수원지방법원 2025타경43093. 평택시 이충동 삼성아트빌6차 5층 502호, 전용 56.48㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강창훈이고 2021.11.30. 매매를 원인으로 2021.12.27. 소유권을 이전받았으며 거래가액은 200,000,000원이었습니다. 이 사건에서 핵심은 일반적인 근저당 인수 문제가 아니라, 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인 박채성의 200,000,000원 보증금입니다.
등기상 박채성은 2021.12.01. 주민등록과 확정일자를 갖췄고, 점유개시는 2021.11.30.입니다. 임차권등기는 2023.12.08. 이루어졌습니다. 말소기준은 2025.11.27. 강제경매개시결정이므로 원칙적으로는 선순위 임차권 인수 문제가 생길 수 있습니다. 그러나 2026.06.01. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 박채성 건의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경43093 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 이충동 434-6 삼성아트빌6차 5층 502호 · 도로명 경기도 평택시 둥구재길 8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 56.48㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 5층 502호 |
| 소유자 | 강창훈 · 2021.12.27. 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 211,500,000원 / 211,500,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 218,126,026원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용중 |
| 제시외 건물 | 샷시조 판넬지붕 약 4.95㎡(베란다) · 매각에 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있었지만 확약으로 실질 인수 0
과거 우리은행 근저당권들은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.11.27. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 박채성의 주민등록일·확정일은 2021.12.01., 임차권등기는 2023.12.08.이므로 기준일보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 대항력 있는 선순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조를 반드시 검토해야 했습니다.
② 임차인·보증기관 승계 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 이름 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | 박채성 | 점유개시 2021.11.30 전입 2021.12.01 확정일자 2021.12.01 | 200,000,000원 | 대항력 有 우선변제 배당요구 2026.06.01. 확약으로 대항력 포기·임차권등기 말소 약속 |
| 보증기관 승계 | 시보증 | 박채성 보증금의 대위·승계 | 별도 합산 없음 | 승계 중복 별도의 실제 임차인이나 별도 보증금으로 계산하지 않음 |
실제 임차인은 박채성 1명입니다. 시보증은 보증기관의 대위·승계 성격으로 박채성의 보증금을 다시 신고한 것이므로 보증금을 별도로 합산하지 않습니다. 따라서 권리분석에서 기준이 되는 실제 임차보증금은 200,000,000원 한 번입니다.
③ 시세 비교 — 권리 해소와 가격 메리트는 별개
삼성아트빌6차는 총 8세대, 2013.03.27. 사용승인된 다세대주택입니다. 대상 전용면적 56.48㎡와 일치하는 거래는 1건으로 집계되어 있으며, 최신 거래는 2021.11. 200,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 지표도 200,000,000원으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 56.48㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.48㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가는 211,500,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 200,000,000원의 105.8%입니다. 즉 현재 회차에서는 실질 인수액이 0원이라는 권리상 장점이 있더라도 가격 자체는 최근 시세 지표보다 높습니다. 따라서 감정가 대비 할인이나 낮은 최저가만을 이유로 가격 메리트를 줄 수 없는 물건입니다.
유찰 시 시나리오상 최저가는 1회 유찰 시 169,200,000원, 2회 유찰 시 135,360,000원입니다. 박채성 확약을 그대로 반영하면 이 경우에도 실질 인수액은 0원이므로 실질취득은 각각 해당 낙찰가 수준이 됩니다. 반면 현재 신건은 211,500,000원으로 최근 시세 지표 200,000,000원을 웃돕니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,761,000원 |
| 1. 임차인 박채성 보증금(우선변제) | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 218,126,026원 | 7,739,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 211,500,000원 가정 시 박채성 보증금 200,000,000원은 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 7,739,000원이 배당되는 산정입니다. 신청채권자 청구액 기준 미배당액은 210,387,026원, 소유자 잔여는 0원입니다. 현재 회차의 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물의 5층 502호입니다.
- 주위환경. 서정리 초등학교 동측 인근에 위치하며 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 공원이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 북서측 왕복 2차선 도로로 출입 가능합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비 및 주차장이 구비되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 평지의 부정형 토지이며 토지면적은 298.0㎡, 공시지가는 1,276,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 건물 상태 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 제시외 건물은 샷시조 판넬지붕 약 4.95㎡ 베란다이며 매각에 포함됩니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 대상 면적의 확인 거래가 1건이어서 거래 표본이 적습니다. 가격 판단은 대단지 공동주택보다 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약서의 당사자·대상 임차권·적용 조건을 매각기일 전 원문으로 대조하세요.
- 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 박채성 1명이며, 시보증은 보증기관 대위·승계이므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 현재 가격은 시세 이상. 실질취득 211,500,000원은 최근 평균·최신 거래 200,000,000원의 105.8%입니다. 현 회차를 ‘저가 낙찰 기회’로 해석하면 안 됩니다.
- 유찰 시 재평가. 1회 유찰 시 169,200,000원, 2회 유찰 시 135,360,000원으로 내려갑니다. 확약이 그대로 적용되는지 확인한 뒤 회차별 실질취득가를 다시 비교해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 약 4.95㎡ 베란다가 매각에 포함되므로 실제 현황과 구조를 현장에서 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 말소된다는 확약과 실제 인도 상태는 별개의 절차이므로 현 점유자를 확인하고 인도 일정을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 해소는 됐지만, 신건 가격은 높다”
이 사건의 첫인상은 200,000,000원 선순위 임차보증금 때문에 위험해 보입니다. 실제로 박채성은 말소기준보다 앞선 주민등록·확정일자와 임차권등기를 갖고 있어 원칙대로라면 미배당 보증금의 인수 여부가 핵심이 됩니다. 그러나 2026.06.01. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출함으로써 박채성 건의 실질 인수 위험은 0원으로 정리됩니다.
문제는 가격입니다. 현재 실질취득가는 211,500,000원으로, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 200,000,000원의 105.8%입니다. 확인 거래도 1건이고 총 8세대의 소규모 다세대주택이므로 환금성 판단 역시 보수적이어야 합니다. 권리는 확약으로 정리됐지만, 현재 신건 가격에는 할인 메리트가 없다. 이 사건의 결론은 권리보다 입찰가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐에 달려 있습니다.
