수원지방법원 2025타경42876. 경기도 평택시 고덕동 우성메디컬센터 8층 810호입니다. 감정평가상 제1종근린생활시설로 체육도장에 이용되고 있는 근린시설입니다. 소유자 최찬주가 2020년 소유권을 이전받았으며, 2025년 피혜진의 근저당권이 설정된 뒤 해당 채권자의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 기존 국민은행 근저당권은 이미 말소되어 있으며, 현재 경매의 말소기준은 2025.04.23. 피혜진 근저당권입니다.
등기상 권리의 흐름은 비교적 단순하지만, 실제 취득 판단은 별개입니다. 근저당권의 채권최고액은 최초 96,000,000원에서 108,000,000원으로 변경됐고, 예상배당에는 최초 금액이 사용되어 있습니다. 여기에 임대관계 미상과 인접호 통합 이용이 겹쳐 현재 표시된 배당잔여금이나 인수액을 확정금액으로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42876 (임의경매 · 평택지원 경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1975-1 우성메디컬센터 8층 810호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 고덕중앙로 218 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근린생활시설(체육도장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 8층 건물 중 제8층 제810호 |
| 소유자 | 최찬주 (2020.01.31. 소유권이전 · 거래가액 273,476,700원) |
| 감정가 | 310,000,000원 |
| 최저매각가 | 217,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 피혜진 / 92,263,010원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.23. 을구 3번 피혜진 근저당권 |
| 근저당 채권최고액 | 최초 96,000,000원 → 2025.06.27. 변경 후 108,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
| 특이사항 | 공부상 810호이나 인접호와 벽체 구분 없이 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 피혜진 근저당권
최초 신탁 소유권은 이후 소유권이전 과정에서 말소됐으며, 국민은행의 기존 근저당권도 2023년 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.04.23. 설정된 피혜진 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유 및 임차관계 — 대항력 단정 금지
매각물건명세서에는 체육관과 점포라는 점유표시가 확인되지만, 각 점유자의 계약자와 점유범위, 보증금 및 임대차관계는 특정되지 않았습니다. 감정평가서 역시 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 따라서 점유표시 2건을 독립된 실제 임차인 2명으로 확정할 수 없습니다.
| 점유표시 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 체육관 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미확정 |
| 점포 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미확정 |
③ 시세 비교 — 감정가 대비 70%, 실제 시장가격은 별도 검증
감정가는 310,000,000원, 현재 최저매각가는 217,000,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 같은 건물 내 유사 근린시설의 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 최저가 2.17억이 현재 시세보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다.
| 감정가 | 310,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 217,000,000원 |
| 감정가 대비 | 70% |
| 유찰 횟수 | 1회 |
| 시장가격 판단 | 유사 호실의 최근 거래가격과 임대수익 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
아래는 현재 회차에 대해 제시된 잠정 배당 계산입니다. 피혜진 근저당권에 변경 전 채권최고액 96,000,000원이 적용되어 있으므로 최신 변경등기와 채권계산서를 반영한 확정 배당표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,838,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 피혜진 | 96,000,000원* | 96,000,000원* |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 117,162,000원* |
* 변경 전 근저당 채권최고액 96,000,000원을 사용한 잠정 수치입니다. 변경 후 채권최고액은 108,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으며 실제 배당 및 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 계산상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 217,000,000원 | 70% | 0원* |
| 2회 유찰 시 | 151,900,000원 | 49% | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 106,330,000원 | 34% | 0원* |
* 근저당 96,000,000원을 적용한 기존 배당 시나리오상 미배당액입니다. 근저당 변경 후 금액 및 미확정 임대차관계를 반영한 결과가 아닙니다. 유찰 이후 가격은 실제 매각기일 및 변경 공고 확인이 필요합니다.
가격이 내려가더라도 점유자가 대항력 있는 임차인으로 확인되면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 그 경우에는 낙찰가만 낮아지는 것이 실질취득원가의 절감으로 이어진다고 볼 수 없습니다. 각 회차의 실질취득원가를 확정한 다음 시장가격과 비교해야 합니다.
⑥ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 율포초등학교 북동측 인근. 주위는 상업용빌딩과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 8층 건물 중 8층 810호입니다. 외벽은 석재붙임 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있습니다.
- 시설. 위생 급·배수시설, 승강기 및 옥내 소화전 등이 있습니다.
- 토지. 중심상업지역의 상업용 건부지로, 가로장방형 평지입니다. 남측·북측·서측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 1,805.0㎡이며 공시지가는 5,541,000원/㎡입니다.
- 토지이용 제한. 중심상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구· 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 현재 이용상태는 체육도장입니다. 시장 실거래가격 및 임대수익을 확인하지 못한 상태이므로 매도가격과 매각 소요기간을 단정할 수 없습니다. 인접호와 통합 이용 중인 현황은 독립적인 매도·임대 가능성 검토에도 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차관계 확정. 체육관·점포 점유표시가 동일 영업시설을 의미하는지, 별개의 임차인인지 확인하고 실제 계약자, 계약서 및 보증금을 조사해야 합니다.
- 대항력 확인. 점유 개시, 사업자등록 등 대항력 관련 사실과 배당요구 및 우선변제 가능성을 확인해야 합니다. 확인 전에는 인수액 0원을 확정값으로 취급하지 않아야 합니다.
- 호실 경계 확인. 집합건축물대장·도면과 현황을 대조하고, 인접호와의 구분, 독립 출입, 전기·급배수 등 시설 분리 가능성을 확인해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 피혜진 근저당의 최초 채권최고액 96,000,000원과 변경 후 108,000,000원을 구분하고, 실제 채권계산서 기준으로 배당표를 검증해야 합니다.
- 실거래·임대수익 조사. 같은 건물 내 유사 근린시설의 최근 거래 및 임대차 사례를 확인하여 최저가 217,000,000원의 가격 적정성을 판단해야 합니다.
- 토지거래허가 확인. 토지거래계약에관한허가구역에 해당하므로 해당 경매취득의 허가 적용 여부 및 관련 절차를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 부대비용 확인. 미납 관리비, 점유 인도비용 및 호실 분리·원상복구 가능 비용을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서, 등기사항전부증명서와 최신 매각 공고를 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다”
평택 고덕 우성메디컬센터 810호는 감정가 310,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 217,000,000원으로 내려왔습니다. 매각물건명세서에는 명시된 인수권리가 없고, 등기상 말소기준도 피혜진 근저당권으로 특정되어 있습니다.
하지만 체육관·점포의 실제 임대차관계가 미상이고, 810호가 인접호와 벽체 구분 없이 이용된다는 점은 별도로 검증해야 합니다. 또한 근저당권이 108,000,000원으로 변경됐는데 예상배당은 96,000,000원을 기준으로 계산되어 있으며, 최근 실거래가격도 확인되지 않았습니다.
현재 판단은 가격 메리트 확정이 아니라 권리·점유·독립사용 확인 단계입니다. 명시 인수권리 없음이라는 기재만으로 실질취득원가를 확정하지 않고, 점유관계와 호실 경계 문제를 해소한 뒤 실제 시세 및 임대수익과 비교해야 합니다. 현 단계에서는 종합 위험을 보수적으로 반영합니다.
