각가가 모두 310,000,000원인 신건입니다. 동일 물건의 최근 실거래 비교 수치가 제시되지 않아, 310,000,000원이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 310,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 248,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 198,400,000원 | 0원 | 0원 |
제공된 세 회차 시나리오에서는 모두 피혜진 근저당 채권액 96,000,000원이 전액 배당되고 채권자 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원으로 계산됩니다. 다만 이 계산은 점유자별 미확인 보증금이나 우선변제 여부가 반영된 확정 배당표가 아니라는 점을 구분해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,140,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 피혜진 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 208,860,000원 |
집행비용 5,140,000원과 피혜진 근저당 96,000,000원을 배당한 뒤 소유자 잔여는 208,860,000원으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제1종근린생활시설(체육도장)으로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니라 근린시설입니다.
- 입지. 율포초등학교 북동측 인근이며, 주위는 상업용빌딩과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 토지는 가장형 평지의 상업용 건부지로 이용 중이며 남측·북측·서측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구·토지거래계약에관한허가구역이며, 중로1류·중로2류·중로3류에 접합니다.
- 토지 지표. 토지면적 1,805㎡, 공시지가 5,541,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 호실 현황. 공부상 810호이나 인접호와 벽체 구분 없이 이용 중이라는 점이 별도로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 최근 실거래 비교 수치가 없어 감정가 310,000,000원의 시장 적정성이나 환금성 수준을 수치로 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 2명 확인. 체육관·점포의 실제 점유 범위와 계약관계, 보증금, 전입신고일, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않으므로 두 점유자를 ‘대항력 있음’ 또는 ‘대항력 없음’으로 단정하지 마세요.
- 810호 경계 확인. 인접호와 벽체 구분 없이 이용 중이라는 현황을 현장에서 확인하고, 매각 대상의 실제 점유·인도 범위를 대조해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 2025.04.23 채권최고액 96,000,000원 설정 후 2025.06.27 108,000,000원으로 변경된 내용과 배당요구·채권액을 원본으로 확인하세요.
- 가격 메리트 보류. 실거래 비교 수치가 없어 신건 최저가 310,000,000원이 시장가격 대비 저렴하다고 볼 근거가 없습니다.
- 토지거래계약 허가구역 확인. 본건 토지는 토지거래계약에관한허가구역에 포함되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “명시 인수 0원보다 점유·경계 확인이 먼저”
이 사건은 등기만 보면 단순해 보입니다. 2025.04.23 피혜진 근저당이 말소기준이고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 예상배당표 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 그러나 실제 점유자 2명의 보증금·전입·확정일자가 확인되지 않고, 공부상 810호가 인접호와 벽체 구분 없이 이용 중이라는 현황까지 있습니다.
또한 최근 실거래 비교 수치가 없어 신건 최저가 310,000,000원의 가격 메리트도 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 ‘권리 깨끗, 바로 입찰’이 아니라 명시 인수는 없지만 점유관계와 호실 경계를 먼저 확정해야 하는 확인형 사건입니다. 등기상 소멸 구조보다 현장과 명세서의 미확정 요소가 더 중요한 승부처입니다.
