수원지방법원 2024타경444. 안양시 동안구 호계동 유환아파트 2동 2층 201호입니다. 감정가 321,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 256,800,000원입니다. 말소기준권리는 2014.09.25 주식회사신한은행 근저당권 130,200,000원이며, 이후 근저당권과 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격도 신건보다 한 단계 내려왔습니다. 동일 단지·동일 면적의 최근 거래는 2026.04, 267,000,000원 한 건이며, 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 96.2%입니다. 다만 거래 표본이 1건이므로 이 숫자 하나만으로 가격 우위를 과도하게 확정하기보다는 물건 상태와 재건축 관련 현장 상황을 함께 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경444 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 동안구 흥안대로110번길 42, 2동 2층201호 (호계동,유환아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 51.3㎡ · 방2·거실·주방·욕실1·발코니 등 · 지하1층 지상5층 중 2층 |
| 소유자 | 김명심 · 2023.11.01 상속 |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 256,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 115,972,703원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인이 인수할 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 감정요항의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계와 현장 사용자는 입찰 전에 별도 확인하는 것이 좋습니다. 특히 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감이 가능해, 등기상 소멸 여부와 별개로 배당 구조 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 거래 아래
유환3차는 75세대, 사용승인일은 1988-03-02입니다. 비교 대상 면적은 51.3㎡이며, 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 51.3㎡ | 2 | 267,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.3㎡ | 1건 | 267,000,000원 |
현재 최저가 256,800,000원은 최근 12개월 평균 267,000,000원의 96.2%입니다. 신건 감정가 321,000,000원에서는 가격 부담이 컸지만, 1회 유찰된 현재 회차는 확인된 최근 거래보다 낮은 구간에 들어왔습니다. 다만 최근 거래가 1건뿐이므로 시세 판단의 확신도는 높게 잡기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 256,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,395,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 130,200,000원 | 130,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 19,000,000원 | 19,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 103,204,800원 |
현재 최저가 기준 두 근저당 채권최고액은 전액 배당되고 소유자 잔여도 발생하는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트 방2·거실·주방·욕실1·발코니 등으로 이용되고 있으며, 지하 공동 저탄장 및 대피소는 창고로 이용되는 것으로 탐문됐습니다.
- 입지. 호계3동행정복지센터 북서측 인근이며 주변에 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설·소공원이 분포합니다.
- 교통. 단지 인근에 노선버스정류소가 있고, 동측 소로와 북측 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 건물이며 본건은 2층 201호입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,794,000원/㎡입니다.
- 재건축 관련. 단지 인근 도로변에 재건축 관련 현수막이 걸려 있는 것으로 조사됐습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 표본 확인. 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 267,000,000원을 절대적 시세로 보기보다 현장 매물과 추가 거래 자료를 함께 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건의 당해세 해당 여부와 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
- 공매 진행. 2024.07.04 공매공고가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 현재 상태를 교차 확인하세요.
- 지층 표시 차이. 지층 공동 저탄장 및 대피소 10.116㎡가 등기부에는 전유부분, 집합건축물대장에는 공용부분으로 표시된 차이를 확인하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정요항의 임대관계는 미상이므로 실제 점유자를 확인하세요.
- 다음 회차 시나리오. 2회 유찰 시 205,440,000원, 3회 유찰 시 164,352,000원으로 계산돼 있으므로 경쟁 강도에 따라 회차별 상한을 따로 정해두는 편이 좋습니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 확인할 권리는 남아 있다”
현재 회차는 감정가 321,000,000원에서 한 차례 유찰돼 256,800,000원까지 내려왔고, 최근 실거래 267,000,000원의 96.2%입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원이므로 신건보다 입찰 여건은 분명 좋아졌습니다. 다만 최근 시세 표본이 1건뿐이고, 국세·지방세 압류 3건, 공매공고, 지층 표시 차이가 함께 존재합니다. 따라서 이 사건은 가격 메리트는 생겼지만 서류 확인을 생략해도 되는 물건은 아닙니다. 현재 회차에서의 핵심은 ‘싸 보이느냐’보다 세금·공매·건축물 표시를 확인한 뒤 256,800,000원의 가격 우위를 실제로 확보할 수 있는지 판단하는 것입니다.
