수원지방법원 2026타경50414. 안성시 공도읍 마정리의 다세대주택 1동 2층201호입니다. 감정평가상 이용상태는 방3·주방·거실·욕실2·발코니 등으로 구성된 다세대주택이며, 사용승인일자는 2006.08.11입니다. 감정가 132,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 92,400,000원입니다.
다만 이번 물건은 가격만 보고 접근할 구조가 아닙니다. 갑구에는 2008.02.04 정재헌 명의 소유권이전청구권 가등기가 있고, 자료상 이 권리는 말소기준권리보다 앞선 권리로 표시돼 있습니다. 별도 주의사항에도 담보가등기 여부·종류 확인 필요가 명시돼 있습니다. 현재 소유자도 정재헌으로 확인되므로, 가등기의 발생과 본등기 경위를 원문 등기에서 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50414 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 마정리 360-10 1동 2층201호 |
| 도로명 | 경기도 안성시 공도읍 마정개나리길 38-18 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방3, 주방, 거실, 욕실2, 발코니 등) |
| 소유자 | 정재헌 |
| 감정가 / 최저가 | 132,000,000원 / 92,400,000원 |
| 유찰 | 1회 |
| 신청채권자 / 청구 | 안성축산업협동조합 / 26,522,591원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 가등기 확인이 핵심
2025.07.16 삼성카드 주식회사 가압류가 자료상 말소기준권리로 계산돼 있으며, 이후 오산농업협동조합·주식회사 오케이저축은행·주식회사 국민은행 가압류와 2026.03.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 과거 안성축산업협동조합 근저당과 최광숙·한화자 전세권 등은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 임차관계 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 점유자 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정규 | 2017.03.20 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김선영 | 2017.03.20 | 2017.03.20 | 미상 | 대항력 있음 표시 | 있음 | 2026.04.03 |
최정규는 전입일이 2017.03.20이지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 김선영은 같은 날 전입·확정일자가 있고 배당요구도 2026.04.03에 접수돼 우선변제권 행사 가능성이 표시돼 있습니다. 그러나 자료의 위험 메모상 김선영 역시 보증금이 확인되지 않은 상태입니다.
③ 시세 — 실거래 비교자료 없음
미성빌라AB동은 총 8세대, 사용승인일 2006.08.11로 확인됩니다. 대상 면적은 88.03㎡이나 면적 일치 표시는 되지 않았고, 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저매각가 92,400,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,063,200원 |
| 갑구 8번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,676,172원 | 10,676,172원 |
| 갑구 9번 가압류 · 오산농업협동조합 | 48,425,647원 | 48,425,647원 |
| 갑구 10번 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 90,454,309원 | 31,234,981원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 10,612,756원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권 총액은 160,168,884원, 배당액은 90,336,800원, 미배당액은 69,832,084원으로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 상마정마을회관 서측 인근으로 다세대주택·단독주택·전 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 3층 다세대주택이며 사용승인일은 2006.08.11입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 5~6m 내외 포장도로에 접해 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 다세대주택 건부지이며 토지면적은 1,008.0㎡, 공시지가는 257,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종전용주거지역·소로3류·가축사육제한구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 현황표시. 건물 외벽에는 미성A빌라로 표시돼 있습니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 2008.02.04 정재헌 명의 가등기가 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지와 현재 효력을 확인하세요.
- 임차보증금 확인. 최정규·김선영의 실제 보증금과 계약관계, 배당요구 및 배당가능액을 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 대조하세요.
- 대항력 단정 금지. 최정규는 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 보고 인수 위험을 열어둬야 합니다.
- 신청채권자 순위 확인. 안성축산업협동조합 청구액 26,522,591원에 대해 현재 시뮬레이션상 지급액이 0원인 이유를 경매신청 근거와 배당순위에서 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 최저가 92,400,000원만으로 할인 여부를 판단하지 마세요.
- 현장 확인. 외벽의 미성A빌라 표시와 실제 1동 201호 위치, 점유현황, 내부 상태를 현장에서 대조하세요.
맺으며 — “70% 가격보다 권리확정이 먼저”
이 물건은 감정가 132,000,000원에서 1회 유찰돼 92,400,000원까지 내려왔습니다. 그러나 할인율만 보면 안 됩니다. 2008년 선순위 가등기의 성격이 아직 확인 대상이고, 2017년 전입한 두 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다. 현재 배당표는 매수인 인수를 0원으로 계산하지만, 그 숫자를 실제 최종 부담액으로 확정하기에는 확인할 권리가 남아 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 가격 우위 판단이 어렵습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 가등기와 임차관계의 실체를 먼저 확정하는 것입니다.
