수원지방법원 2025타경43093. 평택시 이충동 삼성아트빌6차 5층 502호, 전용 56.48㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 “등기상 대항력 있는 임차권”과 “그 대항력을 포기한 확약서”를 분리해서 보는 것입니다. 임차권자 박채성은 2021.12.01 전입과 확정일자를 갖췄고, 임차보증금은 200,000,000원입니다. 현재 회차 매각가를 148,050,000원으로 가정하면 집행비용을 제외한 배당액은 145,177,300원으로 계산돼, 일반적인 대항력 인수형이라면 54,822,700원이 매수인에게 남는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 추가 사실이 있습니다. 주택도시보증공사(양도 전 임차인 박채성)가 2026.06.01자로 “임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 정확도 규칙상 박채성 관련 인수액은 실질 0원으로 봐야 합니다. 즉 현재 최저가 기준 실질취득은 148,050,000원 + 0원 = 148,050,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43093 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 이충동 434-6 삼성아트빌6차 5층 502호 · 도로명 경기도 평택시 둥구재길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 56.48㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 5층 502호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 강창훈 · 2021.11.30 매매 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 211,500,000원 / 148,050,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 218,126,026원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 제시외 건물 | 샷시조 판넬지붕 약 4.95㎡(베란다) 포함 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약서가 실질 인수를 끊는다
과거 우리은행 근저당과 가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 남아 있는 핵심 권리는 박채성의 주택임차권등기와 2025.11.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 박채성의 전입·점유·확정일자는 모두 경매개시보다 앞서므로 원래 구조는 대항력 있는 임차권입니다. 다만 2026.06.01 확약서에 따라 대항력은 포기되고, 미변제 잔액이 있더라도 임차권등기를 말소하기로 한 점이 이 사건의 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복 합산 금지
| 구분 | 성명 | 점유 / 이용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 박채성 | 502호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.01 | 2021.12.01 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약서로 실질 인수 0원 |
| 보증기관 승계 | 시보증 | 박채성 보증금의 대위·승계 신고 | 해당 없음 | 해당 없음 | 중복 합산 안 함 | 별도 임차인 아님 | 별도 합산 안 함 | 박채성 보증금 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 표시는 박채성 보증금과 별개의 추가 보증금이 아니므로 200,000,000원에 더해 합산하면 안 됩니다. 또한 확약은 박채성 관련 권리에만 적용됩니다. 이 사건에는 별도로 확인된 다른 실제 임차인의 인수 위험은 없습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 148,050,000원을 기준으로 봐야 한다
삼성아트빌6차는 총 8세대, 사용승인일은 2013.03.27이고, 대상 면적은 전용 56.48㎡입니다. 제공된 동일 면적 실거래는 1건으로 2021.11, 5층, 200,000,000원입니다. 최신 거래·평균·최근 12개월 평균으로 제공된 값도 모두 200,000,000원이며 표본 수는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 56.48㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 평균 | 56.48㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
확약서 때문에 이 사건의 가격 비교 기준은 최저가 + 실질 인수액, 즉 148,050,000원입니다. 제공된 실거래 200,000,000원과 비교하면 74.0%입니다. 단, 거래 표본이 1건이고 거래월도 2021.11이므로 이 수치만으로 현재 시세를 정밀하게 단정하기는 어렵습니다. 특히 8세대 규모의 다세대주택이라 아파트 대단지처럼 실거래 표본이 촘촘하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 148,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,872,700원 |
| 1. 임차인 박채성 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 145,177,300원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 218,126,026원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박채성 보증금의 미배당액은 54,822,700원입니다. 다만 2026.06.01 확약서가 대항력 포기와 임차권등기 말소를 명시하므로 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 확약서가 없었다면 룰상 해당 미배당액이 인수 위험이 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약서 때문에 실질취득도 함께 내려간다
| 회차 | 매각가 | 배당표상 미배당 | 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 148,050,000원 | 54,822,700원 | 0원 | 148,050,000원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 103,635,000원 | 98,615,890원 | 0원 | 103,635,000원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 72,544,500원 | 129,161,301원 | 0원 | 72,544,500원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득이 보증금 200,000,000원 부근에 고정되는 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 확약서가 있으므로 미배당액과 별개로 박채성 관련 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰될수록 실질취득액도 실제 매각가와 함께 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 이충동 서정리초등학교 동측 인근으로, 주위에 다세대주택·아파트·근린생활시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북서측 왕복 2차선 도로로 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 다세대주택 중 5층 502호이며, 위생·급배수·난방·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 토지. 대지 298.0㎡, 평지·부정형, 소로한면이며 공시지가 1,276,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택이고 제공된 동일 면적 실거래가 1건뿐이어서, 매도 시 가격 발견과 거래 속도는 대단지 아파트보다 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 제시외 건물로 샷시조 판넬지붕 약 4.95㎡ 베란다가 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 박채성 임차권에 정확히 적용되는지 확인하세요.
- 실질취득액 기준 판단. 현재 회차는 최저가 148,050,000원에 확약서 적용 후 실질 인수 0원이므로 실질취득도 148,050,000원입니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 보증기관 승계 신고는 박채성 보증금의 대위·승계이므로 별도 보증금으로 더하지 마세요.
- 실거래 표본 한계. 200,000,000원 실거래는 2021.11의 1건뿐입니다. 현재 시점 현장 매물과 인근 유사 다세대 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 약 4.95㎡ 베란다가 포함돼 있으므로 현황·구조·사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 명도와 점유 확인. 임차권등기 말소 확약과 별개로 실제 현재 점유자를 확인하고 인도 일정과 비용을 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 원문과 최신 권리변동을 매각기일 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 위험한 인수형에서 ‘확약서 의존형’으로 바뀐 사건
이 물건은 숫자만 보면 전형적인 대항력 인수형입니다. 보증금 200,000,000원에 비해 현재 최저가는 148,050,000원이고, 배당표상 부족분도 54,822,700원입니다. 확약서가 없었다면 최저가가 낮아 보여도 실질 부담이 커지는 구조라 단순히 “감정가의 70%”라는 할인율을 가격 메리트로 볼 수 없었습니다.
하지만 2026.06.01 주택도시보증공사가 제출한 확약은 우선변제권만 행사하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 명시합니다. 이 때문에 박채성에 관한 실질 인수액은 0원으로 바뀌고, 현재 회차 실질취득액은 148,050,000원입니다. 제공된 실거래 200,000,000원보다 낮지만 거래가 2021.11의 단 1건이라는 점과 8세대 소규모 다세대의 낮은 시세 표본성을 함께 봐야 합니다. 결국 이 사건의 승부처는 가격보다 먼저 확약서 원문과 이행가능성을 확실히 검증하는 것입니다.
