수원지방법원 2026타경50414. 경기도 안성시 공도읍 마정리 360-10 제1동 2층 201호로, 감정평가상 방3·주방·거실·욕실2·발코니 등으로 이용 중인 다세대주택입니다. 감정가는 132,000,000원이고 한 번도 유찰되지 않아 최저매각가도 동일한 132,000,000원입니다. 그러나 이 사건은 신건 가격부터 판단할 유형이 아닙니다. 등기상 현재 소유자는 정재헌이며, 2008.02.04. 정재헌 명의 소유권이전청구권 가등기가 말소기준보다 훨씬 앞서 존재합니다.
자료가 산정한 말소기준권리는 2025.07.16. 삼성카드 가압류입니다. 이후 오산농업협동조합, 오케이저축은행, 국민은행 가압류와 2026.03.11. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 2008.02.04. 가등기는 자료상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류돼 있어 권리 성격과 본등기 가능성을 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50414 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 마정리 360-10 1동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 주방, 거실, 욕실2, 발코니 등) |
| 전유면적 | 88.03㎡ |
| 소유자 | 정재헌 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 132,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 26,522,591원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 표시 | 건물 외벽에 미성A빌라로 표시 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기를 먼저 확인
2006.08.25. 안성축산업협동조합 근저당권 340,000,000원은 2006.12.26. 이미 말소됐고, 2006.12.26. 설정된 근저당권 41,000,000원도 자료상 이미 말소된 권리입니다. 2007.12.28. 최광숙 전세권 60,000,000원과 2008.01.29. 한화자 전세권 50,000,000원 역시 등기부상 말소된 과거 권리입니다.
② 임차인 — 보증금이 확인되지 않는다
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정규 | 2017.03.20. | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선영 | 2017.03.20. | 2017.03.20. | 미상 | 있음 | 배당요구 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차관계는 2건입니다. 최정규는 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 김선영은 2017.03.20. 전입·확정일자가 있고 2026.04.03. 배당요구를 했으며 자료상 대항력과 우선변제권이 있는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 보증금은 확인되지 않습니다.
③ 배당 시뮬레이션 (매각가 132,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,648,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,676,172원 | 10,676,172원 |
| 3. 가압류 · 오산농업협동조합 | 48,425,647원 | 48,425,647원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 90,454,309원 | 70,250,181원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 10,612,756원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 총 채권액은 160,168,884원, 배당액은 129,352,000원이며 30,816,884원의 미배당이 발생합니다. 이 계산은 임차보증금·당해세·최우선변제 등을 완전히 확정한 최종 배당표가 아니므로, 임차인의 실제 보증금이 확인되면 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 권리문제는 그대로
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 132,000,000원 | 129,352,000원 | 30,816,884원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 105,600,000원 | 103,321,600원 | 56,847,284원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 84,480,000원 | 82,559,360원 | 77,609,524원 |
유찰되면 매각대금은 105,600,000원, 84,480,000원으로 내려가지만 공급된 시나리오상 미배당은 각각 56,847,284원, 77,609,524원으로 증가합니다. 무엇보다 선순위 가등기의 법적 성격이나 임차보증금 규모가 가격 하락으로 사라지는 것은 아닙니다. 따라서 이 사건은 유찰 횟수보다 인수관계 확정이 먼저입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 공도읍 마정리 상마정마을회관 서측 인근. 주위는 다세대주택·단독주택·전 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 3층 다세대주택이며 사용승인일은 2006.08.11.입니다.
- 설비. 위생설비와 난방설비(LPG 가스보일러)가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 5~6m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 부정형 평지의 다세대주택 건부지이며 토지면적은 1,008㎡, 공시지가는 257,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·성장관리권역·가축사육제한구역이며 소로3류에 접합니다.
- 규모. 미성빌라AB동은 8세대로 파악되며, 건물 외벽에는 미성A빌라로 표시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·본등기 가능성 확인. 2008.02.04. 소유권이전청구권 가등기가 자료상 매수인 인수로 분류됩니다. 등기 원인과 현재 효력부터 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 별도 주의사항에는 갑구 3번 가등기를 “담보가등기 — 종류 확인 필요”로 표시하고 있어 가등기의 실질을 확정해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 최정규·김선영의 실제 보증금이 확인되지 않습니다. 배당으로 전부 소멸하는지, 미배당액이 남는지 원문 확인이 필요합니다.
- 김선영 배당요구 확인. 2017.03.20. 전입·확정일자, 2026.04.03. 배당요구가 기재돼 있으므로 배당순위와 실제 보증금 규모를 대조해야 합니다.
- 최정규 점유관계 확인. 전입일은 2017.03.20.이나 보증금·확정일자가 미상이라 대항력을 단정하지 말고 실제 점유와 임대차계약을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 확인. 동일 면적 실거래 금액 자료가 없어 132,000,000원의 가격 경쟁력을 이 자료만으로 판단하기 어렵습니다.
- 현장 표시 확인. 등기상 소재지와 함께 외벽의 “미성A빌라” 표시를 현장에서 대조하세요.
맺으며 — “신건 가격보다 선순위 권리”
이 물건은 감정가와 최저가가 모두 132,000,000원인 신건이지만, 가격 자체를 먼저 논할 상황은 아닙니다. 2008.02.04. 선순위 소유권이전청구권 가등기가 자료상 매각으로 소멸하지 않는 것으로 분류돼 있고, 2017.03.20. 전입한 임차관계 2건도 실제 보증금이 확인되지 않습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 없다고 되어 있으나, 가등기 성격과 임차보증금이 확정되지 않은 이상 매수인 부담을 0원으로 단정해서는 안 됩니다. 가격 판단은 권리확정 뒤의 일입니다.
